Entretien BFM Business du 1er mars 2023

Ce mercredi 1er mars était l'occasion pour Marc SARTORI, Président de Deeptinvest, d'intervenir lors d'un entretien au sein de BFM Business. Quels pourraient être les signes noirs du marché de la pierre papier sur 2023 ? Explications de texte…

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas, l'entrevue en vidéo.

La fin du monde est souvent prévue depuis 2020. Cependant, elle n’est pas arrivée jusqu’à présent malgré des chocs particulièrement violents comme la crise sanitaire ou bien encore la guerre en Ukraine. Alors que les performances 2022 des SCPI sont particulièrement bonnes pour ce segment d’investissement, quels pourraient être les signes noirs qui pourraient enrayer la machine SCPI qui collecte à plein régime depuis plusieurs années maintenant ?

Plusieurs forces contraires pourraient survenir passons les donc en revue :

Quel impact pourrait avoir une baisse du prix de l’immobilier sur la valeur des parts des SCPI ?

Rappelons tout d’abord que sur les 200 fonds existant sur le marché, un grand nombre se sont spécialisés sur différents segments d’activité. Il y a les Bureaux, le commerce, la santé, la logistique, l'hôtellerie etc... Il a par le passé, rarement été constaté que l’ensemble de ces segments évoluaient de la même manière. Un raisonnement sur une baisse globale des prix est donc difficile à tenir. Néanmoins, il faut comprendre qu’au cœur de la construction du prix de la part, se tient la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. Cette valeur est directement liée aux valeurs d’expertises du patrimoine. Ainsi, les gérants fixent la valeur d’acquisition de la part. Puis, il positionne la valeur de reconstitution dans un tunnel d’évolution de la part qui est de + ou – 10 %. Ce qui veut dire en toute rigueur que si la valeur du patrimoine de la SCPI était amenée à baisser de 10 % les gérants n’ont pas l’obligation d’impacter cette baisse de prix sur la valeur des parts. Autrement dit, tant que la valeur de reconstitution de la part d’une SCPI ne baisse pas de plus de 10 %, il ne se passera rien sur la valeur d’acquisition.

Il y a quelques exemples pour matérialiser les évolutions de cette valeur par le passé. En effet, l’année de la crise sanitaire a été difficile à passer pour la SPCI ATREAM Hotels. Ses biens ont subi une dévalorisation substantielle (baisse moyenne de 5 % entre 2019 et 2020). Donc la valeur de reconstitution a diminué de 5 % et pour autant le prix de la part n’a pas bougé. En 2021, le prix des biens est remonté a regagné le terrain perdu. Nous sommes donc revenus dans la situation initiale sans changement de valeur d’acquisition sur toute la période.

Les valeurs de parts sont-elles plus souvent en-dessous des valeurs de reconstitution qu’au-dessus ?

C’est une décision du gérant. Par exemple, la SCPI IMMORENTE qui existe depuis plusieurs dizaines d’année a comme habitude de voir sa valeur de part être très proche de la valeur de reconstitution. De plus, elle suit très fidèlement cette valeur à la hausse. Mais d’autres gérants peuvent adopter des politiques qui feront en sorte de rester toujours en deçà de la valeur de réalisation. Autre exemple, la SCPI Epargne Pierre. Elle voit sa valeur de part maintenue systématiquement en dessous de la valeur de réalisation (5 % en dessous environ). Notre outil disponible en ligne qui s’appelle le baromètre des SCPI permet de suivre à la fois le tunnel de valorisation et les évolutions des parts. Evidemment, ce n’est pas une science exacte. En effet, les gérants restent maitres de leurs décisions. Cependant, c’est un indicateur de plus pour suivre les variations des valeurs de parts.

Les SCPI pourraient-elles être écrasées par le poids de leur dette en 2023 ?

Le marché de l’immobilier s'est toujours caractérisé et drivé par le cout de l’argent. Or, nous sortons d’un monde où emprunter ne coûtait pas grand-chose (taux d’emprunt immobilier autour de 1 %) à un nouveau monde où il est question de taux de crédit autour de 3 %.

L’évolution peut paraitre substantielle. Quel impact sur les SCPI ?

A la fin 2021 (nous n’avons pas encore les informations pour 2022) le ratio d’endettement (ratio emprunt sur capitalisation) des SCPI était en moyenne de 13 % avec des situations extrêmement diverses entre les fonds. Prenons quelques exemples : la SCPI Elysée Pierre de HSBC qui a une capitalisation de près de trois milliards d’euros n’a aucun emprunt encours. Risque zéro pour ce fonds-là. D’autres fonds comme la SCPI LF Avenir Santé était très exposé à la fin 2021 avec un ratio de plus de 50 %. Mais comme la collecte a été très forte en 2022, on devrait se retrouver avec un ratio de 10 % ce qui redevient plus raisonnable.

Ok, des risques faibles sur l’endettement, des risques faibles pour la partie valeur des parts. Mais quid des risques de liquidité du second marché ?

Cette thématique-là n’est pas mineure. En effet, c’est le principal risque des SCPI. Vais-je pouvoir sortir du fonds c’est à vendre mes parts quand je le souhaite. Les placements via les contrats d’assurance-vie sortent de ce champ. En effet, c’est l’assureur en réduisant la rentabilité du fonds qui prend le risque de la liquidité. Le risque se marque plus pour les détentions de parts de SCPI en direct. Et là les situations varient d’un fonds à l’autre. En effet, pour vendre ses parts de SCPI, il faut trouver quelqu’un pour vous la racheter. Or, même si certains fonds ont mis en place une trésorerie spécifique pour racheter les parts qui ne trouvent pas preneur ce processus peut se gripper.

Comment savoir les SCPI à risques de liquidité ?

Il faut suivre le marché secondaire. Là encore au travers de notre baromètre des SCPI nous avons mis en place un tableau de bord. Celui-ci met en avant le délai pour vendre ses parts constatés après chaque trimestre. Par exemple, PATRIMMO COMMERCE pour lequel nous constatons depuis plusieurs période des délais pour vendre les parts qui se comptent en dizaine de mois.

Et les contraintes environnementales ?

Vous connaissez notre engagement sur la thématique qui date de longues années chez Deeptinvest pour apporter de l’information aux épargnants et aux conseillers en gestion de patrimoine. Le label ISR Immo qui est revendiqué par une cinquantaine de fonds sur le marché ne protégera en rien les SCPI labellisés si les contraintes réglementaires devaient se durcir encore. C’est à notre avis le très gros point d’attention.

Entretien BFM Business du 01/03/2023 : Cliquez sur le lien pour visionner le replay de cet entretien.

Source : Entretien BFM Business, 01/03/2023.