Faut-il arrêter de collecter pour une SCPI ?

Dans l’univers des SCPI, la collecte est souvent présentée comme un indicateur de succès. Une SCPI qui collecte beaucoup peut investir davantage, diversifier son patrimoine et atteindre rapidement une taille significative.

Mais cette croissance pose une question rarement mise en avant : une SCPI doit-elle accepter toute la collecte qu’elle est capable d’attirer ?

L’histoire récente du marché montre que la collecte n’est pas une performance en soi. Lorsque plusieurs centaines de millions d’euros doivent être investis chaque année, la capacité à maintenir le même niveau d’exigence sur les prix, les emplacements et la qualité des immeubles devient déterminante.

Quand la collecte devient une contrainte

Les capitaux collectés doivent être investis. Or une société de gestion ne contrôle ni le nombre d’opportunités disponibles sur le marché ni leur qualité.

Une collecte très importante peut donc placer le gestionnaire face à un dilemme. Doit-il conserver temporairement beaucoup de liquidités, au risque de diluer la performance, ou accélérer les acquisitions pour mettre l’argent au travail.

Le second choix comporte un danger : acheter parce qu’il faut investir plutôt que parce que l’opportunité est réellement attractive.

C’est particulièrement sensible lorsque les prix immobiliers sont élevés.

Les années 2019-2022 donnent matière à réflexion

Le cycle précédant la hausse brutale des taux constitue un bon cas d’école.

Certaines grandes SCPI ont collecté plusieurs centaines de millions d’euros lorsque les taux étaient extrêmement bas et les valorisations immobilières élevées.

En 2020, par exemple, Primopierre enregistrait environ 416 M€ de collecte brute, Accimmo Pierre 402 M€, Épargne Foncière 343 M€, Edissimmo 305 M€, Rivoli Avenir Patrimoine 291 M€ et PFO2 278 M€.

Une partie de ces fonds était fortement exposée aux bureaux. Or, c'est précisément le segment qui allait être particulièrement affecté par la remontée des taux et l'évolution des usages immobiliers.

Cela ne signifie pas que ces SCPI auraient dû arrêter totalement leur collecte. Mais rétrospectivement, la période illustre parfaitement le risque consistant à recevoir énormément de capitaux au moment où les actifs immobiliers sont chers.

Primopierre : le cas emblématique d'une croissance massive avant le retournement

Primopierre constitue probablement l'exemple le plus parlant pour illustrer cette problématique.

La SCPI figurait parmi les plus importantes collectrices du marché. En 2020, sa collecte brute atteignait environ 416 M€. Elle continuait encore à collecter fortement en 2022. C'était ainsi environ 119 M€ au premier trimestre et 100 M€ au deuxième trimestre, soit près de 220 M€ de collecte brute sur le seul premier semestre.

Cette croissance s'est produite alors que Primopierre était fortement positionnée sur l'immobilier de bureaux.

Lorsque les taux d'intérêt ont brutalement remonté et que les valorisations des bureaux ont corrigé, ce qui constituait auparavant une force — la taille importante du patrimoine constitué — est devenu beaucoup plus difficile à repositionner rapidement.

Il serait néanmoins incorrect d'expliquer les difficultés ultérieures de Primopierre par la seule collecte. La correction du marché des bureaux, la remontée des taux et l'évolution de la demande locative ont joué un rôle central.

Mais son histoire pose une question essentielle : à partir de quelle taille une stratégie d'investissement devient-elle plus difficile à exécuter sans compromis ?

Edissimmo : quand collecte et investissements doivent rester synchronisés

Le cas d'Edissimmo est également intéressant.

La SCPI avait enregistré environ 305 M€ de collecte brute en 2020.

En 2022, la collecte restait soutenue. Edissimmo enregistrait notamment 74,6 M€ de collecte brute au premier trimestre, 85,1 M€ au deuxième et 51,4 M€ au troisième.

Mais l'examen des flux montre pourquoi le suivi de la collecte seule est insuffisant.

Au deuxième trimestre 2022, par exemple, la collecte nette atteignait environ 68 M€, tandis que les acquisitions représentaient seulement 10,3 M€. Le décalage entre ressources disponibles et investissements atteignait alors environ 58 M€ sur le trimestre.

Ce type de situation n'est pas nécessairement inquiétant sur quelques mois. Une acquisition immobilière demande du temps et les opérations peuvent simplement être décalées d'un trimestre à l'autre.

Mais lorsqu'il devient structurel, le décalage entre collecte nette et investissements réalisés mérite l'attention des investisseurs.

PFO2 : plus de 240 M€ de collecte nette en 2022

Autre exemple intéressant : PFO2.

