Ordonnance du 3 juillet 2024, quelles implications pour les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont impactées par les derniers changements législatifs. En effet, l'Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 apporte des évolutions substantielles dans le périmètre d'interventions des SCPI. Notamment en matière d'investissements dans les énergies renouvelables et d'obligations d'expertise du patrimoine. Ces évolutions semblent vouloir apporter plus de transparence et de durabilité dans le paysage des SCPI.

SCPI et énergies renouvelables : Une nouvelle dynamique d'investissement

L'article 8 de l'ordonnance ouvre de nouvelles possibilités aux SCPI. En effet, elle leur permet désormais d'investir dans les énergies renouvelables et d'en tirer profit. Concrètement, les fonds peuvent maintenant acquérir, installer, louer et exploiter des dispositifs de production d'énergies renouvelables. Il leur ouvre aussi la voie à la revente de l'électricité produite. En devenant producteurs d'énergie, les SCPI ne se contentent plus de générer des revenus locatifs, elles peuvent désormais devenir des acteurs actifs de la transition énergétique.

Ce changement offre un double avantage. Il permet en effet aux SCPI d'ajouter une source de revenus tout en participant activement à la lutte contre le changement climatique. A noter que le législateur a donné cette autorisation tout en l'assortissant d'une pondération. En effet, les fonds peuvent acquérir ce type de lots "A titre accessoire".

A noter que certaines sociétés de gestion avaient déjà pris les devants en terme d'énergies renouvelables. En effet, certains bâtis (surfaces commerciales par exemple ou bien encore toiture d'immeubles) sont déjà équipés de manière accessoire de panneaux solaires. Le décret pourrait donc permettre de passer à l'échelle en systématisant cette possibilité. Remarquons que les analyses Deeptinvest intègrent déjà cette dimension. En effet, au sein des scores DEEPTINDEX durable, une dimension "équipements de production d'énergie renouvelable installés" est déjà pris considération.

"Jusqu'à présent, les actifs immobiliers étaient considérés comme des consommateurs nets d'énergie, consommant plus qu'ils ne produisaient. Ce changement réglementaire offre désormais la possibilité aux immeubles de produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment. On parle alors d'effacement de l'empreinte énergétique du batiment. C'est l'un des principaux challenges auquel est confronté le secteur pour entrer dans le cadre des accords de Paris sur le climat."

Marc SARTORI, Président fondateur de DEEPTINVEST

Expertise biannuelle du patrimoine : Un gage de transparence

En parallèle, l'article 11 de cette même ordonnance renforce les exigences d'expertise du patrimoine des SCPI. La règle était normalement de réaliser des expertises une fois par an de l'ensemble du patrimoine. Le plus souvent, les experts ne réalisent pas des visites de l'ensemble du patrimoine chaque année pour des questions de couts. Par contre, ils réalisaient une mise à jour des valeurs patrimoniales une fois par an. Désormais, les sociétés de gestion devront procéder à une expertise biannuelle de la valeur de leur patrimoine. Cette mesure vise donc à accroître la transparence en fournissant une image plus précise de la valeur des actifs.

Cette nouvelle obligation d'expertise, à chaque clôture d'exercice et à la situation comptable intermédiaire, assure une évaluation plus régulière et détaillée des biens. Elle répond à une demande croissante des investisseurs de mieux anticiper les risques inhérent aux fluctuations du marché immobilier. Pour les SCPI, c'est un pas de plus vers une gestion plus rigoureuse et une meilleure communication financière.

"Cette évolution apporte une plus grande transparence sur le marché des SCPI, ce qui ne peut qu'apaiser les investisseurs devenus prudents en raison de la crise immobilière actuelle. Cependant, il est légitime de s'interroger sur l'intérêt d'augmenter la fréquence des expertises. En effet, l'immobilier est par nature un secteur d'investissement à long terme, et il est peu probable que la valeur des actifs change drastiquement en l'espace de six mois. Sauf si l'expertise précédente ne prenait pas suffisamment en compte les évolutions de marché..."

Marc SARTORI, Président fondateur de DEEPTINVEST

Divers : Suppression de la valeur minimale des parts et introduction de nouvelles catégories

Parmi les autres modifications notables, l'article 12 introduit la possibilité pour les SCPI de supprimer la valeur nominale minimale de 150 € des parts. Cette suppression vise à rendre l'investissement en SCPI plus accessible à une plus large population d'investisseurs. Elle favorise ainsi une démocratisation de ce type de placement.

De plus, cet article permet désormais aux SCPI de créer diverses catégories de parts (avec des parts dites C et D). Le but étant ainsi d'offrir une plus grande flexibilité et la possibilité de mieux répondre aux besoins spécifiques des investisseurs. A voir aussi si les gestionnaires de fonds accepteront de complexifier la gestion des parts en diversifiant les catégories. Les SCPI sont déjà des outils d'investissement complexe. Pour démocratiser ces outils, la clarté et la simplicité de ces fonds est un prérequis. A voir si une telle solution pousse dans ce sens là...

Conclusion

L'Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 apporte donc des modifications substantielles quant au fonctionnement des SCPI. En ouvrant la porte à l'investissement dans les énergies renouvelables et en imposant une expertise plus fréquente du patrimoine, elle place les SCPI au cœur de la transition énergétique et de la transparence financière. On peut donc se demander si ces changement législatifs feront revenir les investisseurs sur un marché chahuté par la crise.

Source : DEEPTINVEST - 19/04/2024