Taux de Distribution : pas d'annualisation pour les jeunes SCPI !

Le taux de distribution est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité d’une SCPI. Pourtant, son utilisation peut parfois prêter à confusion, notamment en cas d'annualisation d'une période incomplète. C’est pourquoi l’Autorité des marchés financiers (AMF) recommande aux SCPI récentes de ne pas extrapoler leur taux de distribution partielle sur une année entière. Cette règle vise à garantir une information plus transparente et à éviter des comparaisons trompeuses avec des SCPI plus matures. Pourquoi cette recommandation ? Quels sont les risques d’une annualisation prématurée du TD ? Décryptage des raisons qui justifient cet encadrement strict.

Définition et calcul du taux de distribution

Le taux de distribution (TD) est un indicateur de performance des SCPI. Il mesure en effet le rendement brut distribué aux associés en rapport avec le prix d'acquisition des parts. Son calcul varie selon le type de SCPI :

• SCPI à capital variable : le TD est obtenu en divisant les dividendes bruts annuels par le prix de souscription au 1er janvier.
• SCPI à capital fixe : il repose sur le prix acquéreur moyen de l’année précédente.

Cet indicateur, couramment utilisé pour comparer les SCPI, doit être interprété avec prudence. En effet, le dividende qui est à la base du calcul n'existe qu'à partir du moment ou une SCPI a clôturé son premier bilan et qu'elle a un résultat net à distribuer. Or, pour les SCPI n'ayant pas encore clôturé leur premier bilan ou à celle ayant un exercice incomplet (par exemple des loyers sur quelques mois d'activité), il est difficile de pouvoir conclure définitivement sur ce résultat net. Par voie de conséquence, si le résultat net ne repose pas sur un exercice complet, il est encore plus délicat de conclure sur un taux de distribution et les résultats du calcul peuvent etre alors trop optimiste s'ils ne reposent que sur quelques mois d'activité.

L’AMF déconseille l’annualisation du TD pour les SCPI récentes

L’Autorité des marchés financiers (AMF) précise donc le cadre qui doit être retenue pour la communication sur la performance des SCPI. Elle recommande aux SCPI ayant moins de 12 mois d’historique de ne pas extrapoler leur futur TD ou de publier des chiffres pouvant prêter à confusion.

L’AMF rappelle ainsi que :

"Il n’est, par exemple, pas autorisé de communiquer sur la performance d’une SCPI ayant moins de 12 mois d’historique. Toute communication sur le taux de distribution d’une SCPI [...] doit être systématiquement accompagnée d’un indicateur de performance plus globale calculé sur la même période, le taux de distribution ne donnant qu’une information partielle sur la performance réelle de la SCPI."

Cette règle vise à éviter des projections trompeuses et à garantir une information fiable pour les investisseurs. Une SCPI récente suit plusieurs étapes avant de générer des revenus réguliers :

1. Acquisition des premiers actifs : la SCPI doit d’abord constituer son portefeuille, ce qui peut prendre plusieurs mois.
2. Délai de mise en location : même après l’achat d’un immeuble, la perception des loyers n’est pas immédiate.
3. Délai de jouissance des parts des associés: les associés doivent patienter (quelques mois) pour être pleinement propriétaire de leurs parts. Pendant ce délai, ils ne percevront aucun dividende.
4. Revenus irréguliers : au départ, la SCPI peut connaître des flux financiers fluctuants, qui ne reflètent pas un rendement stabilisé.

Si une SCPI récente affichait un TD annualisé sur la base de quelques mois seulement, cela reviendrait à projeter artificiellement ses performances sur un an, induisant potentiellement les investisseurs en erreur.

Un encadrement pour éviter les comparaisons trompeuses

Les recommandations quant à l’annualisation du TD permet d’éviter des comparaisons biaisées entre SCPI récentes et SCPI établies.

• Une SCPI mature possède un portefeuille stabilisé, avec un taux d’occupation optimisé et un rendement fiable.
• Une SCPI en lancement peut afficher un TD ponctuellement élevé en distribuant immédiatement ses premiers loyers, mais cette performance peut être temporaire.

L’AMF encadre donc la communication des sociétés de gestion pour accompagner toute communication sur le TD d’un indicateur plus global, permettant une vision plus réaliste de la performance de la SCPI.

Conclusion

L’AMF recommande aux SCPI récentes d’éviter d'annualiser leur taux de distribution pour éviter toute communication trompeuse et protéger les investisseurs. Une SCPI en lancement n’ayant en effet pas encore une année complète d’existence ne peut garantir un rendement constant sur 12 mois. Cette règle assure une meilleure transparence et évite des comparaisons biaisées avec les SCPI plus anciennes.

Avant d’investir, il est essentiel de ne pas se fier uniquement au TD affiché, mais de considérer l’ensemble des indicateurs de performance d’une SCPI.

Source : Deepinvest à partir d'une communication de l'AMF - 13/03/2025