Entretien BFM Business du 26 avril 2023

Ce mercredi 26 avril était l'occasion pour Marc SARTORI, Président de Deeptinvest, d'intervenir lors d'un entretien au sein de BFM Business. Les fonds immobiliers sont-ils à risque ? Explications de texte…

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas, l'entrevue en vidéo.

Le marché des fonds immobiliers est un secteur en constante évolution. Les investisseurs cherchent à maximiser leurs rendements tout en minimisant les risques. Les SCPI ont traversé la crise sanitaire de ces dernières années sans trop de difficultés. Elles apparaissent donc comme une valeur refuge proposant des rentabilités tout à fait convenable. Qu’en est-il réellement ?

Est-ce que les fonds immobiliers et plus particulièrement les SCPI sont des fonds à risque ?

Commençons par dire que les placements en fonds immobilier peuvent effectivement comporter des risques. La réglementation financière place d’ailleurs l’ensemble de ces fonds avec un risque de 3 ou 4 sur l’échelle des risques SRI. Il y a donc un risque « raisonnable » de pertes en capital initial par rapport à d’autres supports plus risqués comme les actions qui peuvent avoir un SRI de 7. De plus, notons que le livret A est à un risque 1 sur cette même échelle.

Néanmoins la BCE a jugé bon de mettre en garde le marché il y a quelques jours ?

Oui effectivement, et c’est un point qui nécessite une explication. La BCE a jugé bon de mettre en garde sur le fait que « la capacité de l’immobilier commercial à affecter les fonds immobiliers s'est démontrée par les événements de stress observés hors de la zone euro » en évoquant des fonds britanniques qui ont dû faire face à des retraits massifs de leurs clients notamment en raison de la baisse des prix. Le risque n’est donc pas uniquement hypothétique pour que la BCE évoque l’idée. Alors explorons le scénario catastrophe…

Quel pourrait être ce scénario ?

Le risque pourrait être que les prix de l'immobilier s'effondrent (nous parlons d’une baisse de 20 à 30 %). Une telle chute implique forcement une dévaluation de la valeur des parts des SCPI. En effet, la valeur d’une SCPI se calcul directement sur la valeur de son patrimoine et des frais nécessaires à la reconstitution de ce patrimoine. On appelle ce prix la valeur de reconstitution.

Mais en quoi cette baisse des prix entraine un risque de liquidité ?

Et bien les investisseurs voient la valeur de leur part de SCPI baisser substantiellement et décident alors de vendre leurs parts. Les gérants doivent rembourser les investisseurs. Or, les collectes se sontplacées sur de l’immobilier physique. Ainsi, si des investisseurs demandent à récupérer leurs mises, il faut alors que le gérant procède à la vente d’une partie du patrimoine du fonds pour rembourser les sortants s’il n’a pas assez de trésorerie dans le fonds ou s’il ne collecte pas assez de nouveaux fonds. Or, une vente immobilière demande du temps. Cela se compte plutôt en mois qu’en jours. Le phénomène d’entrainement et le grippage du marché est là. Car si tout le monde demande à sortir en même temps et que la collecte se réduit, alors les liquidités des fonds ne seront pas suffisantes pour tout couvrir.

Evidemment, les gérants ont mis en place des fonds de remboursements pour employer une partie de la trésorerie des fonds pour servir les sortants. Mais ces fonds disposent d’enveloppe limitée. Si la demande est trop forte alors tout le monde ne pourra être servi. Il peut ainsi y avoir alors de fortes décotes de 20 à 30% sur la valeur des parts pour ceux qui souhaitent sortir coute que coute… Et si la demande reste trop forte, alors le blocage de toutes les sorties peut être institué et tous devront attendre le retour à meilleure fortune.

Que faire avec les incertitudes actuelles sur le marché ?

Nous attendons encore la publication des rapports annuels et trimestrielles pour avoir une idée précise pour chacun des fonds. Les premiers éléments de marché communiqués tendraient à montrer une modification des valorisations du patrimoine extrêmement hétérogène entre secteurs et entre fonds. Par exemple, les valorisations du patrimoine pour le segment des bureaux se situeraient en moyenne avec une baisse de l’ordre de - 3% et de - 2,5% pour la logistique. Alors que le segment de l’hôtellerie verrait une hausse des valeurs de réalisation de l’ordre de + 3%. La collecte des SCPI après l’année faste de 2022 reviendrait sur les tendances connues en 2021 avec une très faible collecte pour les SCPI de commerces. Or, certaines SCPI de ce segment comme PATRIMMO COMMERCE avait des délais de ventes de parts de plus de 30 mois à la fin 2022. Mais aussi une faible collecte ne devrait pas améliorer la situation. La prudence est donc de mise. Les investisseurs se doivent de poser des questions précises au moment d’investir sur ces fonds de long terme.

Entretien BFM Business du 26/04/2023 : Cliquez sur le lien pour visionner le replay de cet entretien.

Source : Entretien BFM Business, 26/04/2023.