Entretien BFM Business du 21 juin 2023

Ce mercredi 21 juin était l'occasion pour Marc SARTORI, Président de Deeptinvest, d'intervenir lors d'un entretien au sein de BFM Business avec pour thématique : "Les SCPI voient-elles leurs valeurs de parts baisser ?". Explications de texte…

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas, l'entrevue en vidéo.

Dans un marché immobilier qui tangue très fortement, les SCPI sont louées pour leur résilience et résistance. Dans les faits, elles ont passés toutes les dernières crises avec de très belles performances. Cependant, qu’en sera-t-il de celle en cours sur le marché de l’immobilier avec la hausse brutale des taux que nous connaissons depuis la fin 2022 ?

A quoi reconnait-on la bonne santé d’un fonds immobilier ?

La réponse la plus facile est bien évidemment de regarder son taux de distribution et son taux d’occupation financier. Le premier représente le montant du dividende qui est versé chaque trimestre rapproché de la valeur de sa part. Le second reprend la capacité du gérant à louer son patrimoine à des locataires. Si l’on s’arrête exclusivement à ces deux chiffres, alors force est de constater que le marché des fonds immobiliers va globalement très bien. En effet, au 1T 2023 les 88 SCPI de rendement qui ont publié les informations affichent un taux de distribution brute à 4,83 % et un taux d’occupation financier à 95 %.

Ces chiffres sont très bons donc tout va bien ?

En fait, ces chiffres sont bons et globalement stables sur les dernières années. Mais ce sont des indicateurs qui fonctionnent avec retard. En effet, le marché de l’immobilier est un marché qui réagit avec lenteur aux soubresauts de l’économie et il est intéressant de regarder ce qui se passe pour la valorisation du patrimoine qui est la pierre angulaire permettant de calculer les valorisations mais aussi les taux de distribution et beaucoup d’autres indicateurs. Petit rappel de définition pour l’occasion : la valeur de reconstitution d'une SCPI représente la valeur théorique de l'ensemble des actifs immobiliers détenus par la SCPI, calculée en divisant la valeur de ces actifs par le nombre de parts en circulation. C’est donc le miroir du patrimoine du fonds immobilier.

Et donc les derniers éléments permettent de conclure quoi sur ces valeurs ?

Et bien la situation est très contrastée. Nous ne sommes pas du tout sur un effondrement des prix de l’immobilier. Pour autant, certains segments d’activité du patrimoine se sont désormais orientés à la baisse dans le cadre des évaluations patrimoniales qui se sont conduites par les experts immobiliers et publiées dans les rapports annuels 2022. Nous avons presque fini de tous les récupérer chez Deeptinvest. Il y a ainsi une grande hétérogénéité de résultats entre les fonds. Nous avons rassemblé des grands groupes de fonds qui ont des comportements différents.

Premier groupe ? Celles qui sont très fortement impactés ?

Effectivement, les évolutions sur le marché de l’immobilier impacte lourdement certaines SCPI. Par exemple, la SCPI Lafitte Pierre voit sa valeur de parts à l’acquisition baisser à 412 euros pour s’aligner en cela avec sa valeur de reconstitution. Cela représente une baisse de près de 8 %. C’est sensible sur une année. Et nous allons aussi avoir une autre SCPI Fructipierre qui elle aussi a vu sa valeur de part baisser de 8 %. Pour ces dernières, la baisse de l’immobilier est déjà dans les cours.

Second groupe ? Celles qui pourraient être impacté à court terme ?

Rappelons que légalement, la valeur d’achat de la part peut fluctuer dans un tunnel de + ou – 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. La décision de modification de la valeur de part revenant en dernier ressort au libre choix du gérant. Il est donc nécessaire de suivre ces évolutions de part pour tenter d’anticiper ce qui pourrait se passer sans pour autant en avoir une certitude absolue. Quelques exemples : la SCPI Patrimmo commerce a son plafond de valeur de reconstitution à 199 euros alors que la valeur de sa part est à 197. La probabilité que ces parts soient réévaluées est donc particulièrement faible.

Autre exemple, Accimo-Pierre propose une valeur de part à l’achat de 205 alors que le plafond de sa valeur de reconstitution (en baisse de 9 %) est à 211. La valeur d’acquisition n’a pas encore bougé mais si à la fin de l’année 2023 le patrimoine du fonds baisse encore de 10 %, il y a une bonne probabilité que la valeur d’achat baisse d’autant. Dernier exemple, EDISSIMMO avec une valeur d’acquisition à 237 alors que le plafond de sa valeur de reconstitution baisse de 5 % à 245. Là encore, pas de certitude absolue mais le plafond se rapproche.

Et c’est comme cela pour tout le marché ?

Non, bien évidemment, et c’est là ou les outils mis à disposition par Deeptinvest permettent de faire la différence. En effet, certaines SCPI voient leur valeur de parts se revaloriser. Par exemple, Atream Hôtel voit sa valeur d’acquisition maintenu à 1.000 euros. Or, la valeur de reconstitution plancher augmente de près de 3 % à 976 euros. Et nous avons des fonds comme par exemple Elysée Pierre qui se trouve à voir leur part de reconstitution monté de plus de 4 % permettant un alignement presque parfait entre la valeur de reconstitution et la valeur d’acquisition.

Que faut-il conclure de tous ces chiffres ?

Quelques enseignements :

1) ne pas avoir une approche absolue par marché ou même segment de marché du type les bureaux c’est « fichu » vive la logistique car une approche en moyenne n’est jamais créateur de valeur.

2) pour les particuliers investisseurs, bien poser des questions à son conseiller en gestion de patrimoine et ne pas hésiter à le challenger pour obtenir des réponses précises sur ces éléments.

3) Pour les conseillers en gestion de patrimoine, dans un marché aussi contrasté, utiliser les outils Deeptinvest pour être en mesure de bien conseiller… Enfin, disons surtout bien décortiquer le marché pour faire les bonnes préconisations à ses clients.

Entretien BFM Business du 21/06/2023 : Cliquez sur ce lien pour visionner le replay de cet entretien.

Source : Entretien BFM Business, 21/06/2023.