Rencontre avec Jérémie Rouzaud (partie 1)

Le mot de Marc Sartori, président de Deeptinvest :

« Kyaneos est l’un des partenaires les plus anciens de Deeptinvest®, nous travaillons ensemble depuis 2019. Très vite, dans nos échanges, j’ai senti qu’avec Jérémie Rouzaud, l’un des fondateurs de Kyaneos, nous poursuivions un objectif commun : prouver concrètement qu’il était possible de créer des produits d’investissement durables et rentables. La SCPI Kyaneos en est la preuve avec une rentabilité à 6%. Elle propose aussi une démarche durable qui n’est plus à prouver. Cela fait d’ailleurs trois ans, que la SCPI Kyaneos Pierre est sur le haut du podium du Deeptindex durable®. »

Dans cette première partie de notre entretien avec Jérémie Rouzaud, l'un des fondateur de la société de gestion Kyaneos AM, nous revenons sur les débuts de Kyaneos et les stratégies adoptées. En un mot, l'internalisation en est la pièce maitresse.

Comment est née Kyaneos AM ?

Jérémie Rouzaud : A l’époque où je travaillais dans une société de gestion parisienne, j’ai acheté quelques immeubles de rapport en province. C’est lors des visites pour cet investissement que j’ai pris conscience de la situation. Une partie de la population était mal logée dans notre pays.

La France compte une grosse moitié de propriétaires (56%), un petit quart de locataires dotées de logements sociaux (22%) et un autre petit quart de locataires dans le parc privé (22%). Or, le parc locatif privé compte nombre de logements mal isolés, mal équipés au vu des montants des loyers demandés.

J’ai rencontré mon associé, Guillaume Picot, parce qu’il faisait des travaux dans les immeubles que j’avais achetés en 2018. Nous avons décidé d’associer nos deux savoir-faire en faisant le lien entre les grosses sommes d’argent disponibles dans la finance et les besoins de rénovation dans le parc immobilier locatif.

Notre but est de fournir des logements de bonne qualité à des loyers raisonnables tout en assurant une bonne qualité de service. Cette ambition est financée par des investisseurs qui placent leur argent dans notre SCPI et doivent donc y trouver leur intérêt. Alors on a construit un modèle économique qui permet une très bonne rentabilité (supérieure à 6% depuis sa création en 2018) tout en poursuivant une démarche de rénovation des logements. Notre première collecte était inférieure à 2 millions d’euros en 2018, en 2021 nous avons collecté 100 millions d’euros et rénové environ plus de 1000 logements. Nous visons cet objectif récurrent pour les années à venir aussi bien en terme de collecte que de logements réhabilités.

Cette démarche semble particulièrement vertueuse, pourquoi êtes-vous les seuls à faire cela ?

JR : Parce qu’on a fait le choix de mettre la rentabilité dans le fonds et pas dans la société de gestion !

Kyaneos AM, la société de gestion qui gère les fonds de la SCPI Kyaneos Pierre, a 150 millions d’actifs sous gestion et elle embauche 26 salariés. Ce ratio est assez rare dans la finance, cela représente beaucoup de salariés pour le volume d’actifs. Mais comme tout est internalisé ici, les investisseurs économisent sur un grand nombre de frais externes.

Par exemple, on assure nous-mêmes le recouvrement des loyers impayés. Cela nécessite d’embaucher des salariés dédiés à cette mission, mais on économise des coûts conséquents d’assurance loyers impayés. Ainsi, une assurance loyer impayé représente 2,5% du montant des loyers annuels mais chez Kyaneos on enregistre un taux d’impayé inférieur à 1%. Le risque est donc minimal pour nos investisseurs.

Nous assurons aussi la majorité des travaux en interne, aujourd’hui plus d’un tiers des effectifs de Kyaneos gèrent les travaux, ce sera bientôt la moitié. Nous sommes en passe de devenir les experts français de la rénovation. Ce choix d’internaliser est pour nous l’assurance de garder la maîtrise sur tout le processus de la rénovation, à la mise en location jusqu’à l’encaissement des loyers et pour nos investisseurs c’est la garantie de frais de gestion limités.

Comment assurez-vous la rentabilité des investissements ?

JR : Cela tient à plusieurs points. D’abord, nous achetons là où personne n’achète : en province, dans des zones à faible densité de population. Les prix de l’immobilier s’y sont effondrés entre 2007 et 2014, et s’ils remontent depuis 2 ans, ils sont encore très bas. De plus, on achète avec des fortes décotes de vente en bloc. Ainsi, on peut donc consacrer une part non négligeable de notre budget aux travaux de rénovation sans imputer notre rentabilité.

Dans ces zones où les investisseurs sont frileux, il y a un marché locatif réel. Le montant des loyers est resté à peu près stable ces 20 dernières années. En province, les gens cherchent toujours à se loger et ils en ont les moyens puisque les loyers sont beaucoup plus bas que dans les grandes métropoles. Le taux d’impayé est donc assez limité, tout comme le taux de vacance.

Nous profitons ainsi au maximum des avantages du segment résidentiel. C'est une classe d’actifs avec un niveau de risque extrêmement faible. Il s'appuie néanmoins sur un gap conséquent entre les prix d’achat et ceux de la revente à la découpe.

La suite de l'entretien se trouve ici.

Source : Entretien avec Jérémie Rouzaud par Deeptinvest, 20/12/2021