Délais de cession : évolution de la liquidité du marché des SCPI

La liquidité d'un marché d'investissement est un baromètre clé de la santé des actifs qui le compose. Investir dans les SCPI implique l'entrée dans un marché où la liquidité est généralement inférieure à celle d'autres formes d'épargne. Toutefois, les délais de cession, disponibles dans le baromètre Deeptinvest, mesurent cette liquidité. Ils demeurent des indicateurs pertinents. Ces dernières années, nous avons observé une augmentation significative de ces délais, reflétant les défis croissants du marché immobilier. Cette tendance souligne l'importance de comprendre les dynamiques de liquidité pour évaluer la stabilité et la rentabilité potentielles des investissements dans les SCPI.

Comprendre les délais de cession

Les délais de cession sont un indicateur important non seulement de l'attrait d'une SCPI, mais aussi de l'état de santé global du marché. Le délais de cession représente donc la durée entre le moment où un porteur met ses parts en vente et le moment où un acheteur se manifestera pour les acquérir. Nous sommes donc bien en plein cœur de la liquidité des marchés. Il est donc un indicateur de la confiance des épargnants envers un fonds ou un secteur d'investissement.

Pourquoi un marché illiquide est problématique ?

Vous l'avez bien compris, un marché illiquide est représentatif du manque d'attrait d'un fonds ou pire d'un désintérêt global des épargnants pour un fonds dans le marché de l'immobilier. Le problème se pose aussi pour les associés qui souhaiteraient sortir des SCPI dont ils possèdent des parts. En effet, leur épargne se retrouve bloquée en raison du manque d'acheteur.

Comment connaître le délai de cession d'une SCPI ?

La première façon de connaître le délai de cession d'une SCPI est de consulter le baromètre des SCPI. Baromètre mis à disposition par Deeptinvest (avec abonnement). En effet, parmi les nombreux indicateurs à votre disposition, vous y retrouverez les délais de cession et leur historique.

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La dernière possibilité est de sortir votre calculatrice. En effet, pour calculer les délais de cession, divisez le nombre de parts en vente sur un trimestre par trois. Ce nombre mensuel de vente doit à son tour être divisé par la vitesse de vente (nombre de parts vendues).

A partir de quel niveau de délai de cession faut-il se poser des question ?

Avant tout investissement, il faut bien sûr analyser avec un conseiller en gestion de patrimoine votre capacité d'investissement. Sachant bien sûr que les investissements en SCPI sont des investissements à faible liquidité par rapport à d'autres supports.

Ceci étant dit, donner une réponse chiffrée et précise à cette question est pratiquement impossible. En effet, avant de considérer les délais de cessions d'une SCPI et de s'alarmer, il faut déjà regarder l'état global du marché pour relativiser celui du fonds où vous souhaitez investir. Par exemple, au moment où nous rédigeons cet article, l'ensemble des porteurs de parts sont confrontés à des délais de cession élevés en raison de la crise immobilière que nous traversons. Il est donc normal que cela se répercute sur l'ensemble des SCPI du marché. On peut cependant considérer qu'une bonne liquidité a des délais de cession situés entre 0 et 3 mois. A noter aussi, qu'il est toujours difficile de prédire une évolution de ce délai de cession. En conservant en tête qu'un investissement en SCPI se fait sur du long terme (entre 8 et 10 années), il est toujours complexe de prédire la situation du marché à cet horizon. Néanmoins, il est important de connaitre les conditions de ce marché au moment de l'entrée dans un fonds.

Analyse de l'évolution des délais de cession

Évolution 2023 comparée à 2022

Ce n'est pas un secret, sous l'effet de la crise immobilière générée par la brutale et forte remontée des taux d’intérêt, l'année 2023 a été compliquée pour le marché de l'immobilier. Certaines SCPI, directement tributaires de ce marché, ont donc donné des sueurs froides à l'ensemble des acteurs impliqués. Les investisseurs ayant perdu confiance, on parlera d'ailleurs de "SCPI Bashing" ("dénigrement des SCPI" en français - Ndlr.). Ce qui s'est très rapidement ressenti sur les courbes d'évolution des délais de cession. C'est d'ailleurs une part substantielle du marché des SCPI qui est devenue illiquide, comme l'indique le schéma ci-dessous.

Quelles on été les SCPI les plus touchées ?

Parmi tout le panel de fonds disponibles sur le marché des SCPI, certains s'en sortent beaucoup mieux que d'autres. Malheureusement quelques unes ont vu leur délais de cession grimper en flèche et devenir illiquide. Parfois à tel point que cet indicateur est devenu incalculable du fait de l'absence totale de vente sur le trimestre écoulé sur le second marché !

Quelles projections pour 2024 ?

Évidement, la prédiction est toujours un art complexe et qui tend à se complexifier encore d'avantage ces derniers temps. On peut néanmoins identifier quelques éléments structurants:

1. Le volume de parts disponible n'a jamais été aussi important,
2. la collecte reste atone depuis plusieurs mois avec des volumes particulièrement faible comme on n'en avait pas vu depuis plusieurs années,
3. les jeunes SCPI bénéficient à plein de la collecte nouvelle au détriment des anciennes plus boudées par les investisseurs et ont donc des délais de cession à zéro.

L'art difficile de la projection

A l'analyse, il est donc complexe de prévoir un retour à la normale sur le second marché dans un futur proche (à l'horizon de la fin de l'année). En effet, la collecte est vraisemblablement la planche de salut pour l'ensemble des SCPI disposant de délais de cession au-dessus de la normal. Mais cette collecte ne pourra se déployer de nouveau que lorsque les investisseurs auront le sentiment que le pire est passé ou qu'un stimulus économique puissant leur permet de changer d'opinion sur l'immobilier papier. La baisse des taux d’intérêt semble être un indicateur structurant d'une potentielle amélioration de ce marché. La BCE semble donc détenir les clés de ce marché là aussi.

Les prochains mois seront donc particulièrement stratégiques pour le marché des SCPI et le suivi de nos indicateurs (à travers notre baromètre des SCPI) en la matière critique. Noter enfin, qu'en dernier recours, lorsque la situation est complètement bloquée, le gérant peut envisager la création d'un fonds de remboursement. Solution jamais idéale mais qui peut-être utile lorsque l'associé doit sortir du fonds pour des raisons personnelles.

En conclusion, les SCPI demeurent une composante importante de l'écosystème d'investissement immobilier. Malgré les défis actuels, elles offrent toujours des opportunités, à condition de comprendre pleinement les dynamiques en jeu. L'avenir de ce marché dépendra de la capacité collective à interpréter correctement ces signaux et à ajuster les stratégies en conséquence. Et pour ce faire vous pouvez compter sur les analyses Deeptinvest pour vous aider !

Source : Deeptinvest - 15/05/2024