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18 juillet 2019

L’immobilier durable, qu’est-ce que c’est ?

immobilier durable

L’immobilier durable : que recouvre cette notion ? Que faut-il pour qu’un immeuble soit durable ? Une première réponse est liée à la performance énergétique : dans un contexte de ressources limitées, on souhaite, autant que possible, éviter le gaspillage. Est-ce suffisant ?

L'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) a rédigé une Charte d’engagement en faveur du développement de la gestion ISR (Investissement socialement responsable) en immobilier. Parmi les critères retenus, on retrouve :

  • la gouvernance et le pilotage
  • le reporting
  • des indicateurs quantitatifs de performance (énergie, CO2, eau, déchets, bien-être)
  • des indicateurs qualitatifs de performance (confort, biodiversité, qualité de l'air, services)
  • l'existence de certifications environnementales (construction, exploitation, labels)
  • les engagements vis-à-vis des parties prenantes (employés, locataires, investisseurs, prestataires, territoire…)
  • la construction et rénovation

On peut en conclure qu'un immeuble durable génère une consommation limitée, garantit à ses habitants les conditions de leur épanouissement, et est géré de façon éthique. Comment ces objectifs s’articulent-ils avec la réalité du parc immobilier français ?

Petite histoire du logement en France

Se loger dans un endroit sûr et stable fait partie des besoins fondamentaux de l’être humain. Pourtant, pendant des décennies, on a construit, surtout, des opérations de rendement. On a bâti beaucoup (trop ?) et vite.

Les années 1980 ont marqué une rupture : c’est le moment où ont été mises en place des normes pour pallier les effets des crises énergétiques de 1973 et 1979. A partir des années 1980, les immeubles ont été construits dans le respect de normes de qualité environnementale.

Mais, aujourd’hui, une grande partie du parc immobilier de logements n’est toujours pas aux normes. Comparons avec le parc automobile : une voiture a une durée de vie limitée, et la mise aux normes se fait par le renouvellement du parc, en une dizaine d’années. Dans l’immobilier, c’est différent. L’INSEE nous apprend que seulement 1% du parc immobilier est construit chaque année. Aujourd’hui, encore 78 % du parc immobilier de logements en France a été construit avant les années 1980 (source : Caisse des Dépôts). 78 %, c’est beaucoup ! Et ce sont ces immeubles anciens qu’il s’agit d’améliorer. La mise aux normes prendra, dans le meilleur des cas, plusieurs décennies. Saluons de ce point de vue la récente loi Denormandie qui étend les incitations fiscales, jusque-là réservées au neuf, à l’immobilier ancien.

Et les locaux professionnels ?

Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques : la durabilité du bâti est évaluée par des certifications (par exemple HQE, BREAM...) qui rassemblent des centaines de critères. Un audit indépendant est réalisé à la demande du propriétaire, avant, pendant ou après les travaux. Il s’agit donc d’une démarche volontaire de sa part – voire d’un argument de vente pour lui.

Quelles pistes pour l’avenir de l’immobilier ?

La séparation entre immobilier de logement et immobilier professionnel est, en soi, contraire aux objectifs de durabilité et d’optimisation des ressources. En segmentant les usages, elle aboutit à des situations sous-optimales : des bureaux non utilisés la nuit, des logements non utilisés le jour. Partant de ce constat, des opérateurs proposent, dès la conception des bâtiments, une modularité qui permettrait un usage plus souple des biens, en fonction des besoins de chaque moment. Cette démarche d’optimisation du bâti est par exemple celle de l’application Zenpark, qui propose aux particuliers des places de parking professionnel sous-utilisées : un complément de revenu pour le propriétaire, une solution sans nouvelle construction du point de vue urbanistique.

C’est probablement ainsi, en faisant évoluer les usages et les mœurs, que nos sociétés pourront évoluer vers un véritable immobilier durable.