Tirer les premiers enseignements des évolutions de la valeur des parts des SCPI du marché

Le marché des SCPI a connu récemment des turbulences significatives sur la valeur de ses parts. Ces variations ont suscité des inquiétudes et des interrogations parmi les investisseurs et les observateurs du marché immobilier. Dans cet article, nous examinerons de plus près ces évolutions. Nous mettrons en lumière leur caractère hétérogène, et expliquerons les raisons qui pourraient expliquer ces fluctuations. Ainsi, nous tenterons de tirer les premiers enseignements des évolutions de la valeur des parts des SCPI du marché. C'est également la question de l'évaluation des SCPI à la lumière de ces évolutions qui sera abordée.

Des évolutions de valeur de parts hétérogènes

L'une des caractéristiques les plus frappantes des récentes évolutions sur le marché des SCPI est la grande hétérogénéité des baisses de valeur de parts. Vous pouvez vous reporter sur notre article suivant les baisses et hausses de valeurs de parts pour le constater. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, ces baisses ne touchent pas seulement les SCPI dites bancaires. Cela ne touche pas uniquement celles à forte capitalisation. Il n'y a pas un profil de SCPI baissières type alors que d’autres seraient haussières. Remarquons que les SCPI gérées par des filiales d'entités bancaires ont été vraisemblablement plus prompts à réaliser les expertises. Elles ont aussi été plus prompt à conclure sur ces dernières par rapport à d'autres acteurs.

La demande de l'AMF et les risques systémiques

Revenons d'abord sur la séquence des faits pour bien appréhender le déroulement. L'AMF (dans la foulée de la publication par la BCE d'un rapport sur les risques de liquidité des fonds immobiliers ouverts en Europe) demande par écrit à l'ensemble des gérants de la place de confirmer par une expertise de mi-année si les évaluations faites fin 2022 sont toujours pertinentes.

Dans la foulée de cette demande, l'ensemble des gérants de fonds immobiliers (SCPI et SCI) demandent aux experts chargés de valoriser le patrimoine immobilier des fonds de réaliser une nouvelle expertise six mois seulement après celles rendues à la fin 2022. Et c'est à la suite de ces expertises de mi-année que les gérants ont conclus sur les nouvelles valorisations des parts de SCPI. Ainsi, c'est bien dans un contexte d'éventuels déséquilibres de marché et pour prévenir tout risque de perte de liquidité des fonds que ces baisses se sont déroulées.

L'intégration des baisses futures dans les évaluations

Constatons que les expertises de mi-année ont non seulement actées la baisse du marché de l'immobilier à date mais qu'elles ont du vraisemblablement aller un peu plus loin. En effet, pour la première fois sur le marché de l'immobilier, les experts semblent avoir intégré non seulement les baisses constatées sur l'immobilier, mais également les baisses à venir d'ici la fin de l'année dans leurs évaluations des SCPI. Cette approche, si elle se généralise, pourrait signifier un changement significatif dans la manière dont on évalue ces produits d'investissement.

En effet, traditionnellement, les évaluations des SCPI se basaient uniquement sur les valeurs immobilières constatées à la date de réalisation des expertises. Or, si la méthodologie d'évaluation change et prend en compte des baisses anticipées, cela risque d'avoir un impact très substantiel. En effet, comment avoir une certitude sur les expertises posant des hypothèses sur l'avenir du comportement du marché... C'est bien une posture inédite des experts qui pourrait être adoptée. Mais comment confirmer ce changement méthodologique? Très facilement. Soit les évaluations de fin d'année impliquent une nouvelle baisse de la valeur du patrimoine des fonds. Alors, cela voudra dire que le marché de l'immobilier baisse très fortement. Mauvaise nouvelle en soit mais qui ne remettra pas en question la méthodologie adoptée. Soit les valeurs de fin d'année ne sont pas modifiées. Alors nous pourrons conclure que les expertises de fin 2022 étaient trop optimistes. Les experts ont corrigés cet excès d'optimisme à la mi 2023. Cela sous tend aussi l'idée que, sous contrainte réglementaire, les experts peuvent modifier les évaluations du patrimoine. Ne serais-ce pas aussi une mauvaise nouvelle?

La pertinence des évaluations du patrimoine en question

Cette évolution dans la méthodologie d'évaluation soulève des questions importantes quant à la pertinence des évaluations actuelles et futures des SCPI. Il sera donc essentiel de suivre les expertises de la fin 2023 pour définitivement conclure sur la situation.

Les SCPI restent des investissements immobiliers tangibles et la valeur des biens immobiliers sous-jacents demeure un facteur clé de leur valorisation. Le marché des SCPI connaît des fluctuations de valeur des parts qui sont loin d'être uniformes. Les interventions réglementaires et l'intégration potentielle des baisses futures dans les évaluations remettent en question l'approche traditionnelle de la valorisation des SCPI. Il est essentiel pour les investisseurs de rester vigilants. Les expertises de la fin 2023 pourront nous permettre de conclure définitivement sur les choix privilégiés par les experts à mi-année. La valorisation d'un fonds immobilier est critique. Il ne faut pas, pour la transparence du marché, qu'elle puisse être l'objet de questionnement. Il en va de la crédibilité du marché et de ses acteurs.

Source : Deeptinvest.fr, 17.10.2023.