Praemia REIM : les difficultés actuelles de ses SCPI en 2024-2025

L’année 2025 commence mal pour Praemia REIM, société de gestion de SCPI anciennement connue sous le nom Primonial REIM France. En janvier, le gestionnaire a annoncé une baisse significative du prix des parts de quatre SCPI : Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce et Patrimmo Croissance Impact. Cette décision fait suite au recul de leurs valeurs de reconstitution fin 2024.

Ces ajustements reflètent les difficultés actuelles de Praemia REIM. Ses fonds sont en effet affectés par des tensions sur la liquidité, la valorisation et le rendement.

Des valorisations en forte baisse

Praemia REIM a dû procéder à d’importantes baisses du prix de souscription de plusieurs SCPI pour les aligner sur la réalité du marché immobilier. La correction la plus marquante concerne Primopierre, sa SCPI de bureaux phare, dont le prix de part cumule un recul de près de -45% depuis le début de la crise immobilière entamée en 2022. Ce fonds avait déjà subi trois ajustements successifs depuis 2023. Désormais, en date du 21 janvier 2025, Primopierre enregistre une quatrième décote de -8,73% par rapport à son dernier prix. Les autres véhicules ne sont pas épargnés : Primovie (secteur santé) voit sa part diminuer de -11,35%, tandis que Patrimmo Commerce (immobilier commercial) recule de -9,09% et Patrimmo Croissance Impact de -7,68%. Seule Primofamily, SCPI orientée vers le résidentiel, échappe à cette vague de baisses avec une valeur stable malgré une légère baisse de sa valeur de reconstitution au 2T 2024 (-1,78%).

Des ajustements de prix en réponse à la correction du marché immobilier

Ces dépréciations font suite aux évaluations biannuelles des patrimoines immobiliers, qui ont révélé de nouvelles baisses de valeurs fin 2024 par rapport au milieu d’année. En effet, sur l’ensemble de 2024, la valeur de reconstitution de Primopierre a chuté de -18,42%, reflétant la sévérité de la correction sur le marché des bureaux franciliens. À titre de comparaison, les reculs annuels sont plus modérés pour les autres SCPI de Praemia : -4,17% pour Primovie, -3,12% pour Patrimmo Commerce. Ces différences s’expliquent par la nature des actifs et la conjoncture propre à chaque secteur.

En particulier, la hausse rapide des taux d’intérêt a lourdement pénalisé la valeur de tous les actifs immobiliers, et la baisse de la demande de bureaux post-Covid a accentué la vacance locative sur le marché tertiaire. Par ailleurs, de nouvelles exigences environnementales poussent à des travaux coûteux de modernisation, ce qui pèse sur les immeubles moins récents. Autant de facteurs qui contribuent à la baisse des valorisations et expliquent les ajustements pratiqués par Praemia REIM.

Des rendements distribués en net recul

Praemia REIM a revu à la baisse les perspectives de distribution pour 2024 et 2025. Ainsi, Primopierre ne devrait distribuer qu’environ 4,4 € par part en 2025, contre 6,38 € en 2024, d'après le Bulletin Trimestriel 4T2024. Pour un investisseur ayant acquis sa part Primopierre au prix de 208 € début 2023 (avant les baisses successives), cela représenterait un taux de distribution théorique tombant à 2,1% seulement.

De son côté, Primovie voit son dividende prévisionnel réduit à 7,6 € par part en 2025, contre 8,36 € versés l’an dernier. Patrimmo Commerce devrait également servir un peu moins (6,1 € en 2025 vs 6,6 € en 2024). En revanche, Primofamily fait figure d’exception : cette SCPI anticipe une hausse de son dividende en 2025, seule éclaircie dans la gamme de Praemia.

Cette baisse généralisée des rendements s’explique par la combinaison de plusieurs écueils opérationnels. D’une part, certains immeubles peinent à être reloués ou vendus rapidement dans le contexte actuel. Par exemple, le portefeuille de Primopierre est composé d’actifs de grande taille en périphérie parisienne. Or, selon le gérant dans sa lettre d'actualité de janvier 2025 :

"les bureaux en première et deuxième couronne, de plus grande taille (> 5 000m²), sont toujours pénalisés par cette crise et peinent à trouver preneur".

