Les derniers enseignements des 3T 2025

Voici les derniers enseignements des 3T 2025 issues de l'analyse des rapports trimestriels des société de gestion Alderan, AEW, Amundi, BNP Paribas REIM, Paref, Norma Capital, Sofidy et Sogenial. Rappelons que l'environnement économique européen tend à la stabilisation des taux d'intérêt à long terme et de l'inflation, avec une reprise de la croissance confirmée dans la zone euro (+1,5 % sur un an au T2 2025). Dans le même temps, la France fait face à une instabilité politique et budgétaire. La croissance du PIB national reste faible (prévue à +0,2 % selon l'INSEE et la Banque de France) bien qu'un certain dynamisme est surpris sur le 3t 2025, et les défaillances d'entreprises atteignent des niveaux records.

Marché des Transactions : hétérogénéité Européenne

Le marché de l'investissement immobilier d'entreprise en France est en chute (volumes divisés par trois au T3 2025 par rapport à 2024, selon Norma Capital). Bien que les volumes d'investissement cumulés sur neuf mois soient en légère progression en France (+7 %), le seul troisième trimestre a marqué un fort ralentissement, avec des baisses notables dans le segment du commerce (-50 % par rapport au T3 2024 pour Novapierre 1).

En Europe, les tendances sont contraires. Par exemple, le marché allemand se redresse : le volume des transactions immobilières a augmenté de +13 % sur un an au T3 2025, porté notamment par les bureaux (+23 % sur neuf mois dans les grandes métropoles). De son coté, la péninsule ibérique (Espagne et Portugal) attire les investissements en raison d'une demande locative forte et de taux de vacance historiquement bas.

Tendances Sectorielles : Les bureaux toujours à la peine

Le segment des bureaux reste fragile, avec un taux de vacance supérieur à 10 % en Île-de-France (6 % dans le Paris Centre Ouest). La SCPI Opus Real (BNP Paribas REIM France), spécialisée en bureaux allemands, a vu la valeur de son patrimoine baisser de -1,9 % à périmètre constant lors des expertises de mi-année, conséquence de la mutation des usages et du télétravail.

D'autres secteurs comme la Logistique, Santé et Éducation maintiennent de solides fondamentaux. Des SCPI comme AEW Patrimoine Santé affichent un TOF de 100 %.

La collecte et son impact sur la Liquidité des fonds

La situation de la collecte varie fortement selon les fonds :

Les SCPI en forte collecte qui ont donc une bonne liquidité

Plusieurs SCPI affichent zéro part en attente de retrait au 30 septembre 2025, illustrant une liquidité saine. Ainsi ActivImmo (Alderan) a collecté 22,0 M€ nets au T3 2025. C'est aussi le cas pour AEW Patrimoine Santé (AEW) qui a augmenté ses capitaux collectés de +37 % sur les neuf premiers mois de 2025 (38,9 M€ nets). NCap Régions (Norma Capital) de son coté a collecté 28,45 M€ de capitaux souscrits au T3. Elialys (Advenis REIM) a collecté 5,2 M€ au T3, en hausse de plus de 10 % par rapport à 2024. Enfin, Cœur d'Europe (Sogenial Immobilier) continue de croître avec 63 511 nouvelles parts souscrites au T3.

Les SCPI confrontées à des retraits importants avec une collecte en panne

Certaines SCPI font face à des volumes significatifs de demandes de retrait. Or, comme cette situation est couplée à une collecte en berne, cela bloque complètement le second marché. C'ets le cas par exemple d'AEW Commerces Europe (AEW) qui détient 261 537 parts en attente de retrait au 30 septembre 2025. Un chiffre en augmentation par rapport au trimestre précédent. C'est aussi le cas pour AEW Opportunités Europe (AEW) a 65 887 parts en attente de retrait. Mais c'est aussi la sitaution des SCPI du groupe AMUNDI REIM comme Rivoli Avenir Patrimoine qui enregistre 4,36 % de sa capitalisation en parts en attente. C'est encore le cas pour Génépierre a 5,46 % de sa capitalisation en attente de retrait.

Les seconds marché en panne et les contre mesures

Certaines SCPI qui sont confrontées à une trop forte illiquidité on décliné des mesures radicales. Ainsi, Novapierre Résidentiel (PAREF Gestion), suite à la suspension temporaire de la variabilité du capital en avril 2025, a annulé les demandes de retrait en attente. Elles seront reportées vers un marché secondaire par confrontation. C'est aussi le cas pour Génépierre (Amundi) qui prévoit d'utiliser un Fonds de Remboursement pour exécuter une partie des retraits en attente. Ceci devrait se faire avec un prix décoté par rapport au prix de retrait . La décote pourrait etre de l'ordre de 10 %.