La SCPI a enregistré 242,8 M€ de collecte nette en 2022, portant sa capitalisation à environ 2,91 Md€ à la fin de l'année.

Comme d'autres SCPI de bureaux, elle a ensuite dû composer avec la correction des valeurs immobilières provoquée par le changement brutal de l'environnement de taux.

PERIAL a ainsi ajusté les prix de ses SCPI en septembre 2023. En 2024, la valeur de reconstitution de PFO2 continuait de reculer, passant de 158,3 € fin 2023 à 151,9 € au 30 juin 2024.

Là encore, il serait excessif d'affirmer que la collecte est responsable de cette évolution. Mais l'exemple rappelle une réalité fondamentale : collecter massivement pendant une période de valorisations élevées signifie potentiellement investir massivement pendant cette même période.

Le problème n'était pas seulement la collecte

Ces exemples doivent être replacés dans leur contexte.

À partir de 2023, la remontée rapide des taux a provoqué une réévaluation importante de l'immobilier professionnel. L'AMF souligne que les SCPI majoritairement investies en bureaux ont subi les ajustements les plus significatifs. Elle a d'ailleurs demandé en juillet 2023 aux gestionnaires de recalculer leurs valeurs de reconstitution à mi-année afin que les prix des parts reflètent davantage la nouvelle réalité immobilière.

Le phénomène s'est ensuite traduit par des baisses de prix de parts et une augmentation des demandes de retrait.

L'AMF indique qu'au quatrième trimestre 2023 que les demandes de rachat représentaient 1,3 Md€. Et c'est seulement environ 400 M€ avaient été compensés par de nouvelles souscriptions et certaines collectes antérieures non encore investies.

En 2024, les SCPI de bureaux sont restées les plus touchées, avec une baisse moyenne du prix des parts de 7,1 %, contre -4,5 % pour l'ensemble du marché.

Le sujet dépasse donc largement la seule collecte.

Le paradoxe : la collecte peut devenir indispensable après avoir disparu

C'est ici qu'apparaît l'un des paradoxes du modèle des SCPI à capital variable.

Lorsque tout va bien, une collecte abondante permet d'acquérir de nouveaux immeubles.

Mais lorsqu'un retournement intervient et que les épargnants veulent sortir, les nouvelles souscriptions jouent également un rôle dans la liquidité des parts.

L'AMF rappelle que les demandes de retrait se compensent généralement par les nouvelles souscriptions. Lorsque ces dernières deviennent insuffisantes, les parts peuvent rester en attente de retrait pendant une durée indéterminée.

Une SCPI ayant connu plusieurs années de collecte très importante peut donc se retrouver quelques années plus tard confrontée à la situation inverse. Elle a moins besoin de capitaux pour acheter des immeubles que de souscriptions pour assurer la fluidité de son marché de parts.

Le vrai indicateur : collecte contre capacité d'investissement

Ces exemples montrent surtout pourquoi la collecte brute ne devrait jamais être analysée seule.

Pour évaluer la qualité de la croissance d'une SCPI, il faudrait rapprocher au minimum :

collecte nette → investissements réalisés → rendement des acquisitions → trésorerie → évolution des valeurs d'expertise → endettement → demandes de retrait.

Une SCPI collectant 300 M€ et réalisant 300 M€ d'acquisitions très sélectives peut parfaitement maîtriser sa croissance.

Une autre collectant 300 M€ mais ne trouvant que 100 M€ d'opportunités réellement conformes à sa stratégie peut être poussée à conserver trop de trésorerie ou à dégrader progressivement ses critères d'investissement.

C'est cette différence que le chiffre de collecte, pris isolément, ne permet pas de voir.

Alors, faut-il arrêter de collecter ?

Pas nécessairement.

La question pertinente est plutôt : « La SCPI collecte-t-elle plus vite qu'elle ne peut investir intelligemment ? »

Si la réponse est oui, ralentir volontairement la collecte peut être une décision saine.

À l'inverse, lorsqu'une société de gestion dispose d'un pipeline important d'opportunités immobilières à des niveaux de prix attractifs, une collecte élevée peut devenir un avantage considérable.

Le retournement observé depuis 2023 apporte néanmoins une leçon importante : la collecte record d'aujourd'hui peut devenir le patrimoine acheté au plus mauvais moment de demain.

La qualité d'une SCPI ne devrait donc pas se mesurer à sa capacité à lever toujours plus d'argent. Il faudrait probablement plus analyser sa capacité à savoir quand investir, à quel prix… et parfois quand dire non à de nouveaux capitaux.

Source: Deeptinvest 27 octobre 2026