08 décembre 2023
Le marché des SCPI à la fin septembre 2023
Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à la fin septembre 2023 présente une image particulièrement saisissante. Le signe d'une énorme tempête qui est passée sur le marché entre le 1er trimestre et le 3eme trimestre 2023. Il reflète aussi et met en évidence une très grande hétérogénéité entre les fonds et entre les gérants.
Les indicateurs phares :
Collecte et Croissance (ou décroissance...) : au cours du troisième trimestre 2023, le secteur des SCPI a enregistré une capitalisation de près de 75,6 milliards d'euros (elle était de 77,6 milliards à la fin du 1er trimestre 2023.) Cela marque une décroissance de près de 2,3 % (pour près de 87 SCPI de rendement ayant publié au 3T 2023 contre 91 pour le 1er trimestre de la même année). Le changement de rythme est donc particulièrement sensible. Il est très largement dû aux grosses capitalisations du marché qui ont quasiment toutes baissé les valeurs de leur part de manière particulièrement sensible (entre 3 et 18 % pour certaines). En moyenne, les SCPI ayant du patrimoine de Bureaux ont vu la valeur de leur part baisser de 5 %. Substantiel.
Taux de Distribution (TD) :
Les taux de distribution sont restés très stables à 4,90 %. Cette stabilité qui contraste très fortement avec les baisses constatées sur la valeur des parts met en avant le modèle économique des SCPI de rendement. Comme leur nom l'indique on ne peut plus clairement, ces fonds sont là pour faire du rendement et en cela, elles tiennent leur promesse jusque-là.
Taux d'Occupation Financière :
Le taux d'occupation financier a connu une légère baisse, passant à 95,04 % à la fin du troisième trimestre 2023 contre 95,17 % à la fin du 1er trimestre 2023. Cependant, cette variation est relativement mineure et ne suscite pas d'inquiétudes majeures concernant la capacité des gérants à louer aux meilleures conditions le patrimoine géré. C'est d'ailleurs, une fois encore, un élément de réassurance sur le marché quant à la robustesse du modèle économique de ces fonds.
Analyse des acteurs du marché :
Un aspect frappant de ce trimestre est le contraste significatif entre les acteurs du marché. Les trois premières places demeurent inchangées, avec La Française, Primonial et Amundi occupant respectivement les premières positions. Cependant, leurs performances varient considérablement. Amundi en particulier a vu sa position de troisième particulièrement fragilisée. Cela fait suite à la très forte baisse de la valeur des parts de ses fonds. Il faut aussi noter que le classement des gérants est particulièrement chamboulé, car certains (BNP Paribas par exemple) dégringolent fortement en un trimestre.
On peut aussi noter que certains gérants comme Perial ont vu disparaître près d'un milliard de capitalisation en un trimestre seulement.
Mais il n'y a bien évidemment pas que des perdants dans le marché. Corum par exemple parvient à progresser en termes de capitalisation grâce à une collecte encore soutenue et au maintien de ses valeurs de parts sur ce trimestre. Beaucoup aussi de petites capitalisations parviennent à tirer leur épingle du jeu. Des questions restent aussi pendantes quant à la pertinence des évaluations anticipées de mi-année. Mais aussi à celles qui devraient intervenir pour la fin 2023. Le régulateur semble demander aux banques de baisser encore la valeur de l'immobilier dans leur bilan… Posture étrange pour un régulateur qui semble devoir orienter le marché à la baisse en passant outre la rencontre entre l'offre et la demande.
Et la liquidité?
Enfin, la grosse interrogation reste bien évidemment la liquidité du marché des parts des SCPI. Et là, pour le coup, l'impact que représente la baisse des valeurs de parts se matérialise trimestre après trimestre. Si au deuxième trimestre l'ensemble du marché restait liquide, certains fonds montrent des signes de faiblesse voire de grandes faiblesses pour un certain nombre d'entre eux (plusieurs centaines de mois pour un certain nombre d'entre eux) sur ce dernier trimestre.
La taille de la capitalisation n'étant pas toujours le meilleur moyen pour se protéger de délais de cession de parts à rallonge. Et c'est peut-être un des enseignements de ce nouveau marché des SCPI. Les institutionnels et plus particulièrement les assureurs vie qui cherchait à remplacer les fonds euros aux performances anémiques dans un environnement de taux bas sont très vraisemblablement en train de se désengager plus ou moins massivement du marché des fonds immobiliers ouverts. Ce qui se transforme par des ventes massives sur le marché des fonds à plusieurs milliards d'euros de capitalisation. Cette situation fragilise par la même des fonds qui étaient censés par leur taille protégée les épargnants... Un énième paradoxe.
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Source: Deeptinvest Baromètre des SCPI au 30 septembre 2023.