Arbitrages et Valorisation des Actifs

Le dynamisme de la gestion d'actifs se concentre sur les arbitrages opportunistes, souvent réalisés avec succès. Il est aussi à noter que certaines SCPI de ce panel modifie leur valeur de parts. Ainsi, NCap Régions (Norma Capital) a réévalué le prix de sa part. Elle est en hausse de 12 € (de 670 € à 682 €), maintenant un niveau décoté de 2,78 % par rapport à sa valeur de reconstitution. Pour les autres SCPI, des arbitrages de patrimoine permettent de soutenir le rendement.

Voici quelques exemples de SCPI ayant réalisées des plus-values significatives. Nous retrouvons dans cette liste par exemple Immorente (SOFIDY) qui a cédé 5 actifs au T3 pour 6,1 M€, à un prix supérieur en moyenne de +20,1 % aux valeurs d'expertises. Cette vente génére 2,3 M€ de plus-value nette distribuable (et 12,7 M€ depuis le début de l'année). Ou bien encore Novapierre Résidentiel (PAREF Gestion) qui a vendu 6,6 M€ d'actifs (neuf appartements et cinq parkings) à des prix +3,7 % supérieurs à la dernière expertise. Cette vente génère près de 4,7 M€ de plus-values brutes.

Les commerces et la logistique s'en sortent plutot bien

Pour le segment commercial, Sofiboutique (SOFIDY) a cédé un commerce à Rennes pour 480 K€, soit +23 % au-dessus de la valeur d'expertise. Cette vente génére 126 K€ de plus-value distribuable. PAREF Hexa (PAREF Gestion) a cédé un actif mixte (bureaux/activité) vacant à Vitry-sur-Seine pour 1,75 M€, soit +2,5 % par rapport à la dernière valeur d'expertise, et a dégagé une plus-value brute de 0,8 M€.

A noter aussi ActivImmo (Alderan) qui a procédé à la cession de l’actif de Fretin (59) a permis de cristalliser une « plus-value importante » (0,58€ brut par part distribué).

Même si certains bureaux reprennent des couleurs

C'est par exemple le cas pour Altixia Cadence XII (Altixia REIM) qui a acquis des bureaux en Espagne (Madrid) à un taux de rendement supérieur à 8 %. Cœur d'Europe (Sogenial Immobilier) est désormais propriétaires d'actifs au Portugal (Ovar, Porto). Les rendements acte en main pour ces opérations sont de 7,76 % (Commerces) et 7,11 % (Bureaux).

Mais toutes les cessions ne sont pas forcément synonyme de plus values pour le cédant. Ainsi, EFIMMO 1 (SOFIDY) a réalisé des arbitrages pour 0,6 M€ (bureaux et activité) qui ont généré une moins-value nette de fiscalité de 1,1 M€ ou bien encore Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM France) a cédé l'immeuble de bureaux "Kianos" pour 14,9 M€, mais cette vente était seulement en ligne avec la valeur d’expertise.

Évolution des Loyers et Distributions (Rentabilité)

Les distributions de dividendes prévisionnelles restent globalement stables. La solidité des revenus locatifs est par contre mise sous pression par les ajustements de marché.

Ajustements des Loyers et Franchises :

Le réalignement des loyers sur les valeurs locatives de marché, notamment sur les bureaux, a un impact lourd. Il entraîne des baisses lors des renouvellements/relocations, afin de sécuriser des durées fermes. Ainsi, Immorente (SOFIDY) a enregistré une baisse moyenne des loyers de -14,4 % sur les relocations depuis le début de l'année. C'est aussi le cas pour EFIMMO 1 (SOFIDY) ou une baisse globale de -10,1 % sur les loyers renégociés est à noter. Par exemple, le renouvellement de bureaux à Montigny-le-Bretonneux a entraîné une baisse de -28 % du loyer précédent.

Plus largement, sur les SCPI du panel, on constate pour certaines d'entre elles une fragilisation du tissu locatif. C'est notamment lié à l'augmentation des mesures d'accompagnement. Ainsi, le pourcentage de surfaces sous franchise de loyer dans la SCPI Opus Real (BNP Paribas REIM France) est passé de 0 % il y a un an à 5,20 % au T3 2025.

En conclusion, la stabilité des dividendes se maintient pour la plupart des SCPI de ce panel. Néanmoins, c'est souvent en s'appuyant sur les réserves ou les plus-values d'arbitrage. Ainsi, le marché révèle une pression sur les revenus locatifs (baisse des loyers renégociés, franchises) dans le secteur traditionnel. De plus, la liquidité reste un risque significatif pour les grandes SCPI à capital variable moins sélectives. Le contraste est d'autant plus important par rapport à la forte collecte des fonds récents ou spécialisés. La création de valeur se fait désormais principalement par des arbitrages opportunistes. Les actifs matures ou bien valorisés permettent de générer des plus-values substantielles. La sélectivité des investissements est donc le maitre mot.

Source: Deeptinvest d'après les rapports trimestriels des sociétés de gestion 24-11-2025