SCPI au 4ᵉ trimestre 2025 : rendements record, crise de liquidité et recomposition du marché

Le 4e trimestre 2025 marque un tournant majeur pour le marché des SCPI. Cette seconde analyse de notre série repose sur les publications des principales sociétés de gestion, parmi lesquelles Alderan, Amundi, Arkéa, BNP Paribas, Euryale, Fiducial Gérance, HSBC, NCAP, Praemia REIM, Remake, Sofidy, Sogenial et Ufi France.

Le constat de notre précédent article est confirmé avec cette nouvelle fournée de rapport trimestriel : la pierre-papier entre dans une phase de recomposition profonde. Les capitaux se déplacent vers les SCPI récentes et opportunistes, tandis que les véhicules historiques, notamment exposés aux bureaux, font face à des tensions persistantes sur la liquidité.

Des SCPI nouvelle génération aux rendements supérieurs à 8 %

L’année 2025 consacre l’émergence de nouveaux leaders de performance. Plusieurs SCPI affichent des taux de distribution (TD) supérieurs à 8 %, voire 9 %, dans un marché pourtant encore instable.

Parmi les meilleures performances :

• MomenTime (gérée par Arkéa REIM) affiche un rendement brut de 9,25 % pour sa première année pleine.
• Sofidynamic (Sofidy) délivre 9,04 % avec une valorisation de part en hausse de 5 %.
• Comète (Alderan) atteint 9,00 % et enregistre une collecte nette de 131 M€ sur le seul T4.
• Transitions Europe franchit le milliard d’euros de capitalisation avec 288 M€ de collecte semestrielle et un rendement de 7,60 %.
• Remake Live confirme sa régularité avec 7,05 % et près de 200 M€ de collecte nette annuelle.

Pourquoi ces performances ?

Trois facteurs expliquent ces rendements élevés :

1. Des acquisitions réalisées après la correction des prix immobiliers.
2. Une diversification européenne accrue.
3. Une gestion agile et opportuniste.

A noter que Praemia dope les rendements de ses fonds en utilisant le processus du reset fiscal qui permet d'ajouter un sur-rendement sur un impôt qui est déjà payé par la SCPI auprès de l'Etat (ce reset peut représenter quasiment 10% du rendement sur certains des fonds gérés par Praemia).

La prime va désormais à la fraîcheur du patrimoine et à la capacité de déploiement rapide des capitaux.

SCPI historiques : la crise de liquidité s’intensifie

Le contraste est saisissant avec certaines SCPI historiques de bureaux. La hausse des taux d’intérêt et la baisse des valorisations immobilières ont provoqué un afflux massif de demandes de retrait.

Le cas le plus emblématique reste Primopierre (Praemia REIM) avec 2,19 millions de parts en attente de retrait. Face à cette situation, la société de gestion a suspendu temporairement la variabilité du capital. Cette situation temporaire semble devoir tirer un trait en pointillé sur la capacité de ce fonds à collecter de nouveau (principal attrait d'une SCPI à capital variable) pour entériné un échange exclusif de part sur le marché secondaire par confrontation d’ordres. Une petite révolution pour ce fonds ancien leader de la collecte pendant les années 2021 et 2022. Les couronnes se perdent décidément très vite sur les marchés...

D’autres SCPI restent sous une énorme pression comme :

• Patrimmo Commerce : 19,6 % du capital en attente de retrait.
• Edissimmo (Amundi) : plus de 620 000 parts en attente.
• Opus Real (BNP Paribas REIM) : collecte fermée et retraits bloqués.

La liquidité reste le principal indicateur de risque pour les investisseurs en SCPI.

Arbitrages : vendre pour sécuriser ou pour créer de la valeur ?

Le marché des cessions reflète la fracture actuelle.

Les ventes défensives

Certaines SCPI vendent massivement pour restaurer leur liquidité ou réduire leur dette :

• Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : 274 M€ d’actifs cédés en 2025.
• Pierval Santé (Euryale) : 263 M€ de cessions.

Les ventes opportunistes

À l’inverse, d’autres gérants démontrent qu’il est encore possible de générer des plus-values :

• Soprorente (Fiducial) : +38 % sur un actif à Lille.
• Sofipierre (Sofidy) : +12 % au-dessus de l’expertise.
• Immorente (Sofidy) : 58 M€ de cessions avec une prime moyenne de +8,3 %.

La gestion active est donc encore et toujours un levier clé de performance.

Valeurs d’expertise : un marché à deux vitesses

Les expertises de fin d’année confirment le grand écart sectoriel.

Les baisses marquées

• Primopierre : -10,32 % sur l'ensemble de l'année 2025 dont -7.63% uniquement sur le 4T2025
• Primovie : -4,92 %
• Ufifrance Immobilier : -4,25 %

Le bureau francilien reste sous pression.

Les hausses notables

• Sofidy Europe Invest : +4,2 %
• L'Oustal des Aveyronnais : +2,2 %
• Sofiprime : +1,4 %

Les SCPI européennes et diversifiées résistent nettement mieux.

Perspectives 2026 : sélectivité maximale pour les investisseurs

L’année 2026 s’annonce comme celle de l'amplification de ces premières tendances à savoir :

• la capacité à maintenir le rendement, sans avoir recours à des artifices comptables,
• la liquidité réelle (calculée chaque trimestre par Deeptinvest et exprimée en mois nécessaire pour vendre ses parts),
• la qualité du patrimoine,
• la stratégie d’arbitrage.

La pierre-papier ne disparaît pas. Elle se transforme. Reste la question essentielle sur le marché de la manière dont les épargnants vont être traités pour toutes les SCPI en mal de liquidité. Peu de réponses convaincantes ne sont actuellement proposées par les gérants des fonds concernés au 4e trimestre 20025. La sortie anticipée est particulièrement cruelle pour tous ceux qui pourraient être pressés. Les mots d'ordre sont donc toujours : wait and... wait!

Source: Deeptinvest 16 février 2026 d'après les rapports des gérants de fonds