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07 mars 2021

Quels sont les avantages de la création d’une SCI ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs ? Pour faciliter la gestion d’un bien détenu par deux personnes ou plus, il peut être pertinent de créer une Société Civile Immobilière (SCI). Découvrez les avantages de cette société particulière.

Les avantages propres à la SCI

Une transmission facilitée entre ascendants et descendants

La SCI permet une transmission facilitée des parts de l’entreprise, puisque les parts de chaque associé sont automatiquement transmises à leurs descendants ou ascendants en cas de décès. Au sein d’une même famille, la création d’une SCI permet donc de faciliter la transmission du bien immobilier : on parle alors de SCI familiale, à but non-commercial.

Une meilleure gestion du patrimoine

De la publication officielle des statuts et du procès-verbal aux assemblées générales régulières en passant par la comptabilité, la gestion d’une SCI nécessite de respecter quelques règles. La création d’une SCI permet ainsi de gérer son patrimoine dans un cadre légal, avec des règles strictes qui permettent d’éviter les malentendus tout en responsabilisant les différents associés. 

Cela signifie, en contrepartie, qu’il faut être à l’aise avec les démarches administratives et être prêt à leur accorder du temps. Notez que la création d’une SCI vous coûtera environ 350 € si vous effectuez seul, et entre 1 000 et 1 500 € si vous vous faites aider par un professionnel.

Des parts cédées en toute simplicité

Le régime de la SCI permet de céder ses parts très simplement, sans avoir à passer par un notaire ni à se soumettre au droit de préemption. Il suffit d’obtenir l’accord de la majorité des associés, puis de définir un prix de cession et de signer quelques formulaires. Éventuellement, il faudra payer un impôt sur les plus-values… Mais c’est tout !

En cas de non-réponse ou de refus des associés, il faudra faire intervenir un législateur pour obtenir gain de cause.

Des impôts et des coûts réduits…

Avant le 3ème mois d’exercice d’une SCI, les associés doivent choisir le régime d’imposition qu’ils préfèrent entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur les sociétés est plus intéressant sur le court terme, puisqu’il offre un taux d’imposition de 15 % jusqu’à 30 120 € de bénéfice et de 33 % au-delà. L’impôt sur les plus-values est élevé dans ce régime.

L’impôt sur le revenu implique que chaque associé sera imposé en fonction de ses parts et son revenu foncier. Il est donc plus pertinent de choisir ce régime d’imposition si les associés souhaitent posséder le bien immobilier sur un moyen ou long terme. L’impôt sur les plus-values est assez faible avec ce régime.

Si vous choisissez ce régime d’imposition, vos associés et vous pourrez peut-être profiter de dispositifs fiscaux avantageux, comme le dispositif Pinel. Attention, cela engage les associés à conserver leurs parts pendant 6, 9 ou 12 ans minimum. De même, la SCI ne soit pas payer l’IFI.

Notez enfin que le capital social d’une SCI peut être modifié, avec des processus qui diffèrent en fonction du type de capital social que vous avez choisi au moment de la création de la SCI :

  • Capital social fixe : le capital social peut être modifié à condition de convoquer une Assemblée Générale.
  • Capital social variable : le capital social peut être modifié sans Assemblée Générale ni publication au Journal d’Annonces Légales.

… Y compris pour les entreprises 

Pour les entreprises qui souhaitent acheter leurs locaux, la SCI est également une bonne solution pour réduire les coûts et les impôts. Les sociétés peuvent en effet avoir recours à une SCI pour inscrire leurs locaux à leur actif, et donc les déduire de leurs revenus. Il suffit que la SCI créée loue les bureaux à l’entreprise qui les occupe !

La possibilité de créer plusieurs SCI

Une seule personne peut être associée dans différentes SCI, tout comme plusieurs personnes peuvent créer ensemble plusieurs SCI. Suivant les familles ou les projets, il peut alors être intéressant d’avoir une SCI par bien à gérer. Cela permet de mieux gérer son patrimoine malgré une multitude de biens détenus à plusieurs, puisque cela permet de cloisonner et de gérer chaque bien de votre patrimoine au cas par cas. Cela permet également de faciliter les cessions de parts et les reventes de bien !

Les avantages du point de vue des banques

Le régime de la SCI implique que tous les associés sont indéfiniment responsables, quelle que soit leur part dans la société. Ils partagent ainsi les coûts et les charges de la société, ce qui permet de réduire les dépenses de chaque associé. Mais aussi de rassurer les banques !

En effet, la SCI nécessitant au moins deux associés, les banques prennent moins de risques à leur accorder un prêt qu’à une personne seule. Comme les associés sont solidaires, elle peut donc compter sur deux emprunteurs pour rembourser le crédit, soit deux responsables vers qui se tourner en cas d’impayé. 

De même, emprunter via une SCI permet d’associer deux apports, ce qui signifie en toute logique un apport personnel plus important que pour une personne seule, et donc une somme moins importante à emprunter. 

Les banques ont donc tendance à être plus rassurées et plus flexibles face aux SCI !

Article réalisé en partenariat avec pretto.fr