Questions à Stephan BESNAINOU, Directeur commercial chez AROXYS

Dans le cadre du lancement de la SCPI NEWGEN, gérée par Aroxys, Stephan BESNAINOU détaille les grandes orientations stratégiques de ce nouveau véhicule d’investissement. L’interview aborde notamment les critères d’allocation géographique, la diversification sectorielle, ainsi que l’approche ESG adoptée. Ces questions à Stephan BESNAINOU permettent de mieux comprendre la structuration d’un produit présenté comme conforme au nouveau cadre ELTIF 2.0.

Nos questions à Stephan BESNAINOU, Directeur commercial chez AROXYS

Quelle stratégie d'investissement souhaitez vous déployer à travers cette nouvelle SCPI ?

SCPI investit dans des actifs immobiliers à forte valeur ajoutée en Europe, tels que des commerces, des immeubles mixtes, des actifs de logistiques ou de l’hôtellerie, tout en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans ses décisions d’investissement. Nous ciblons des emplacement premium.

Avec une allocation géographique très précises définit en amont sur la base de l’analyse de données macroéconomique et démographique.
Ainsi, nous avons modélisé les évolutions de marché et avons pu constituer une allocation résiliente : Allemagne 15%, Pays bas 10%, Espagne 20% ; Portugal 10% …

L’étude des cycles dans ces différents pays, nous permet de définir avec précision un calendrier de diversification.

L’économie néerlandaise se portant pour le mieux, nous commençons par investir sur un commerce au Pays bas.

Quelle sera votre approche en termes de diversification des actifs tant en termes de typologie que géographique ? Quels sont les pays ciblés, et les régions identifiées pour chacun de ces pays ?

Comme expliqué plus haut, nous avons défini une allocation géographique précise (cf tableau). Les datas analysées nous ont permis de créer l’allocation la plus résiliente possible et le calendrier de diversification. Celle-ci permet également aux investisseurs de bénéficier d’une visibilité claire sur les flux net de fiscalité qu’ils percevront.

Comment votre SCPI va-t-elle se différencier par rapport aux multiples solutions d'investissements présentes sur le marché ?

La SCPI Newgen bénéficie de plusieurs axes pour se différencier de la concurrence :

1. Première SCPI ELTIF 2.0 : Première SCPI bénéficiant de l’agrément ELTIF 2.0, imposant aux équipes des niveaux de diversification important, un ratio d’endettement maitrisé et une transparence accrue.
   Aussi grâce à cet agrément, nous bénéficions du passeport européen pour commercialiser la SCPI dans toute l’union européenne, passant ainsi notre cible de 60m d’investisseurs à 450m d’investisseurs. La Liquidité devrait s’en retrouver plus forte
2. Avec un prix de part à 100€ (95€ en phase sponsors) notre SCPI est accessible à tout le monde et surtout aux jeunes générations soucieuses de préparer leur avenir.
3. L’allocation européenne précise permettra aux investisseurs de se projeter plus facilement et de piloter minutieusement un éventuel effort d’épargne en cas de recours au crédit.

Comment la crise immobilière actuelle influe-t-elle sur votre stratégie d'investissement ?

Une rigueur accrue tant sur l’emplacement des actifs que sur la sélection des locataires. Au-delà simplement de la durée résiduelle des baux, nous étudions précisément la qualité des locataires, l’évolution de son CA, de ses effectifs… et l’évolution démographique des zones sur lesquelles nous investissons.

Comment assurerez-vous une gestion responsable et durable du fonds que vous êtes en train de lancer ? Et plus particulièrement, comment intégrez- vous les thématiques d'empreintes énergétiques du patrimoine et de gestion des déchets et des eaux de ce dernier ? La bioversité est toujours un angle difficile dans l'immobilier complexe à prendre en compte. Avez-vous une approche spécifique sur cette thématique ?

La SCPI NEW GEN applique une approche ESG structurée avec trois axes principaux :

1. Empreinte énergétique du patrimoine

Collecte et suivi des données énergétiques :

• Indicateur d'intensité énergétique : mesure des consommations annuelles tous fluides (électricité, gaz, réseau de chaleur/froid, fioul) divisée par la surface (kWhEF/m².an)
• Indicateur d'émissions GES : calcul des émissions de CO2 issues des consommations énergétiques (kgeqCO2/m².an)
• Consolidation annuelle pondérée par la surface des actifs

Méthodologie d'amélioration :

• Grille d'analyse extra-financière en phase de pré-acquisition
• Plan d'actions spécifique pour chaque actif en portefeuille
• Collaboration avec les Property Managers pour le suivi

2. Gestion des déchets et des eaux

La SCPI NEWGEN prévoit :

• Une prévention des risques environnementaux incluant les enjeux de transition énergétique et d'économie des ressources
• L'intégration des risques climatiques dans la politique d'investissement

3. Biodiversité

AROXYS reconnaît cette complexité en mettant en place pour la SPCI NEWGEN une politique de protection des écosystèmes et déforestation dans les exclusions sectorielles, ce qui constitue une approche indirecte de préservation de la biodiversité.

Vous avez probablement déjà sourcé de l'investissement à réaliser. Comment l'avez-vous identifié et aurez-vous recours au crédit pour le sécuriser dans un contexte de collecte plus faible ?

Pour le moment nous avons ciblé des actifs qui correspondent à une montée en puissance raisonnable de la collecte de la SCPI. Nous souhaitons avoir un recours faible au crédit pour cette SCPI.

L’expérience de notre équipe de gestion dans l’acquisition d’actifs à l’étranger est un véritable atout pour nous. Ils bénéficient d’un réseau solide de relais locaux dans différents pays pour pouvoir sourcer des actifs off market et rentable.

La première acquisition se fera aux pays bas car c’est un pays qui présente des fondamentaux très solides (3^e pouvoir d’achat en europe, consommation en hausse, hausse des salaires en 2024 …)

Avez-vous une thématique spécifique non adressée par nos questions que vous souhaiteriez mettre en avant ?

Il est important de mentionner que nous sommes la Première SCPI ELTIF 2.0 et que nous avons effectué le travail avec l’AMF pour ouvrir la voie à d’autres sociétés de gestion.

Conclusion

Au fil de ces questions à Stephan BESNAINOU, le gérant annonce que la nouvelle SCPI NEWGEN se distingue par une architecture pensée pour répondre à un cadre réglementaire européen renforcé. L’intégration de critères ESG, l’ancrage géographique précis et la volonté d’une gestion prudente de la dette traduisent une approche structurée. La première acquisition prévue aux Pays-Bas illustre une stratégie calée sur des fondamentaux économiques jugés solides par Aroxys.

Source : Deeptinvest d'après l'interview de Stephan BESNAINOU, Directeur commercial chez AROXYS - 10/06/2025