Frais en SCPI : Que payez-vous réellement ?

Lorsqu'on souhaite investir en SCPI, il y a différents éléments à regarder. En particulier le tunnel de valorisation que vous retrouverez facilement sur notre site. Mais aussi les taux de distribution passés et envisagés. Cependant, les futurs investisseurs doivent aussi savoir combien ils devront dépenser pour acquérir leurs parts. De même, il est important de connaître les différents frais atténuant la rentabilité des parts.

Les frais sur les mouvements de parts

A la souscription

Le marché primaire correspond aux parts créées et vendues directement par la société de gestion. Lors de votre acquisition de parts, des frais de souscription seront prélevés. Ces frais, parfois appelés "frais d'entrée" servent à rémunérer la société de gestion pour la création de votre compte d'associé. Ils viennent aussi régler les différentes taxes et charges administratives. Ils sont en moyenne entre 8 et 12% du montant investi, bien qu'il n'y ait pas de règle définie.

De plus, certaines sociétés de gestion mettent en avant des frais d'entrée à 0% dans certains des fonds qu'ils gèrent. Cependant, peut-on vraiment parler de gratuité ? Pas complètement, puisqu'on peu constater une élévation des frais de gestion dans ce cas. A noter néanmoins que ces frais de gestion seront prélevés avant le calcul du dividende ce qui permet à ces gérants d'avancer le fait que ces frais sont transparents pour l'associé.

A la vente

Lorsque vous souhaiter vous déposséder de vos parts, deux choix s'offrent à vous :

• Vente de gré à gré : Cette vente sur le second marché nécessite de trouver un acheteur tout seul et se voit alors appliquer des frais forfaitiser extrêmement faible. Ils servent à rémunérer le gérant réalisera les tâches administratives en relation avec ce changement.
• Vente par l'intermédiaire du gérant : Vous pouvez aussi demander au gérant de trouver un repreneur pour vos parts que vous souhaitez vendre. Dans ce cas, la société de gestion vous demandera des honoraires de cession qui sont variables d'un gérant à l'autre (entre 0 et 5 ou 6% HT).

Il faut noter la situation particulière ou vous souhaitez vendre vos parts mais ou aucun des deux marchés ne vous permet de trouver un acheteur (voir notre article sur la liquidité du second marché). Dans ce cas là, le gérant peut vous proposer un rachat par le fonds de remboursement du fonds. A certaines conditions, dont parfois une décote substantielle par rapport à la valeur de retrait, le gérant peut faire racheter les parts des associés par la mise en place d'un fonds de remboursement. Nous en avions d'ailleurs expliqué les contours lors de sa mise en place par Laffitte Pierre en avril 2024.

Les frais durant la vie de la SCPI

Les frais de gestion

Avec les frais de souscription, ce sont certainement les plus connus, et à juste titre. En effet, ces frais qui sont directement prélevés sur la rémunération peuvent représenter jusqu'à 18 % HT. Ils servent généralement à régler les différentes opérations courantes et à rémunérer la société de gestion et sont calculés le plus souvent sur la base des loyers perçus par le fonds. A noter que le taux de rendement annoncé est net des frais de gestion.

Les frais d'achats ou de cession d'actifs par le fonds

Lors d'une transaction immobilière effectuée par une SCPI, la société de gestion doit appliquer un ensemble de processus. Ceux-ci ont un coût. Les frais de cession serviront donc à rémunérer le gérant pour ses différentes expertises dans ce cadre là. Ils seront eux-aussi déduits des résultats du fonds et donc des dividendes.

La Commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux

Le rôle de la société de gestion est entre autre d'entretenir le parc immobilier des SCPI qu'elle a en gestion. Qui dit immobilier, dit travaux d'entretien ou de rénovation dont le pilotage et le suivi est opéré par le gestionnaire du fonds. Dans ce cadre, le gérant peut appliquer une commission au montant des travaux. Ces frais sont directement prélevés sur les loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés.

Investir en SCPI requiert une analyse minutieuse de plusieurs facteurs clés tels que les frais de souscription, de gestion, et de transaction. Deeptinvest suit le détail pour l'ensemble de ces frais pour chacun des fonds du marché. Vous pouvez les décortiquer et les comparer ici. Ils influencent directement la rentabilité des parts. Les investisseurs doivent donc procéder à une évaluation approfondie de ces aspects pour faire un choix éclairé. Ils doivent adapter leur stratégie financière en conséquence et se faire accompagner d'un conseiller en gestion de patrimoine.

Source: Deeptinvest 26/04/2024