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24 mars 2020

Les SCPI de rendement en France et leur exposition à l’activité commerciale

Les SCPI de rendement en France et leur exposition à l'activité commerciale: Est-ce que les récentes décisions gouvernementales de possibilité de report des loyers commerciaux représentent un risque systémique pour l'écosystème des fonds immobiliers de type SCPI?

Suite à la crise de confinement et aux problèmes économiques engendrés par la pandémie de coronavirus, le cabinet DEEPTINVEST s’est intéressé au poids des activités commerciales dans la capitalisation des fonds immobiliers de type SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) en France. En effet, ces activités pourraient être durement frappées par cette crise sanitaire à plusieurs niveaux. Soit avec la possibilité de défaut temporaire de paiement des locataires commerciaux. Soit après des défauts de paiement en chaîne suite à des fermetures définitives des commerces.

Quelques éléments de réflexions :

Beaucoup de SCPI ont des locaux commerciaux dans leur patrimoine

Beaucoup de SCPI ont, à différents seuils, des locaux commerciaux dans leur patrimoine. Certaines s’y sont exclusivement consacrées alors que pour d’autres c’est plus diffus.

La répartition de l’activité des fonds est la suivante :

Répartition de l’activité principale des SCPI (en nombre)

Répartition de l'activité des SCPI en nombre
Source: Deeptinvest 2020

Les SCPI fiscales représentent essentiellement du logement résidentiel. Elles seront mises à part dans notre analyse. Les SCPI de rendement, avec une connotation commerciale variable, représentent près de 47 fonds (sur environ 90 SCPI de rendement). Les locaux commerciaux sont donc une activité très représentée au sein des SPCI de rendement. Qu'en est-il de la capitalisation?

Répartition de l’activité principale des SCPI (en capitalisation)

Répartition de l'activité des SCPI en capitalisation
Source: Deeptinvest 2020

Prés de 18,09 milliards d’euros de capitalisation à la fin 2018 (sur un marché total de près de 54 milliards d’euros) est concerné par des fonds contenant soit exclusivement des locaux commerciaux soit partiellement du commerce. Si les fonds sont partiellement concernés, cela veut dire que l'activité commerciale est alors associée à une autre activité principale (bureaux, résidentiels…).

Mais à quel niveau ?

Impact sur l’activité évidemment incertaine ?

Il est difficile en l’état de prévoir quels pourront être les retombés économiques pour les fonds. Il est cependant possible, en prenant chaque ligne patrimoniale de chacune des SCPI de rendement, d’isoler les lignes qui sont identifiées comme contenant des locaux commerciaux. A noter, que les lignes patrimoniales peuvent être simplement des commerces en pieds d’immeuble ou bien des grands centres commerciaux.

Répartition des lignes patrimoniales de l'immobilier commercial des SCPI de rendement (en nombre) :

Répartition de l'activité de l'immobilier des SCPI en nombre
Source: Deeptinvest 2020

Le nombre de lignes patrimoniales représentant des locaux commerciaux (plus de 3.000 lignes) devance très largement les lignes patrimoniales dédiées aux bureaux (près de 2.400 lignes). Néanmoins, les lignes patrimoniales commerciales peuvent correspondre à une simple boutique de 70 m² en pieds d'immeuble ou à un grand centre commercial. De ce fait, cette approche est à prendre avec précaution. Nous vous proposons donc la valorisation de ces mêmes lignes patrimoniales en fonction de leur valeur comptable.

Répartition des lignes patrimoniales de l'immobilier commercial des SCPI de rendement (en valeur comptable):

Répartition de l'activité de l'immobilier des SCPI en capitalisation

Ainsi, il apparaît clairement que les locaux commerciaux représentent un patrimoine de près de 7 milliards d'euros (valeur comptable) au 31 janvier 2018 pour l'ensemble des SCPI de rendement. C'est donc la deuxième ligne de valorisation loin derrière les bureaux (à plus de 25 milliards d'euros) .

Nos conclusions :

La Pandémie liée au coronavirus aura bien évidemment un impact sur le marché de l’immobilier globalement et bien sûr les SCPI pourront être partiellement touchées. Néanmoins, il est encore trop tôt pour le caractériser précisément. Cela dépendra effectivement à la fois de la durée du confinement, de la profondeur de la crise économique et de la vigueur et qualité de la reprise qui interviendra derrière. L’impact le plus direct avec le poids de l’immobilier commercial au sein des SCPI est important, mais reste sous contrôle.

L’immobilier conserve donc sa capacité à être une valeur refuge dans ces périodes de tempête boursière et d’incertitudes économiques. Les SCPI prennent toute leur importance en l’état actuel de la situation.

Il reste essentiel comme dans tout placement financier de répartir son investissement en fonds immobilier pour ne pas privilégier une seule activité. Diversifier ses investissements dans différentes SCPI est essentiel avec des thématiques différentes. Il est aussi recommandé de privilégier des gestionnaires de fonds différents.

Nos convictions

En attendant des jours meilleurs, toute l'équipe de Deeptinvest est immensément respectueuse du travail réalisé par les équipes médicales, notre première ligne. Nous remercions aussi tout le personnel à l'arrière du front qui apporte soutien logistique et réconfort matériel et immatériel à l'ensemble de la société. Cela doit être le signe d'une société unie. MERCI A TOUS.

Les temps difficiles pour l’économie et la société française que nous sommes en train de vivre auront des conséquences économiques, sociales et environnementales profondes. Il est possible d’investir dans des fonds immobiliers dits sociaux ou à portée sociale comme des fonds dédiés aux maisons de services ou bien aux hôpitaux. Est-ce que cela ne pourrait pas être une piste pour financer l’économie immobilière en rajoutant de la solidarité dans le processus de décision des investisseurs?

Les algorithmes Deeptindex® financier et durable sont là pour vous permettre de vous faciliter ces choix responsables ! Il faut que les investisseurs en discutent avec leur conseiller financier. Ou rendez-vous sur notre plateforme pour vous aider dans vos choix d’investissements immobiliers responsables!


[1] Deeptinvest suit au travers de l’ensemble de ses bases de données plus de 158 SCPI commercialisables au 31/12/2018 sur un total de 172 identifiés par l’ASPIM.