Les SCPI menacées par les nouvelles règles thermiques ?

Si le sujet du climat est particulièrement d’actualité depuis 2015, le retour des Etats-Unis dans les Accords de Paris, grâce au président Biden, marquera sans doute une accélération du processus. La France, de son côté, a déjà commencé à légiférer pour tenir les engagements de la Cop 21. Les SCPI menacées par les nouvelles règles thermiques ?

Est-ce que cela constitue une menace pour les SCPI ? Quels sont les risques ?

Pour répondre à ces questions, il faut étudier les impacts des nouvelles réglementations sur les différents marchés immobiliers dans lesquels les SCPI investissent.

Si l’on commence par le marché des bureaux/tertiaires Comment cela se présent-t-il ?

Ce segment va connaitre une petite (r)évolution. En effet, dans le cadre du décret tertiaire paru en juillet 2019, les propriétaires de locaux tertiaires de plus de 1.000 m² vont devoir déclarer la performance énergétique de leurs bâtiments sur la plateforme OPERAT de l’ADEME avant le 30 septembre 2021.

Cette simple déclaration constitue une évolution très conséquente pour les gestionnaires de fonds. Car, aujourd’hui, seules deux SCPI de rendement (PFO2 et Kyaneos Pierre) communiquent ouvertement sur le profil de consommation énergétique de leur patrimoine immobilier. La collecte de ces informations permettra de répondre aux objectifs ambitieux de l’Etat. C'est pour obliger les propriétaires à réduire la consommation de ces bâtiments de 40% d’ici 2030 (60% en 2050)

En quoi les SCPI de ce segment seront-elles impactées ?

Plus de 80% de la capitalisation du marché se constitue de fonds qui possèdent des locaux tertiaires. Or, cette réglementation va entrainer des coûts substantiels de rénovation énergétique. Et ces investissements dans les locaux impliquent forcement une rentabilité plus faible des fonds. L’impact est potentiellement très sensible sur ce marché phare des SCPI. Les principaux acteurs de ce segment ont déjà initié des réflexions en la matière et le risque n’est, pour le moment, pas facilement quantifiable. Certaines SCPI, par exemple NEO, se mettent sur le créneau de la rénovation de ce type de bâtiment. Elle profite de ce besoin de rénovation pour changer la destination de ces locaux en logement résidentiel.

Comment les investisseurs seront impactés et devront s'adapter ?

Il faut oser poser les questions aux gestionnaires de fonds et absolument se renseigner sur le patrimoine possédé par les SCPI. Chez Deeptinvest, les informations collectées par OPERAT soient rendues librement accessibles à des plateformes comme la notre. Nous puissions justement aller analyser les patrimoines sous ce nouvel angle pour donner de la clarté au marché. C’est une démarche de transparence qui bénéficiera à tout le monde aux particuliers investisseurs comme aux gestionnaires de fonds.

Et donc le segment résidentiel : est-il touché par ces nouvelles réglementations ?

Oui effectivement. C’est même celui qui subit la plus grosse contrainte avec l’interdiction de louer les passoires thermiques actée pour le 1er janvier 2023. A partir de cette date, les biens dont le DPE est classé G ne pourront plus être loués. C’est une véritable contrainte administrative qui va peser sur le marché du résidentiel. Il aura des conséquences très importantes pour tout le segment.

Quel impact pour les investisseurs en résidentiel ? Comment devront-ils s’adapter ?

Pour le coup, les SCPI résidentielles sont majoritairement épargnées par ces nouvelles contraintes donc l’investissement est plutôt lisible. Cela n’empêche pas pour autant de faire attention aux véhicules sélectionnés. Là encore, une bonne analyse patrimoniale s’impose. Notons que ces SCPI, déjà très largement épargnées par la crise du covid, vont donc pouvoir s’accommoder facilement avec les nouvelles législations thermiques. La visibilité d’investissement sur ces fonds est donc plutôt rassurante. Intéressant en ces périodes chahutées…

Et les commerces ou le tertiaire de moins de 1.000 m² dans ce panorama ?

Et bien c’est un peu le segment en devenir : quid du tertiaire et commercial de moins de 1.000m² ? Aucun cadre légal n’a encore défini les règles thermiques pour les surfaces tertiaires et commerciales de moins de 1.000m². Jusqu’à présent, c’est l’accord des parties qui prévaut. En effet, le législateur a toujours eu à cœur de garder le contrat, et donc le bail conclu entre les parties prenantes, au cœur des relations régissant la location des biens de ce segment.

Du coup quel impact pour les investisseurs ? Ou comment doivent-ils s'adapter ?

C’est le segment qui contient le plus d’incertitude. Et pour le coup, comme pour le segment tertiaire de plus de 1.000m² il faut poser les questions aux gestionnaires de fonds et se renseigner dans le détail sur le patrimoine commercial du fonds envisagé.

Que conclure pour l’investisseur en SCPI dans ce contexte ?

Si les SCPI résidentielles devraient résister à la vague environnementale. Les SCPI du tertiaire et du commerce risquent d’être impactées à des degrés divers. Il est pourtant difficile de quantifier le niveau de menace car on manque d’informations sur la performance énergétique de la majorité des biens de ces SCPI.

C’est pour cette raison que chez Deeptinvest nous cartographions et analysons tout le patrimoine détenu en direct par toutes les SPCI du marché. Nous ne pouvons donc qu’encourager les investisseurs et leurs conseillers à analyser un maximum de données sur la nature du patrimoine des SCPI dans lesquelles ils investissent. Elles se révèleront un vrai marqueur de valeur à long terme, tant au niveau de la rentabilité annuelle que de la plus-value à la revente.