Délai de jouissance : quand recevrai-je mes premiers revenus ?

Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) attire de plus en plus d'investisseurs. Il séduits par la perspective de revenus locatifs stables et d'une gestion immobilière déléguée. Parmi les nombreux indicateurs à analyser avant de choisir une SCPI, le délai de jouissance figure en bonne place. Mais qu'est-ce que c'est exactement ? Comment le calculer ? Quels sont ses effets sur votre investissement ?

Définition et calcul du délai de jouissance

Le délai de jouissance est le laps de temps qui s'écoule entre la souscription (date d'achat des parts) et la date à laquelle l'investisseur commence à percevoir les dividendes générés (date d'entrée en jouissance). Ce délai varie généralement entre 3 et 9 mois selon les SCPI, avec une moyenne de 4 mois constaté sur le marché.

Pour le connaitre, il suffit de se référer aux documents d'information de la SCPI. Ils précisent généralement le délai de jouissance sous la forme suivante : "Le premier jour du n'ième mois qui suit la souscription et le règlement."

Explication détaillée :

• "Le premier jour": Les revenus sont calculés à compter du premier jour du mois qui suit la fin du délai.
• "du 'n'ième mois": Le "n" correspond au nombre de mois qui suit la souscription.
• "qui suit la souscription et le règlement": Le délai ne commence qu'une fois les parts souscrites et payées.

Pourquoi un délai de jouissance ?

Ce délai répond à une nécessité économique claire. Il permet en effet à la société de gestion de disposer d'un temps suffisant pour investir l'argent collecté en achat de biens immobiliers. Or, l'acquisition d'un immeuble peut prendre plusieurs mois, entre la recherche du bien, la négociation, les démarches administratives et les travaux éventuels. Les gérants déposent généralement l'argent versé par les épargnants entrant sur un compte de placement à court terme.

Effets du délai de jouissance sur l'investissement

Le délai de jouissance n'a pas d'impact sur le rendement final de la SCPI. En d'autres termes, la quantité de dividendes que vous percevrez sur le long terme sera la même, que le délai de jouissance soit entre 3 et 9 mois.

Cependant, il peut avoir des conséquences sur la trésorerie des investisseurs, surtout si l'investissement a été financé à crédit. En effet, il faudra patienter plusieurs mois avant de percevoir les premiers revenus. Ce qui peut engendrer des décalages de trésorerie à prendre en compte.

Pourquoi certains gérants proposent-ils des délais de jouissance à zéro?

Lorsque les gestionnaires réduisent le délai de jouissance à zéro, cela signifie que les nouveaux acheteurs de parts commenceront à percevoir des revenus immédiatement après l'acquisition de leurs parts, sans que ce fameux délai de jouissance ne s'applique. Mais pourquoi les gérants adoptent cette stratégie ? Et bien cela leurs permet d'augmenter l'attractivité des parts du fonds par exemple pour écouler des parts en attente de vente sur le second marché. Cette stratégie permet d'éviter que le second marché ne devienne illiquide. En effet, c'est ce qui peut advenir lorsque des associés veulent sortir d'un fonds mais qu'ils ne trouvent pas preneur pour leurs parts. Et c'est un risque létal pour toute SCPI sur le marché.

A noter : le fait que le délai de jouissance soit ramené à zéro n'est pas nécessairement un indicateur de mauvaise qualité du fonds. En effet, le fonds peut être exposer à un afflux de parts en provenance de gros détenteurs de titre nécessitant une réponse rapide du gérant. Cela peut donc simplement refléter une réponse conjoncturelle à la dynamique d'un fonds. Par conséquent, il ne faut pas l'interpréter hâtivement comme un signal négatif. C'est aussi un moyen pour certains associés d'entrer à bon compte dans un fonds à potentiel après une analyse détaillée.

Le délai de jouissance un indicateur stratégique

Le délai de jouissance est un élément important à prendre en compte lors du choix d'une SCPI, mais il ne doit pas être le seul critère de décision. Il est essentiel de l'analyser en conjonction avec d'autres indicateurs clés, tels que le type de SCPI, la performance historique, la stratégie d'investissement et les frais de gestion. Eléments que vous retrouverez par ailleurs dans le baromètre des SCPI Deeptinvest. N'hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine. Il vous apportera des conseils personnalisés. Il vous aidera aussi à faire le choix le plus adapté à vos besoins et à vos objectifs d'investissement. A noter que l'achat de parts de SCPI est une stratégie de placement sur le long terme.

Source : Deeptinvest le 29/04/2024