Rapport annuel de l'AMF : Augmentation des litiges en SCPI ?

Le rapport annuel de l'AMF pour 2023 est arrivé. Il révèle une augmentation significative des litiges liés aux SCPI. Le document met en lumière les principales problématiques rencontrées par les investisseurs. Il précise aussi le rôle du médiateur dans la résolution de ces conflits.

Augmentation des litiges liés aux SCPI

Selon l'AMF, en 2023, le nombre de litiges relatifs aux SCPI a doublé. En effet, il serait passé de 36 demandes en 2022 à 86 en 2023​​. Cette hausse notable reflète les difficultés croissantes rencontrées par les investisseurs dans ce secteur. Le rapport souligne que cette augmentation est principalement due à des conditions de marché conjoncturelles défavorables. Celles-ci affectent à la fois la liquidité des parts et la valorisation des actifs​​.

Les SCPI, en tant que véhicules d'investissement immobilier, offrent une opportunité de diversification et de revenus passifs. Cependant, la faible liquidité des parts peut entraîner des délais importants lors des demandes de retrait, point crucial abordé dans le rapport. L'augmentation des litiges indique donc une nécessité accrue pour les investisseurs de bien comprendre les mécanismes sous-jacents des SCPI avant de s'engager​​.

Problématiques principales des litiges

Selon le rapport annuel de l'AMF, deux principales problématiques émergent des litiges liés aux SCPI : les délais d'exécution des demandes de rachat et la dépréciation des valeurs des parts.

1. Délais d'exécution des demandes de retrait :
   • Les SCPI fonctionnent avec des règles strictes de liquidité. En effet, les retraits sont exécutés dans l'ordre chronologique en fonction des souscriptions correspondantes. Cela signifie que les investisseurs peuvent devoir attendre longtemps avant de pouvoir récupérer leur capital. Ce qui est particulièrement vrai lorsque la demande de retrait dépasse les nouvelles souscriptions​​.
   • Ce délai d'attente peut causer des frustrations, surtout en période de marché défavorable où la liquidité est déjà réduite​​. (voir notre article du baromètre des SCPI au 1T 2024)
2. Dépréciation des valeurs des parts :
   • Les SCPI sont également confrontées à des litiges concernant la manière dont les sociétés de gestion ajustent la valeur des parts. La dépréciation peut être perçue comme une perte de capital pour les investisseurs. Ce qui suscite des préoccupations sur la transparence et les critères de valorisation utilisés par les gestionnaires​​. (voir notre article du baromètre Deeptinvest des SCPI au 1T 2024)
   • Le rapport du médiateur indique que ces ajustements de valeur sont parfois nécessaires en réponse aux conditions du marché. Cependant ils doivent être effectués avec une communication claire et transparente aux investisseurs​​.

Rôle pédagogique du médiateur

Face à ces problématiques, le médiateur de l'AMF joue un rôle crucial en tant qu'intermédiaire éducatif et informatif. Sa mission est d'expliquer les conditions de fonctionnement des SCPI et de clarifier les raisons des litiges. Le rapport met en avant plusieurs initiatives pédagogiques visant à améliorer la compréhension des investisseurs.

1. Explications sur les délais de retrait :
   • Le médiateur aide à clarifier pourquoi les délais de retrait peuvent être longs et comment les mécanismes de liquidité des SCPI fonctionnent. Cette information permet aux investisseurs de mieux anticiper les délais et de prendre des décisions plus éclairées​​.
2. Transparence sur la valorisation des parts :
   • En ce qui concerne la dépréciation des valeurs des parts, le médiateur insiste sur la nécessité d'une communication transparente de la part des sociétés de gestion. Les investisseurs doivent être informés des critères et des conditions qui conduisent à la réévaluation des actifs, afin de réduire les malentendus et les attentes irréalistes​​.
3. Conseils à la souscription :
   • Le rapport souligne également l'importance de l'adéquation du conseil lors de la souscription. Le médiateur met en garde contre les souscriptions inappropriées qui peuvent ne pas correspondre au profil de risque ou aux objectifs financiers des investisseurs​​.

Conclusion

L'augmentation des litiges liés aux SCPI en 2023, comme le souligne le rapport annuel du Médiateur de l'AMF, met en lumière les défis de liquidité et de valorisation auxquels sont confrontés les investisseurs. Ces problématiques nécessitent une attention particulière de la part des sociétés de gestion et une meilleure éducation des investisseurs. Le médiateur de l'AMF joue un rôle clé en fournissant des explications et en améliorant la transparence, contribuant ainsi à une meilleure compréhension et à une gestion plus efficace des attentes des investisseurs​​.