Analyse des SCPI au troisième trimestre 2025, deuxième salve de résultats

Voici une synthèse portant sur la deuxième salve de résultats pour près de 22 SCPI du marché. Certaines grosses capitalisations notables font partie de cette fournée d'analyse comme les SCPI du groupe PERIAL AM mais aussi Transitions Europe, Pierval etc... Que penser de ces fonds ? Le troisième trimestre 2025 a été caractérisé par une stabilisation macroéconomique prudente en Europe. La désinflation s'est confirmée (autour de 1 % à 2,2 % dans la zone euro). C'est ce qui a permis un maintien des taux directeurs de la BCE à 2 %. Cependant, l'incertitude politique en France et les coûts de financement persistants ont maintenu une vigilance (ou réticence...) chez les investisseurs.

Collecte et situation des fonds (la nouvelle configuration du marché)

La collecte brute a été particulièrement soutenue pour les fonds récents ou de taille moyenne. Cela confirme la reconfiguration du marché post-2023. La SCPI Transitions Europe a levé 135 M€ sur le trimestre (406 M€ depuis le début de l'année). SOFIDYNAMIC a enregistré une collecte brute importante de 32 M€. Même la jeune SCPI EURYALE Horizons Santé, lancée en juin 2025, a attiré 5,2 M€ de capitaux.

Cependant, la pression sur la liquidité demeure un enjeu pour certains fonds traditionnels, notamment ceux centrés sur les bureaux parisiens. Des SCPI comme PERIAL Grand Paris (122 207 parts en attente) et PERIAL O2 (1 241 947 parts en attente) ont suspendu les consultations de ces fonds pour prioriser le remboursement des échéances de dette à l'aide des produits de cession. Elles tentent néanmoins d'assurer une partie de la liquidité via des fonds de remboursement. Les montants en jeu restent très lourds. D'autres fonds comme BUROBOUTIC Métropoles (109 104 parts en attente) et FICOMMERCE (203 727 parts en attente) rapportent un allègement des ordres en attente grâce à la mise en œuvre de fonds de remboursement. Les délais de cession pour ces fonds restent néanmoins très important. Retrouver toutes ces SCPI avec leurs points d'attention résumés dans les fiches de chacun de ces fonds.

Stratégie d'investissement et arbitrage

Le marché de l'investissement immobilier tertiaire en France montre un regain (8,7 Mds€ investis sur neuf mois, +7 % sur un an). Toutefois, les SCPI se montrent hautement sélectives.

1. Arbitrages et plus-values : L'activité de cession est restée intense, visant à réduire l'exposition aux actifs non-stratégiques (souvent des bureaux français). Elle a aussi permis de générer des plus-values qui permet à certaines de maintenir une distribution de dividendes élevés. La Société de Gestion FIDUCIAL Gérance a réalisé une plus-value brute globale de 35 % sur ses cessions depuis janvier.
   • SELECTIPIERRE 2 a cédé des actifs à Thiais et Paris, réalisant d'importantes plus-values brutes (1 648 k€ et 2 594 k€).
   • CAPIFORCE a vendu deux actifs pour 1.792 k€, dégageant une plus-value brute de 1.173 k€.
   • PERIAL Opportunités Europe a cédé des bureaux à Issy-les-Moulineaux, générant une plus-value immobilière distribuable de 0,5 M€.
   • PRIMO 1 a vendu 17 appartements (4,2 M€ net vendeur), permettant une distribution exceptionnelle de plus-values en fin d'année.
2. Acquisitions thématiques et européennes : Les acquisitions se sont concentrées sur les thématiques résilientes et l'Europe. Les rendements initiaux restant attractifs (généralement supérieurs à 7 %).
   • TRANSITIONS EUROPE a été le plus actif avec 8 nouvelles acquisitions pour 179 M€, se diversifiant dans la logistique (Allemagne, Espagne), le commerce (Espagne) et les bureaux (Dublin, Irlande).
   • OSMO ÉNERGIE a réalisé 8 acquisitions pour plus de 17 M€, notamment à Londres, Paris et Dijon, avec un rendement immobilier moyen "Acte en Mains" (AeM) supérieur à 7,5 % depuis la création.
   • PIERVAL SANTÉ a investi 32,2 M€ dans 4 actifs, dont un cabinet de kinésithérapie à Paris et deux EHPAD en Italie.
   • LOG IN a complété son portefeuille industriel et logistique avec des acquisitions en Italie et en Pologne.
   • KYANEOS Pierre a continué à investir dans le résidentiel français (15 immeubles pour 17,5 M€), en se concentrant sur l'impact social (logements sociaux) et la rénovation énergétique.

Performances locatives (TOF et Distribution)

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) reste un indicateur clé pour différencier les performances locatives:

• Les SCPI spécialisées dans les services (Résidences), la logistique ou l'hospitalité maintiennent des TOF très élevés. Ainsi, ce taux est à 100 % pour LOGIPIERRE 3 et LOG IN, 99,73 % pour SOPRORENTE, ou encore 99,3 % pour PERIAL Hospitalité Europe.
• Cependant, les SCPI très exposées aux bureaux franciliens ont vu leur TOF baisser. A l'image de PERIAL Grand Paris (86,0 %, en baisse par rapport aux 90,3 % de l'année précédente) et PERIAL O2 (86,9 %, en baisse par rapport aux 91,2 % de l'année précédente). La vacance constaté au niveau de toute l'ile de France se matérialise aussi pour ces fonds. Le secteur affiche au niveaanalyse du marché des SCPI par Deeptinvest tout s'éclaireu ile de France une vacance de près de 6 millions de m². Du jamais vu depuis la crise des années 90...

En termes de distribution, l'impact des arbitrages se fait sentir :

• OSMO ÉNERGIE a révisé à la hausse son objectif de taux de distribution 2025 (7 % brut de fiscalité étrangère).
• SOFIDYNAMIC vise un objectif de taux de distribution prévisionnel 2025 de 8,40 % minimum.
• La distribution de PIERVAL SANTÉ reste soutenue par une quote-part de plus-value (0,23 €/part) réalisée au trimestre précédent.

En conclusion

Si l'on devait donner une image de la situation des 22 SCPI analysées dans cet article, nous serions tenté de prendre une image maritime. Le troisième trimestre 2025 montre que les vieux paquebots (bureaux français) naviguent en eaux agitées. Ils sont obligés de jeter du lest (les cessions et plus-values) pour alléger leur charge et stabiliser leur cap. Les bateaux plus récents (SCPI thématiques ou paneuropéennes) continuent leur expansion en pleine vitesse. Elles exploitent ainsi les rendements élevés offerts par les nouvelles routes (Europe, Santé, Logistique). Cela renforce leur trésorerie et leur performance.

Source: Deeptinvest d'apres les rapports trimestriels des sociétés de gestion Euryale, Perial, Arkéa, Mata capital, Fiducial Gérance, Sofidy 05/11/2025