Entretien BFM Business du 9 novembre 2022

Ce mercredi 9 novembre était l'occasion pour Marc SARTORI, Président de Deeptinvest, d'intervenir lors d'un entretien au sein de BFM Business. Pourquoi nos scoring de durabilité présentent un intérêt critique pour l'ensemble du marché des SCPI ? Explications de texte…

Entretient BFM Business du 09/11/2022.

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas, l'entrevue en vidéo.

Alors que l’ensemble des Etats du monde se sont réunis dans le cadre de la COP 27, ils s’accordent tous sur le fait que la trajectoire climatique à +1,5 degrés des accords de Paris ne pourra pas être tenue. Il est devenu critique de pouvoir orienter les investissements vers des supports réellement durables.

Mais entre les labels ISR et autres articles de la taxonomie Européenne, loin de simplifier l’approche, les épargnants sont plutôt perdus et ne savent plus toujours comment orienter leurs investissements.

Quelle est la situation sur les fonds immobiliers labellisés et plus spécifiquement sur le marché des SCPI ?

Plusieurs labels existent sur le marché (ISR, ISR Immo, Greenfin ect…). Tous ont pour but de promouvoir et de flécher l’épargne des investisseurs vers des supports durables. Cependant, le premier d’entre eux, le label ISR, subit depuis plusieurs mois un lobbying intense. Ce label va-t-il continuer de prendre en compte les investissements reposant sur les énergies fossiles en son sein ?

A côté de cette discussion, le label ISR Immo qui est une déclinaison du label ISR est très largement adopté par l’ensemble de la place avec près de 40 % de la capitalisation du marché des SCPI à la fin 2021 soit une progression de près de 20 % par rapport à 2020.

Tout ceci parait bel et bon, mais est-ce que toutes ces SCPI sont vraiment durables ?

Pour répondre à cette question il faut revenir sur le cœur du problème : l’immobilier est un des plus gros contributeurs à la production de gaz à effet de serre avec l’agriculture et la mobilité. Mais le plus gros problème de l’immobilier c’est de rénover le parc existant. En effet, les nouvelles constructions se voient appliquer les législations récentes (E+C-, bâtiment bas carbone etc…) et nous pouvons donc dire que sur le patrimoine neuf le problème est réglé. Mais pour le stock c’est-à-dire pour le patrimoine existant c’est une tout autre histoire.

Et c’est bien là que le problème est entier. En effet, toutes les SCPI les plus récentes achètent du patrimoine récent ou neuf qui est donc majoritairement compatible avec les accords de Paris. Mais qui des SCPI anciennes qui détiennent du patrimoine ancien ? Selon toute vraisemblance, elles vont devoir soit le vendre soit le rénover pour le rendre compatible.

Du coup, il vaut mieux acheter des SCPI jeunes avec du patrimoine neuf plutôt que de l’ancien ?

Pas forcément, car le patrimoine récent est beaucoup plus cher que l’ancien. Certes, les SCPI récentes achètent majoritairement du patrimoine compatible COP 21. Cependant, avec les prix actuels de l’immobilier, cela signifie que si les SCPI achètent chers, elles vont avoir une rentabilité moindre. Mais aussi, elles auront du mal à ce que ce patrimoine s’apprécie rapidement dans le temps. L’investisseur doit donc faire un arbitrage difficile entre des stratégies opposées. D’autant qu’ils ne disposent pas toujours de toutes les informations pour faire le bon choix.

Chez Deeptinvest, nous posons chaque année des questions à l’ensemble des gérants de fonds SCPI pour cartographier leurs actifs. Nous avons dans nos bases actuellement plus de 10.000 actifs qui se sont renseignés en tout ou partie.

Avec ce recensement cela vous permet de conclure sur la qualité du patrimoine ?

Oui, notre algorithme exclusif, le Deeptindex durable, permet d’analyser avec beaucoup plus de finesse et de précision que dans une approche par labélisation. C’est avec cette approche d’ailleurs que nous faisons notre palmarès des SCPI les plus durables.

Quelles sont les SCPI qui sortent du lot ?

• FAIRINVEST avec un score de 66/100. Cette SCPI bénéficie de la première approche à savoir d’acheter du patrimoine concentré sur le tertiaire plutôt récent avec une empreinte carbone faible.
• PF GRAND PARIS avec un score de 63/100. Cette SCPI mélange les approches avec à la fois du patrimoine ancien qui est rénové et du patrimoine récent déjà compatible.
• KYANEOS DE NORMANDIE avec un score de 61/100. Cette SCPI est une SCPI fiscale qui pour le coup s’est spécialisée sur la rénovation de logement existant. Tout l’objet de cette SCPI c’est justement de rendre compatible COP21 le patrimoine ancien acheté. Avec l’avantage fiscal, les associés vont aussi pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts. Les résultats sont là, les rénovations réalisées par le gérant permettent d’afficher pour certains lots des réductions de consommation de près de 90 % d’énergie…
• Enfin, ex aequo avec KYANEOS DE NORMANDIE, PFO2 avec donc un score de 61/100. Cette SCPI qui était assez précurseur sur le créneau de la durabilité a très tôt lancé une politique de rénovation de son patrimoine mais aussi de sensibilisation de ses occupants aux gestes permettant d’utiliser au mieux les locaux qui sont mis à disposition. L’objectif de cette SCIP est de faire 40 % d’économie d’énergie pour chaque actif sous huit ans de détention.

Et pour la rentabilité de ces fonds ?

Vous avez raison, il faut aussi parler de rentabilité. Pour ces fonds, les rentabilités restent tout à fait convenables. Elles oscillent entre 4,42 % pour PF GRAND PARIS et 4,71 % pour FAIRINVEST. La SCPI KYANEOS DE NORMANDIE est un peu à part. Elle vient de se lancer, mais affiche hors avantage fiscale un 4 % brut de fiscalité.

Mais ne nous voilons pas la face, il ne sera pas possible d’avoir à la fois du patrimoine COP21 compatible, ne pas rénover l’existant et conserver des rentabilités de 6 % ou plus… Et c’est là où les investisseurs doivent aussi prendre leur responsabilité. Car tout n’est pas possible en même temps. Une très forte rentabilité avec des locaux à rénover… La réalité est claire : pour rendre le patrimoine compatible COP21 il faut accepter des rendements un peu plus faibles. Croire le contraire serait un leurre.

Entretien BFM Business du 09/11/2022 : Cliquez sur le lien pour visionner le replay de cet entretien.

Source : Entretien BFM Business, 09/11/2022.