SCPI : un quatrième trimestre 2025 marqué par une polarisation accrue du marché

Alors que l’année 2025 s’achève sur une reprise encore fragile de l’investissement immobilier, les publications des SCPI du quatrième trimestre 2025 marque une polarisation accrue du marché et confirment une profonde transformation de ce dernier. Entre des SCPI récentes très dynamiques, capables de capter l’essentiel de la collecte et d’afficher des taux de distribution élevés, et des véhicules plus anciens confrontés à des tensions de liquidité, le secteur évolue désormais à deux vitesses (ce sont près de 28 SCPI sur lesquelles ont porté cette première analyse. Parmi les SCPI analysées vous trouverez celles des gérants Allianz, Aestiam, BNP Paribas, Corum l'Epargne, Epsicap, Foncières et territoires, Iroko, Unidelta et Wemo.

Un marché de l’investissement immobilier encore en transition

En 2025, le volume global investi en immobilier d’entreprise atteint 13,7 milliards d’euros, en progression de 8 % par rapport à 2024. Cette amélioration reste toutefois mesurée dans un contexte marqué par les incertitudes macroéconomiques et géopolitiques. Les sociétés de gestion ont ainsi renforcé leur sélectivité, privilégiant des actifs offrant un couple rendement/risque jugé attractif.

Des acquisitions orientées vers l’Europe et la diversification

Le quatrième trimestre illustre clairement la montée en puissance de la diversification géographique et sectorielle. Les SCPI récentes se distinguent par une forte activité d’investissement. Wemo One s’impose avec 13 nouvelles acquisitions pour près de 37 millions d’euros, principalement en Espagne et en Italie. Iroko Zen renforce également son portefeuille avec neuf nouveaux actifs répartis entre l’Espagne, le Royaume-Uni et l’Allemagne.

Les SCPI plus établies restent actives mais ciblent des opportunités spécifiques. Allianz DiversCity investit dans un portefeuille logistique de six messageries, tandis que Corum Eurion et Corum XL poursuivent leurs acquisitions à l’international. En France, la centralité demeure un critère clé, avec des investissements à Paris, Nice ou encore dans des zones commerciales prime.

Arbitrages : des cessions créatrices de valeur

Contrairement à l’idée d’un marché figé, le trimestre montre que certaines SCPI parviennent à générer des plus-values significatives. L'exemple le plus frappant provient de Corum Origin, qui a réalisé trois ventes ce trimestre, dont un actif à Capri (Italie) générant une plus-value de 6,5 M€ et un autre à Limay (France) avec une plus-value de 5,5 M€. D'autres SCPI assainissent leur portefeuille avec succès : Le Patrimoine Foncier a dégagé une plus-value brute de 1,3 M€ sur un actif à Sophia-Antipolis, et Unidelta a cédé un immeuble à Aix-en-Provence avec une plus-value comptable de plus de 386 000 €. Allianz Pierre a également vendu deux actifs vacants pour 12,9 M€, un prix supérieur à leur valeur d'expertise.

D’autres véhicules profitent également d’arbitrages réussis afin d’optimiser leur patrimoine. Ces opérations témoignent de la résilience d’actifs bien positionnés et d’une gestion active des portefeuilles, même dans un environnement immobilier contraint.

Collecte : l’avantage compétitif des SCPI récentes

La collecte de capitaux reste très inégalement répartie. Les "néo-SCPI" continuent d'attirer massivement les épargnants. Iroko Zen affiche une collecte nette de 119 M€ sur le trimestre, et Wemo One a levé plus de 33 M€ sur la même période. Cette dernière affiche d'ailleurs un taux de distribution brut exceptionnel de 15,27 % pour 2025, un chiffre dopé mécaniquement par le déploiement rapide des capitaux, bien que non représentatif du futur rythme de croisière. À l'inverse, d'autres acteurs peinent à atteindre leurs objectifs, comme Cap Foncières & Territoires qui signale une collecte en deçà de ses attentes.

Marché secondaire : la liquidité, principal point de vigilance

C'est sur le terrain de la liquidité que la fracture du marché est la plus visible. D'un côté, la fluidité est totale pour des SCPI comme Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion, Iroko Zen, ou encore Epsicap Explore, qui affichent toutes "0 part en attente de retrait" au 31 décembre 2025. De l'autre, certains véhicules font face à une illiquidité persistante. La SCPI Pierrevenus alerte sur une situation tendue où les ordres de retrait en attente depuis plus d'un an dépassent les 10 % du capital. Chez Accès Valeur Pierre, ce sont plus de 105 000 parts qui attendent preneur, soit 4,4 % du nombre total de parts. Enfin, Aestiam Agora comptabilise encore 35 705 parts en attente de retrait. Cette problématique est présente depuis un moment sur le marché comme nous l'évoquions lors de nos dernières analyses.

Conclusion

Les premiers éléments du quatrième trimestre 2025 confirme que les SCPI restent capables de créer de la valeur grâce à des acquisitions opportunistes et des arbitrages ciblés. Toutefois, la liquidité des parts s’impose plus que jamais comme un critère déterminant pour les investisseurs, dans un marché profondément polarisé.

Source: Deeptinvest 9 février 2026 d'après les publications de gérants au 4T 2025