Baromètre Deeptinvest – Marché des SCPI au 2e trimestre 2026 : le replay

Le marché immobilier et celui des SCPI continuent d’évoluer dans un environnement particulièrement complexe. Hausse des taux longs, nouvelles corrections des valeurs immobilières, difficultés persistantes sur le marché des bureaux, problèmes de liquidité de certaines SCPI historiques. Le marché est aussi dynamique pour plusieurs fonds récents et voit la montée en puissance des stratégies européennes.

À l’occasion de ce nouveau Baromètre Deeptinvest, Marc Fertori, président-fondateur de Deeptinvest, revient sur les principales évolutions observées au deuxième trimestre 2026 et décrypte les indicateurs à surveiller pour analyser les SCPI dans le contexte actuel.

L’objectif : aller au-delà du seul taux de distribution pour comprendre ce qui se passe réellement dans les patrimoines et identifier les points de vigilance comme les opportunités du marché.

Retrouvez ci-dessous le replay complet du webinaire.

Immobilier : un environnement de taux qui reste sous pression

Premier constat de ce baromètre : l’environnement macroéconomique reste peu favorable à l’immobilier.

Après plusieurs années de remontée des taux, le coût de l’argent demeure élevé dans les principales économies occidentales. Aux États-Unis, les taux souverains à 10 ans se rapprochent de niveaux qui n’avaient plus été observés depuis longtemps. En Europe et en France, la situation mérite également une attention particulière.

Si la Banque centrale européenne a pu réduire ses taux après le pic inflationniste, cette détente ne s’est pas traduite par une baisse durable des taux longs français. L’OAT française reste au contraire sous pression.

Or, pour l’immobilier, cette évolution est déterminante : les taux souverains influencent directement les conditions auxquelles les banques peuvent financer les opérations immobilières.

La correction immobilière entamée en 2023-2024 ne peut donc pas encore être considérée comme définitivement terminée.

Le marché des bureaux reste particulièrement fragile

Cette tension se retrouve notamment sur le marché français des bureaux.

Après une correction importante des valeurs depuis 2023, le marché continue de montrer des signes de faiblesse. La baisse des prix a déjà effacé une partie significative de la progression enregistrée au cours de la décennie précédente, sans qu’un véritable point bas puisse encore être identifié avec certitude.

Autre phénomène à surveiller : la divergence entre les actifs neufs ou restructurés et les immeubles de seconde main.

En Île-de-France notamment, les loyers des actifs les mieux positionnés peuvent encore progresser tandis que ceux des actifs de seconde main commencent à marquer le pas.

Les mesures d’accompagnement consenties aux locataires constituent également un indicateur important. Elles peuvent représenter plus de 30 % dans certains cas, traduisant les efforts commerciaux nécessaires pour louer ou relouer certains patrimoines.

Dans cet environnement, la qualité des actifs, leur localisation et leur capacité à répondre aux nouveaux usages deviennent plus que jamais déterminantes.

SCPI : un marché de 82 milliards d’euros au deuxième trimestre 2026

Au deuxième trimestre 2026, Deeptinvest suit 123 SCPI ayant publié leurs informations, contre 125 au deuxième trimestre 2025.

La capitalisation des fonds ayant communiqué atteint environ 82 milliards d’euros, contre 83 milliards d’euros un an auparavant.

Cette légère contraction intervient alors même que le nombre de véhicules reste élevé.

Elle s’explique notamment par les nouvelles baisses de prix de parts enregistrées par plusieurs SCPI historiques ainsi que par le passage de certains véhicules du capital variable au capital fixe.

Cette transformation a une conséquence importante : la valeur observée sur le marché secondaire dépend désormais davantage de la rencontre entre vendeurs et acheteurs. Lorsque les transactions sont rares et que les vendeurs sont nombreux, les prix constatés peuvent afficher des décotes particulièrement importantes.

1. Pourquoi le taux de distribution ne suffit toujours pas pour sélectionner une SCPI

C'est un point régulièrement rappelé dans nos baromètres : le taux de distribution, pris isolément, est un mauvais indicateur pour sélectionner une SCPI.

