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01 mars 2019

Développement durable et critères ESG

développement durable et critères ESG

Consommation durable, forfait mobilité, crédit d’impôt pour la transition énergétique, éco-prêt à taux zéro… La prise en compte des impératifs écologiques et énergétiques, souvent résumé sous le vocable « durable », est aujourd’hui au cœur des décisions économiques.

Que recouvre exactement le terme « durable », et que signifie-t-il dans le domaine de l’investissement immobilier ?

Un engagement vis-à-vis des générations futures

Le terme « développement durable » est apparu dans les années 1970. C’est en 1987 qu’il est utilisé pour la première fois officiellement par une institution internationale : la Commission Mondiale sur l’Environnement et le Développement de l’ONU. Il est alors défini ainsi :

« Le développement durable est un mode de développement qui répond aux besoins des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs. » (extrait de Notre Avenir à Tous (Our Common Future), aussi appelé Rapport Brundtland)

En fait, le développement durable est une manière d’organiser la société afin de lui permettre d’exister de façon pérenne. Cela implique la prise en compte des impératifs présents mais aussi futurs, parmi lesquels la préservation de l’environnement et des ressources naturelles ou l’équité sociale et économique.

La notion de développement durable vise donc à concilier trois mondes différents : économique, écologique et social. Selon le Ministère de l’écologie et du développement durable, « à long terme, il n’y aura pas de développement possible s’il n’est pas économiquement efficace, socialement équitable et écologiquement tolérable ».

Quelles applications dans le domaine de l’investissement immobilier ?

Dans le domaine de l’investissement, des indicateurs ont été conçus pour mesurer l’application de la notion de développement durable.

Le premier d’entre eux est l’Investissement Socialement Responsable (ISR). C’est l’ensemble des démarches qui consistent à prendre en compte des critères extra-financiers (environnementaux, sociaux, éthiques ou ayant trait à la gouvernance) dans des décisions de placements et de gestion de portefeuilles.

Ainsi, une manifestation d’engagement ISR est, par exemple, l’exclusion de certains secteurs comme la pornographie, les industries d’armement ou le tabac. On le voit : cette approche, très générique, n’est pas toujours adaptée à l’immobilier. En outre, chaque fonds détermine les règles auxquelles il se soumet, ce qui rend cette démarche peu lisible sur un marché global.

D’autres indicateurs peuvent être retenus : les critères Environnementaux, Sociaux, et de Gouvernance d’entreprise (ESG). Factuels, mesurables, ils sont particulièrement opérationnels pour éclairer une décision d’investissement immobilier.

Ce sont par exemple des critères:

  • Environnementaux : distance par rapport aux transports, présence de panneaux solaires, âge des bâtiments, label énergétique obtenu lors de la construction…
  • Sociaux : non-discrimination des occupants des biens ou des salariés du fond, parité homme/femme dans les membres des conseils de surveillance ou dans les organes de gouvernance, investissements dans des biens à vocation sociale, parc locatif mixte…
  • De gouvernance : existence de comité d’investissement, fréquence de renouvellement des membres, cumul ou non des fonctions dans différents fonds…

Ainsi, la difficulté de l'exercice est de parvenir à mixer l'ensemble de ces critères pour obtenir une vision globale de l'investissement. C'est tout notre savoir-faire. Pour en savoir plus sur notre utilisation des critères ESG, découvrez notre méthodologie exclusive ici.