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19 janvier 2020

Le décret d'application de la loi Elan en 9 questions

Au cœur de l'été 2019, un décret est paru venant préciser certains éléments juridiques de la loi Elan du début d'année. Quelle importance est-ce que ce décret peut avoir? Comment évaluer son impact sur le marché? Tentatives de réponses de nos experts...


1. De quoi traite ce décret ?

Le décret du 23 juillet 2019, lié aux obligations d’action de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires, vient préciser la loi Elan du début d'année, concernant les différentes modalités de ces obligations. Il porte notamment sur le champ d’action, les sanctions, ainsi que les intentions futures de cette mise en place. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2019.

2. Qui est concerné par ce décret ?

Ce décret s’adresse aux propriétaires et preneurs à bail, possédant des bâtiments hébergeant des activités tertiaires ou accessoires à des activités tertiaires. Ces bâtiments peuvent être à usage mixte, situés sur une même unité foncière ou sur un même site. Il faut cependant que leur surface de plancher (cumulée ou non) soit supérieure ou égale à 1.000m².

3. Quelles sont les obligations de ce décret ?

Les obligations liées à ce décret proviennent de l’article 111-10-3. Il correspond à des actions de réduction de la consommation d'énergie finale. Ces obligations sont mises en œuvre dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire, définis par décret en Conseil d’État.

Chaque année à partir de 2021, les données relatives à l'année précédente doivent être transmises au plus tard le 30 septembre. Ces données correspondent aux activités tertiaires exercées, ainsi que certaines caractéristiques (précisées dans le décret) des bâtiments. Ces déclarations se font dur une sur une plateforme informatique de recueil et de suivi de la réduction de la consommation d'énergie finale.

4. Sur quoi portent principalement les actions menées ?

Les actions portent sur : la performance énergétique des bâtiments ; l'installation d'équipements performants et de leurs dispositifs de contrôle et de gestion; les modalités d'exploitation des équipements ; l'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

5. Pourquoi avoir instauré ce décret ?

On constate aujourd'hui que le bâtiment représente 40 % de la consommation d’énergie et correspond à un quart des émissions de gaz à effet de serre en France. Limiter l'impact de l'immobilier sur l'environnement est donc devenu primordial pour le gouvernement. Des mesures ont ainsi été prises pour lutter contre les bâtiments énergivores et construire plus « vert ».

6. Quelles sont les sanctions liées à ce décret ?

En cas d'absence non justifiée de transmission sur la plateforme numérique, le préfet met en demeure le propriétaire ou le bailleur. Cela a pour but de les obliger à respecter leurs obligations dans un délai de trois mois. Si les informations ne sont pas transmises dans ce délai, les mises en demeure seront publiées sur un site internet des services de l’État.

En cas de non-respect non justifié de l'un des objectifs prévus, le préfet peut contraindre les fautifs à établir un programme d'actions et à s'engager à le respecter. Si elles ne sont pas respectées, les propriétaires et/ou les bailleurs seront exposés à une amende administrative au plus égale à 1.500 euros pour les personnes physiques et à 7 500 euros pour les personnes morales. Ces amendes se calculent proportionnellement à la gravité des manquements.

7. Peut-on parler d’évolution ou de révolution?

On peut dire que ce décret est une semi-révolution. Car c’est à la fois une évolution législative et une révolution éco-environnementale. En effet, le critère durable est maintenant pris en compte dans le secteur du bâtiment tertiaire par les autorités administratives (et ceci impactera directement le monde des SCPI. En effet, avant ce décret, les bâtiments tertiaires propriétés des SCPI n’étaient exposés à aucune loi les obligeant à répondre à leurs responsabilités environnementales. C’est donc une prise de conscience qui a abouti à des changements dans la politique de gouvernance de l’État. C’est d’ailleurs pourquoi elle s’est fixé différents objectifs à travers la mise en place du décret.

8. Quelles sont les perspectives d’avenir ?

Le décret ainsi que toutes les actions menées autour de celui-ci, viennent préciser la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 baptisée loi Elan. Cette loi se consacre à l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Elle a pour but de répondre aux besoins des citoyens et d’améliorer leurs conditions de vie tout en faisant évoluer les logements à travers un esprit et des actions durables. Ainsi, l’objectif est de parvenir à une réduction de la consommation d'énergie finale pour l'ensemble des bâtiments soumis à l'obligation d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010 (année de référence).

9. Quels impacts pour les SCPI ?

Ce décret risque d'avoir un impact directement perceptible par les associés des SCPI. En effet les gestionnaires de fonds propriétaires de surfaces tertiaires vont devoir désormais justifier des consommations énergétiques de leurs bâtiments. De plus, vont s’ajouter à cela des investissements pour les contrôles. Ainsi, s'il faut faire des dépenses d'investissements pour mettre à jour le parc immobilier, ces dépenses risques d'impacter directement les investissements des SCPI et donc indirectement les dividendes versés à leurs associés. Bien évidemment, les SCPI de bureaux sont impactées de manière diverses selon la nature de leur patrimoine. Ainsi, certaines SCPI spécialisées dans la détention de surfaces inférieures à 1.000 m² devraient être épargnées. Pour le moment...

Ce décret est donc un tremplin pour la transition écologique nécessaire au monde de l'immobilier. En effet, le fait d'intégrer un caractère obligatoire dans ce décret, montre qu'il y a une prise de conscience de l’État sur les risques environnementaux et l'urgence de les traiter. Il est indispensable que chaque acteur, du secteur de l'immobilier se responsabilise et comprend les conséquences de ses investissements.

Source: Deeptinvest 17/01/2020