Pourquoi ?

Parce qu'il repose en grande partie sur les résultats déjà générés par le fonds. Il donne donc une photographie du passé plutôt qu'une lecture précise de sa situation actuelle.

Surtout, son évolution peut être trompeuse.

Prenons un exemple simple : si une SCPI maintient son dividende mais diminue son prix de part, son taux de distribution augmente mécaniquement.

Sur le papier, le rendement affiché devient donc plus attractif.

Dans les faits, aucune valeur supplémentaire n'a été créée : l'augmentation du taux de distribution provient simplement de la baisse du prix de la part.

Ce phénomène est particulièrement important dans le contexte actuel, plusieurs sociétés de gestion historiques ayant de nouveau ajusté les prix de certaines de leurs SCPI au cours des derniers mois.

Pour évaluer correctement un fonds, il est donc indispensable de compléter le taux de distribution par d'autres indicateurs : valeur de reconstitution, évolution des expertises, qualité des acquisitions, liquidité ou encore niveau de parts en attente de retrait.

2. Le taux de distribution moyen progresse… mais il faut regarder derrière le chiffre

À l'échelle du marché, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement suivies par Deeptinvest est passé d'environ 5 % en 2025 à 5,57 % en 2026.

Pris isolément, ce chiffre pourrait laisser penser à une amélioration généralisée des performances.

La réalité est plus nuancée.

Une partie de cette progression s'explique par les baisses de prix de parts intervenues sur certains fonds. Et surtout, la moyenne masque une très forte hétérogénéité entre les SCPI.

Deux fonds affichant des taux de distribution comparables peuvent ainsi présenter des situations patrimoniales, des niveaux de liquidité et des perspectives très différentes.

Plus que jamais, l'analyse doit donc se faire fonds par fonds.

3. Une collecte de plus en plus concentrée sur quelques SCPI

Le marché des SCPI est aujourd'hui particulièrement polarisé.

Au deuxième trimestre 2026, quatre fonds se distinguent notamment avec une collecte supérieure à 100 millions d'euros : Corum Origin, Transitions Europe, Comète et Remake Live.

Cette concentration appelle toutefois à la vigilance.

Une collecte importante constitue évidemment un signe d'attractivité. Mais elle oblige également les sociétés de gestion à investir rapidement des montants considérables tout en maintenant leurs exigences en matière de qualité et de prix d'acquisition.

L'histoire récente du marché rappelle les risques liés à une concentration excessive des flux sur quelques acteurs.

Le principe reste donc le même : éviter de concentrer l'intégralité d'une allocation sur les fonds qui collectent le plus à un instant donné.

Dans le même temps, plusieurs SCPI européennes continuent d'afficher une dynamique intéressante. Les stratégies européennes occupent ainsi une place croissante dans les allocations et apparaissent comme l'une des principales tendances du marché actuel.

4. Liquidité : un nombre historique de parts en attente

C'est probablement l'un des chiffres les plus importants de ce baromètre.

Le marché atteint désormais un niveau historiquement élevé de parts en attente de retrait, avec environ 897 000 parts, représentant de l'ordre de 3,2 % de la capitalisation.

Concrètement, il s'agit d'associés souhaitant céder leurs parts mais ne trouvant pas immédiatement d'acheteurs.

Cette situation rappelle une caractéristique essentielle de l'investissement en SCPI : la liquidité n'est jamais garantie.

Et les situations sont extrêmement différentes d'un fonds à l'autre.

Certaines SCPI récentes ne rencontrent pratiquement aucune difficulté de liquidité tandis que plusieurs véhicules historiques affichent des délais de cession beaucoup plus importants.

Le passage de certaines SCPI du capital variable au capital fixe modifie également profondément la lecture de leur marché secondaire. Les rares transactions réalisées peuvent alors faire apparaître des décotes importantes par rapport aux anciennes valeurs de référence.

Pour les investisseurs comme pour les professionnels du patrimoine, la liquidité doit donc désormais être considérée comme un critère d'analyse à part entière.

Source: Deeptinvest d’après le baromètre des SCPI réalisé le 3 septembre 2026