Troisième salve d'analyses des rapports trimestriels du 3T 2025

Voici une troisième salve d'analyses des rapports trimestriels du 3T 2025 qui s'intéresse aux gérants Aldéran, Remake, Edmond de Rotschild Reim ou bien encore Praemia. Le marché des SCPI au troisième trimestre 2025 a été caractérisé par une conjoncture économique mondiale marquée par les tensions commerciales et un attentisme croissant dans l'investissement immobilier d'entreprise en Île-de-France, malgré une progression du marché français sur les neuf premiers mois de l'année. La Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu ses taux directeurs inchangés, privilégiant une approche guidée par les indicateurs macro-économiques.

Tendance de la Collecte et Décollecte :

Plusieurs SCPI affichent une collecte nette positive et dynamique. Ainsi, Comète (gérée par Alderan) a réalisé une collecte nette de 103,8 M€ au 3ème trimestre 2025. De son coté, Remake Live (gérée par Remake) a collecté 32,6 M€ net. Enfin, Edmond de Rothschild Europa (gérée par Edmond de Rothschild REIM) a collecté 14,2 millions d’euros.

Inversement, plusieurs SCPI gérées par Praemia REIM France font face à une illiquidité évidente de leur marché des parts. Elles affichent un nombre extrêmement important de parts en attente de retrait ou de cession. C'est par exemple le cas de Primopierre cumule 2 069 887 parts en attente de retrait. De même, Primovie a 1 201 141 parts en attente de retrait. Dans une moindre mesure, Patrimmo Commerce a 361 685 parts en attente de retrait. Quant à Ufifrance Immobilier (SCPI à capital fixe, gérée par Praemia REIM France) a 26 858 parts en attente d’acquéreurs.

Problèmes de Second Marché et Valorisation :

Pour Ufifrance Immobilier (Praemia REIM France), le marché secondaire illustre des tensions importantes. Au 30 septembre 2025, la valeur de réalisation est de 168,84 € par part, mais le prix d’exécution moyen sur le marché secondaire est de 83,78 € (TTC), appliquant une décote de près de 50 %.

Évolution des Rentabilités (TRI et PGA 2024) :

Les performances globales (PGA) et les Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ans témoignent d'une pression sur la valorisation. L'immobilier de bureau est particulirèment touché. Ainsi, la SCPI Primopierre (Praemia REIM France) affiche un TRI 5 ans de -6,24 % et une Performance Globale Annuelle (PGA) 2024 de -26,46 %. Ufifrance Immobilier (Praemia REIM France) présente un TRI 5 ans de -2,31 % et une PGA 2024 de -16,14 %. C'est une PGA 2024 de -4,66 % et un TRI 5 ans de 1,03 % qui est affiché pour https://blog.deeptinvest.fr/rapports-trimestriels-du-3t-2025-troisieme-salve-danalyses/.

En revanche, les SCPI orientées vers l'international ou diversifiées affichent de meilleurs rendements ou objectifs. C'est le cas pour Remake Live qui maintient un TRI depuis le lancement de 7,34 % et une PGA 2024 de 7,50 %. De son coté, Comete réalise des acquisitions au T3 2025 avec une rentabilité moyenne de 9,12 % AEM.

Potentielles Mises en Vente et Plus-Values/Moins-Values :

Plusieurs SCPI ont poursuivi des plans d'arbitrage (cessions d'actifs) pour réduire l'endettement ou préparer des réorientations stratégiques. Elles ne détaillent cependant pas, le plus souvent les plus ou moins values réalisées... Ainsi, Primopierre (Praemia REIM France) a cédé pour environ 50 millions d’euros d'actifs. C'est une cession d'un immeuble de bureaux à Paris (11 Rue de la Rochefoucauld) pour 27 000 000 € ou bien encore des participations dans les SCI Quadrans Est et Lyon Blackbear (gérées par Praemia Reim France). Les produits de cession sont affectés au désendettement. De même, Primovie a cédé deux actifs (une clinique à Talence et un établissement d'enseignement à Paris) pour un montant cumulé de 35,6 millions d’euros.

De son coté, Ufifrance Immobilier a cédé l'actif Quadrans Est (détenu via une SCI, gérée par Praemia Reim France). La distribution du T3 incluait 0,20 € par part de plus-value, représentant 18,18% des revenus non récurrents. Il en est de même pour Patrimmo Commerce (Praemia REIM France) a cédé deux commerces de pied d’immeuble à Limoges. Elle a aussi cédé des participations indirectes (SCI Quadrans Est, SCI PR2 - gérées par Praemia Reim France). Enfin, Primofamily (Praemia REIM France) a entamé une évolution stratégique majeure vers l'hôtellerie (futur nom : Praemia Hotels Europe). Adieu le patrimoine résidentiel qui sera progressivement cédé. Il sera remplacé par des acquisitions hôtelières en France et en Europe.

Et pour ce qui est des acquisitions ?

Concernant les acquisitions, la tendance est à la diversification géographique et sectorielle à l'étranger pour les SCPI dynamiques, avec des rendements élevés. Ainsi, Comète a réalisé 6 acquisitions pour 65,7 M€, investissant en Irlande, aux Pays-Bas, en Italie, et au Royaume-Uni (Écosse, Pays de Galles). De son coté, Remake Live a acquis un hôtel 4 étoiles à Lyon (France) (rendement > 7%) et un immeuble de bureaux à Dublin (Irlande) (rendement proche de 7,8%), poursuivant sa stratégie internationale et diversifiée. Enfin, Edmond de Rothschild Europa a acheté deux actifs de commerce essentiel en Allemagne pour renforcer sa diversification, avec une durée ferme de bail de plus de 18 ans et des exclusivités en hôtellerie au Royaume-Uni.

Un marché tout en contraste

En résumé, le marché des SCPI est polarisé : d'un côté, des SCPI dynamiques (Comète, Remake Live) qui collectent massivement et investissent à l'étranger avec des rendements élevés, et de l'autre, des SCPI, notamment d'immobilier de bureau ou résidentiel ancien (Primopierre, Ufifrance Immobilier), qui procèdent à des arbitrages (cessions) dans un contexte de forte dévaluation des prix de parts et de liquidité peu organisée, reflétant des ajustements de valorisation douloureux (PGA et TRI négatifs) sur les actifs hérités de cycles précédents.

Source: Deeptinvest d'après les rapports trimestriels des gérants (15/11/2025)