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17 septembre 2019

Placement SCPI : les 4 questions à (se) poser avant d’investir

Vous êtes un particulier, vous disposez d’un montant à investir, et vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI. Placement SCPI : voici les quatre questions que vous devez (vous) poser avant de passer à l’action.

Pourquoi choisir le support SCPI ?

La première question est une évidence : pourquoi choisir un placement SCPI ? Etes-vous bien au clair sur les caractéristiques de ce support ? Si ce n’est pas le cas, consultez notre article : SCPI, qu’est-ce que c’est ?.

La SCPI est un placement de long terme. Il est robuste à la conjoncture, grâce aux baux souvent pluriannuels de ses actifs immobiliers. C’est aussi un placement peu volatil; par définition, l’immobilier est pérenne. Enfin, ses revenus sont prévisibles, car issus des versements des occupants liés par contrats à la SCPI.

Si cette stabilité, à la fois des actifs et des revenus escomptables, correspond à votre projet à moyen terme, alors il est logique d’investir dans une SCPI. (Notons ici que les SCPI dont les actifs se situent uniquement hors de France doivent être considérés avec prudence, car leur robustesse et leur stabilité sont sujettes à caution. Nous y reviendrons dans un prochain article).

Quelle(s) SCPI choisir ?

La deuxième question porte sur le choix de la SCPI dans laquelle investir. On distingue deux types de SCPI.

  • Certaines choisissent d’investir dans des actifs diversifiés : commerces, bureaux, logistique… Ce sont souvent de grandes sociétés, à capitalisation élevée, qui limitent le risque par l’hétérogénéité des acquisitions. L’investisseur en recherche de confort et de tranquillité d’esprit trouvera avec ce type de SCPI de quoi s’assurer un revenu régulier en échange d’une implication limitée.
  • D’autres SCPI sont spécialisées : ainsi, Buroboutic gère des bureaux et des boutiques (!), Kyaneos des logements, Pierval Santé des actifs immobiliers de santé. L’achat de parts dans ces SCPI signale alors le soutien à un projet d’acquisitions. On peut investir simultanément dans plusieurs SCPI spécialisées. Ce sont souvent des structures plus petites, dont le fonctionnement est plus facile à appréhender. Mais, pour être optimisé, ce type d’investissement demande un suivi réel de la part de l’investisseur.

Ce sont donc vos convictions et votre désir de mobiliser temps et énergie pour votre investissement qui détermineront votre décision d’achat.

Combien de temps vais-je conserver mes parts de SCPI ?

Les gestionnaires recommandent le plus souvent un placement de l’ordre de 10 ans. Cet horizon semble raisonnable.

Cependant, une nouvelle tendance apparaît, qui consiste à conserver de plus en plus longtemps ses actifs. Des outils fiscaux permettent même de transmettre des parts de SCPI à très faible coût. Les SCPI deviennent des investissements de très longue durée, conservés pour leur rentabilité trimestrielle ou mensuelle plus que pour leur rapport à la vente.

Comment pourrai-je sortir de la SCPI ?

Quelle que soit la décision d’investissement, gardons à l’esprit que les parts de SCPI s’appuient sur des parts de société civile (comme en SCI), donc peu liquides. Elles sont soumises à la loi de l’offre et de la demande.

Pour revendre des parts de SCPI, il faut trouver un acheteur. Il est donc essentiel, avant tout achat, de s’intéresser au marché secondaire des parts de la SCPI pressentie. Si une SCPI se porte bien, les parts séduiront facilement un acquéreur. Ce n’est pas le cas lorsqu’une SCPI est en difficulté ; le vendeur risque alors de se trouver en possession d’un actif très dévalorisé, voire invendable.

La situation a ainsi été complexe en 2008, lorsque le marché de l’immobilier était à la baisse. Actuellement, le marché global des SCPI est en expansion. Chaque nouvelle offre appelle de nouveaux entrants, et les marchés secondaires sont fluides.

Placement SCPI : objectifs d’investissement, choix du fonds, durée d’investissement, marché secondaire - votre posture face à ces quatre sujets déterminera votre décision d’investissement.