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09 mars 2020

Les frais des SCPI : Fonctionnement et structuration

Les SCPI, comme lors d’un investissement immobilier direct, supportent des frais dans le cadre de l’acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Ils sont, en général, considérés comme l'un des critères à prendre en compte pour le choix de l’investisseur. Il est donc essentiel de comprendre comment ils sont fixés et d’expliquer leur mécanisme. On vous dit tout !

Il existe trois principaux types de frais qui s’appliquent aux SCPI, les frais d’acquisition, de gestion et de cession.

Les frais de souscription

Les frais de souscription représentent la contrepartie des services rendus par le gestionnaire de fonds à ses futurs associés. Ces frais sont facturés au moment de la souscription. Ils varient d’une SCPI à l’autre, entre 5% et 13,8%HT (Hors Taxes). La moyenne actuelle du marché de référence suivi dans le cadre du baromètre Deeptinvest 2019 des SCPI est de 9,58% HT (chiffres publiés dans le baromètre Deeptinvest).

Les frais de gestion

Ces frais sont là pour rémunérer le travail effectué pour fournir le service de la gestion du patrimoine loué. En effet, l'investisseur s'exonère de la gestion complète de son investissement (pas de relations avec les locataires pas de gestion des impayés...). C'est le gestionnaire de fonds qui se charge de l'ensemble de cette gestion. Ainsi, ces frais diminuent chaque année le montant des loyers perçus par la société. La rentabilité de l'investissement est donc entammée par ces frais même s'ils sont nécessaires au bon fonctionnement du patrimoine loué. Le taux est généralement compris entre 8% et 12% HT des loyers encaissés et la moyenne du marché se situe à 9,49% HT ( chiffres publiés dans le baromètre Deeptinvest ).

Les frais de cession

Enfin, si un investisseur décide de revendre les parts qu’il a acheté, des frais de cession s’appliqueront.

S'il a acheté des parts de SCPI à capital fixe, soit il les vend de gré à gré, soit il passe par le marché secondaire, par l’intermédiaire du gestionnaire de fonds. Ainsi, l'investisseur recevra le prix de vente hors frais, comme mentionné dans l’ordre de vente. Le montant total des frais se compose des droits d'enregistrement et des frais de souscription.

En revanche, pour les SCPI à capital variable, c'est la société de gestion qui détermine le prix de vente par confrontation de l'offre et de la demande. En tant que vendeur, l'investisseur percevra le prix de retrait, qui correspond au prix d’émission du moment diminué de la commission de souscription hors taxe. C'est la société de gestion qui perçoit la commission de souscription.

L'acquéreur de parts de SCPI supporte les frais de cession. Ils représentent en général entre 5 à 10% HT du montant de la vente.

Les frais de cession d'actifs et les frais de gestion de travaux

Outre ces trois principaux frais, il existe deux autres types de frais, avec des taux moins élevés.

La commission de cession d'actifs immobiliers ou commission d'arbitrage s'applique dans le cas d'une vente de biens immobiliers. En effet, afin de d'optimiser son patrimoine immobilier, la société de gestion de la SCPI peut décider de vendre des actifs ou d’en acquérir de nouveaux. La société de gestion les calcule sur le prix de vente de l'actif cédé par la SCPI, ou sur le prix d’acquisition du nouvel actif acheté. Ils varient entre 1 et 2 % hors taxes.

En cas de travaux sur des immeubles de la SCPI, la société de gestion prélève une commission de suivi et de pilotage de gros travaux. Ces frais rémunèrent le travail fourni par la société de gestion, pour la mise en place et le suivi de ces travaux. La société de gestion les préleve au fur et à mesure de la comptabilisation des travaux et son taux varie de 1 à 3% HT.

Ainsi, les taux varient d'une société de gestion de SCPI à une autre. L'acheteur de parts de SCPI doit donc comparer ces frais entre eux de manière détaillée. Pour cela, nous vous invitons à consulter notre comparateur de SCPI.

Source : Deeptinvest 24/01/2020