D’autre part, la vacance locative élevée pèse directement sur les revenus : Primopierre affichait fin 2024 un taux d’occupation financière d’à peine 85,7%. Enfin, un endettement élevé accroît la vulnérabilité du fonds aux corrections de valeur. L’ensemble de ces facteurs conduit mécaniquement à réduire la capacité de distribution et l’attractivité de ces véhicules. Une question restera à trancher : Est-ce que le fait d'avoir collecter massivement en haut de cycle des prix de l'immobilier (sur les années 2021 et 2022) n'a pas poussé le gérant à acquérir des biens à des tarifs déraisonnables ? Les outils Deeptinvest permettent de suivre justement les valeurs de ventes des patrimoines unitairement acquis lors de leur vente effective. C'est ce qui permettra de trancher cette question dans les prochaines semaines.

Des problèmes de liquidité préoccupants

En parallèle, la liquidité des parts constitue une préoccupation majeure pour Praemia REIM. Comme d'autres SCPI, plusieurs fonds gérés par la société de gestion enregistrent un volume important de demandes de retrait. Primopierre, par exemple, fait face à une hausse continue des retraits, avec plus de 1,7 million de parts en attente de rachat fin 2024. Ce chiffre représente une augmentation de plus de 300 000 parts par rapport au premier trimestre.

De son côté, Primofamily comptabilisait fin 2024 des retraits en attente équivalant à 8,81 % du total de ses parts. D'autres SCPI de Praemia REIM sont également concernées, comme l'indiquent les rapports trimestriels du quatrième trimestre 2024 :

Ces niveaux sont en effet nettement supérieurs à la moyenne du marché, estimée à 1,38 % sur la même période.

Cette situation reflète un déséquilibre entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions. Ce qui entraîne une forte tension sur la liquidité des SCPI chez Praemia REIM. Selon les données du baromètre trimestriel Deeptinvest, les délais de cession atteignent plusieurs milliers de mois pour Primopierre et Primofamily. Pour Patrimmo Commerce, la liquidité est devenue incalculable en l'absence complète de vente. Les rachats sont donc pratiquement impossibles sur le marché secondaire.

Pour faire face, dans sa lettre d'actualité de janvier 2025, Praemia REIM a annoncé engager un plan d’actions visant à rétablir l’équilibre :

Exécution d’un plan d’arbitrage sur 2025 (200 M€) :

• Se séparer des actifs non stratégiques.
• Réduire significativement l’endettement.
• Assurer le plan de travaux en cours sur le portefeuille.
• Doter la SCPI d’un fonds de remboursement pour proposer une option de sortie aux porteurs.

Rétablissement d’un taux d’occupation financier normatif autour de 90% :

• Commercialisation active des immeubles vacants.
• Renouvellement des baux arrivant à échéance.

Gestion des budgets travaux :

• Priorité aux actifs avec un potentiel de relocation fort et rapide.
• Cession des autres actifs vacants dans le cadre du plan d’arbitrage pluriannuel.

Optimisation de la gestion de patrimoine pour défendre la valeur des SCPI :

• Adapter les prix de souscription pour refléter la valeur réelle des actifs.
• Maintenir une stratégie active d’asset management.

Renforcement du positionnement dans l’immobilier de santé :

• Accent sur la croissance de ce secteur en France et en Europe.
• Exploitation des tendances démographiques et sociétales pour développer ce marché.

Vous pourrez retrouver ce document en bas d'article.

Conclusion : quels enjeux pour les investisseurs ?

En somme, Praemia REIM et ses SCPI traversent une phase délicate marquée par la baisse des valorisations, l’érosion des rendements et des tensions de liquidité. La crise immobilière impacte l’ensemble du marché. La hausse des taux et l’évolution du secteur obligent donc les acteurs à s’adapter. Les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) et leurs clients doivent en tenir compte. En effet, à court terme, la valeur des parts peut encore baisser, les délais de sortie s’allonger et les rendements rester sous pression.

Pour stabiliser la situation, Praemia REIM met en place plusieurs mesures : baisses de prix, cessions d’actifs et renforcement de la gestion. Les investisseurs doivent donc adopter une approche de long terme et évaluer attentivement le risque de chaque SCPI. Une surveillance accrue de la liquidité et de la qualité des actifs s’impose. Les prochains trimestres seront décisifs pour mesurer l’efficacité de ces actions et l’évolution de la confiance des épargnants.

Source : Deeptinvest - Baromètres annuel et trimestriel - 27/02/2025