Actualités

16 janvier 2020

SCPI et Capitalisation

Investir dans une société de placement collectif, revient à détenir, de façon indirecte, de l'immobilier. La SCPI et son fonctionnement sont souvent complexe à appréhender. Aussi, avant d'investir, il parait nécessaire de bien assimiler la notion de "capitalisation" d'une SCPI. Explication de texte...

La capitalisation : mode de calcul

Tout d'abord, il faut savoir que chaque SCPI a une valeur appelée capitalisation.  Elle représente la valeur totale de la SCPI, ou sa taille. On la calcule en multipliant le nombre de parts en circulation avec le dernier prix de souscription de cette SCPI. 

Le nombre de parts

Les parts sociales sont la contrepartie de l’apport des investisseurs dans un patrimoine immobilier . Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse. En effet, la valeur de celles-ci sont définies par la société de gestion. Leur nombre dépend d’un facteur clé, le type de capital : la quantité de parts peut varier (augmentation ou diminution), mais c'est la nature du capital qui influence cette variation.

Si la société de placement à un capital dit fixe, le nombre de parts est inchangé. Cela signifie que la société de gestion peut procéder à une souscription du capital en fonction de la quantité de parts encore disponibles. En-dehors de ces périodes de souscription, le fonds est fermé. Ainsi, on ne peut acquérir des parts que sur le marché secondaire auprès d’autres associés.

En revanche, si la société de placement à un capital dit variable, le fond augmente ou diminue en fonction de la société de gestion ou du marché. Le fonds est alors « ouvert », c’est à dire que le capital peut varier à tout moment en fonction des créations et des rachats de parts. Il est possible à tout moment de souscrire des parts et de les vendre ou de les liquider.

La valeur de la part

Il existe plusieurs manières de calculer la valeur d’une part car la valeur de la SCPI varie dans le temps en fonction des nombreux critères (évolution du marché, valeur du patrimoine, fluctuations diverses etc.). L’ASPIM retient comme base de calcul la dernière valeur de la part. Elle se définit par le dernier prix de marché connu pour un acquéreur (en incluant les frais d'acquisition).

Qu'est ce qu'un prix de marché quand le marché n’est pas côté ?

Là ou le marché primaire se consacre à l’émission des nouvelles parts de SCPI, le marché secondaire structure les échanges de parts entre associés des SCPI.

Les transactions sur ce marché s’effectuent par confrontation entre l’offre et la demande. Cette confrontation peut se faire de deux manières différentes.

La confrontation organisée par le gestionnaires de fonds

Le gestionnaire organise le marché secondaire à partir d’une confrontation de l’offre et de la demande. Avant chacune d'elles, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Ensuite, en fonction de cette confrontation, le gestionnaire fixe un prix d’achat commun à tous les acquéreurs potentiels jusqu’à une nouvelle évaluation (transaction par cahier d’ordres). Cette opération peut se faire sur un rythme différent et propre à chacun des gestionnaires de fonds (à la semaine, au mois ou au trimestre).

A coté de ce marché organisé par les gestionnaires de fonds, la législation autorise le porteur de parts à procéder à la cession de ses parts par ses propres moyens: c'est la cession de gré à gré.

La confrontation de gré à gré

Cette cession entre ancien et futures associés fonctionne de la manière suivante: le prix des parts est négocié directement et de manière libre par le vendeur et l'acheteur sans intervention du gestionnaire. Les transactions gré à gré ont l’avantage de ne pas supporter les frais de cessions appliqués par la société de gestion.

Néanmoins, le cédant doit en informer le gestionnaire de fonds une fois la transaction effectuée. Ce dernier garde un droit de régard sur cette transaction.

Le marché secondaire est donc une opération complexe, qui s’appuie le plus souvent aux SCPI de rendement. En revanche, les SCPI fiscales sont le plus souvent moins exposées à cette mécanique de marché.

La capitalisation d'une SCPI est le cœur du réacteur de la pierre papier. Son mode de calcul est donc crucial. Or, il est peut-être différent selon chacun des véhicules concernés. Il est donc essentiel pour comparer les fonds entre eux de prendre en compte ces paramètres qui peuvent avoir leur importance selon la durée de détention des parts. Mais nous aurons l'occasion d'y revenir dans un prochain article.