Entretien BFM Business du 02 février 2022

Ce mercredi 2 février était l'occasion pour le président de Deeptinvest, Marc Sartori, de s'entretenir avec Guillaume Sommerer sur BFM Business. Cette intervention portait sur les différents modes de calcul de rentabilité des SCPI. Plus largement, il a été question d'apporter des éléments aux investisseurs quant au choix d'un fonds dans lequel investir.

Entretien BFM Business du 02/02/2022.

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas l'entrevue en vidéo.

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont le vent en poupe. Elles devraient collecter pour l’année 2021 près de 7 milliards d’euros. Pour autant, ce sont des placements complets et complexes et il est difficile de bien les appréhender sans comprendre les sous-jacents immobiliers qui permettent de construire cette rentabilité.

Alors comment s’y retrouver dans ce marché en pleine croissance ?

M.S : Il existe beaucoup d’indicateurs qui sont utilisés alternativement sur le marché. Les acronymes sont nombreux et pas toujours très compréhensibles : TDVM, TOF, RAN… L’ASPIM (l’association regroupant l’ensemble des gestionnaires de fonds de la place) a souhaité faciliter la compréhension de l’ensemble de ces indicateurs pour faciliter la bonne compréhension de ces fonds. La démarche est salutaire et pourrait ainsi contribuer à une démocratisation encore plus grande de ces fonds. Néanmoins, par-delà les nouveaux modes de calculs de la rentabilité, il est surtout intéressant de mettre en évidence le mode de fonctionnement de ces fonds qui génèrent de la rentabilité pour les associés sous deux axes principaux à savoir :
- Par le versement de dividendes mensuellement ou trimestriellement,
- Par l’augmentation de la valeur des parts du fonds.

Les dividendes sont le plus souvent générés par les loyers issus de la location du patrimoine. La valeur des parts quant à elle est directement liée à l’augmentation de la valeur du patrimoine détenu par les fonds. Ainsi, plus la valeur du patrimoine augmente (par l’augmentation des prix de l’immobilier par exemple) plus le fonds est susceptible de réévaluer la valeur de son patrimoine et par la même d’augmenter la valeur de ses parts.

Mais alors comment calculer une rentabilité globale pour une SCPI ?

M.S : Et bien la rentabilité sur dix ans est le résultat de la somme des dividendes versés sur la période à laquelle vient s’ajouter la réévaluation de la valeur des parts net de frais. Comme c’est compliqué, nous mettons chez Deeptinvest à disposition un outil d’allocation de portefeuille qui permet justement de calculer cette rentabilité globale. Ainsi, par exemple, la SCPI Epargne Foncière proposera une performance globale nette de frais de près de 5.2% par an sur les dix dernières années.

Mais pour bien appréhender cette rentabilité globale, il faut ensuite mettre en évidence les revenus qui proviennent des dividendes versés et ceux qui proviennent de la réévaluation des parts.
Toujours avec notre SCPI Epargne Foncière, sur la période de 10 ans, elle aura généré environ 7.600 euros de dividendes pour un patrimoine investi de 15.000 euros et environ 200 euros de réévaluation de valeur de parts net de frais.

Donc est-ce à dire que toutes les SCPI ne génèrent que du dividende et très peu de réévaluation des parts ?

M.S : En fait, cela varie d’une SCPI à l’autre. Même si beaucoup sont plutôt concentrés sur la distribution de dividendes (surtout pour les plus récentes d’entre elles), d’autres proposent aussi une revalorisation des parts. Prenons le cas de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, sa rentabilité globale aura été à hauteur de 2/3 pour les dividendes et d’un tiers pour la réévaluation de valeur de parts. Elle fait donc moins bien en termes de dividendes versés par rapport à Epargne Foncière mais mieux en termes de réévaluation de la valeur des parts.
Il faut donc faire attention à cette rentabilité globale. Ce que l’on peut conseiller aux investisseurs qu’ils achètent des parts de SCPI en direct ou par des intermédiaires bancaires ou conseillers en gestion de patrimoine c’est de bien regarder aussi ce point-là.

Evidemment, les performances passées d’un fonds ne sauraient préjugés des performances futures. Et le paramètre important en matière d’investissement est de diversifier ses investissements. Or, pour faire une diversification réussie, il faut choisir des fonds et les gestionnaires de ces fonds selon les stratégies d’allocations qu’ils privilégient mais aussi varier les maturités entre les fonds et ne pas se concentrer uniquement sur les fonds anciens ou seulement sur les plus récents. C’est cette approche qu’il faut avoir pour faire des allocations de SCPI pérennes dans le temps.

Entretien BFM Business du 02/02/2022 : Cliquez sur le lien pour visionner le replay de cet entretien

Source : Entretien BFM Business, 03/02/2021