Dépendance de l'immobilier neuf aux régimes fiscaux

Depuis le début des années 80 et même avant, l'état est toujours intervenu pour soutenir la construction de logements neufs au moyen de régime fiscaux. Mais est-ce que cette dépendance de l'immobilier neuf aux fiscaux est inévitable ?

Est-ce que la fin des stimulations fiscales du neuf serait vraiment catastrophique pour l'immobilier résidentiel ?

L'immobilier est un secteur économique crucial. Cependant, il est confronté à une problématique de hausse des prix. Celle-ci exclu de plus en plus d'acteurs économiques du marché. L'une des raisons souvent négligées de cette augmentation est l'effet des régimes fiscaux favorisant les logements neufs. Explorons comment ces régimes fiscaux peuvent faire monter les prix de l'immobilier en permettant aux promoteurs de capitaliser la prime fiscale de leurs clients dans les prix de vente.

Le mécanisme de la prime fiscale

Les régimes fiscaux accordent généralement des avantages tels que des réductions d'impôts ou des exemptions aux acheteurs de logements neufs. Ces mesures visent à stimuler la construction et à répondre à la demande croissante de logements. Cependant, au lieu de bénéficier directement aux contribuables, ces avantages sont souvent capturés par les promoteurs immobiliers.

La capitalisation de la prime fiscale

Les promoteurs immobiliers intègrent souvent la prime fiscale dans les prix de vente des logements neufs. Ils considèrent ces avantages fiscaux comme une opportunité de maximiser leurs profits et d'optimiser les revenus de leurs projets. En capitalisant la prime fiscale, les promoteurs sont en mesure de vendre les logements à des prix plus élevés. En effet, ils savent que les acheteurs peuvent bénéficier de réductions d'impôts.

Impact sur le marché immobilier

Lorsque les promoteurs capitalisent la prime fiscale dans les prix de vente, cela a un impact direct sur l'ensemble du marché immobilier. Les prix de tous les logements, y compris ceux qui ne bénéficient pas de la prime fiscale, ont tendance à augmenter. En effet, les logements neufs proposent des caractéristiques meilleures que l'ancien (place de parking, meilleure isolation, pas de travaux à prévoir etc...). Or, sur un marché quand le meilleur voit son prix augmenté et que tout le monde ne peut en bénéficier, alors les biens proposant des caractéristiques moins bonnes sont malgré tout en mesure d'augmenter car la demande reste très forte.

Ainsi, cette hausse des prix crée une spirale ascendante. Les vendeurs d'autres propriétés augmentent également leurs prix pour profiter de cette dynamique.

Neutralité fiscale pour le contribuable

Bien que ces régimes fiscaux (PINEL, DE NORMANDIE etc...) puissent être présenter comme un gouffre financier pour l'état, ils sont en fait relativement neutres pour le contribuable. En effet, si les acquéreurs de neuf bénéficient d'une réduction d'impôts pendant la durée de mise en location, il est important de noter que l'État récupère une partie de ces avantages fiscaux sous forme de TVA, de frais de mutation constatés lors de la vente des lots neufs et bien évidemment de CSG-RDS tout au long de la mise en location du bien. Par conséquent, l'impact réel sur les finances personnelles des contribuables est minime, voire nul. En revanche, l'impact sur les prix de l'immobilier est significatif et se répercute sur l'ensemble du marché.

Et si l'on essayait un marché immobilier sans stimulant fiscal ?

Les régimes fiscaux visant à encourager l'achat de logements neufs peuvent avoir des conséquences indésirables sur les prix de l'immobilier. En permettant aux promoteurs de capitaliser la prime fiscale dans les prix de vente, ces régimes contribuent à l'augmentation générale des prix. Cela peut rendre l'accession à la propriété plus difficile pour de nombreux citoyens. Il est essentiel d'examiner attentivement les politiques fiscales et d'adopter des mesures qui favorisent une croissance équilibrée du marché immobilier, tout en préservant l’accès à un logement décent pour l'ensemble de la population. Cela fait maintenant près de 40 ans que les stimulant fiscaux existent sur ce marché. La crise du logement n'a pas été résolue pour autant et le prix de l'immobilier n'a cessé de croitre depuis les années 90. Et si l'on essayait de faire autrement pour une fois ?

Source: Deeptinvest, 05 juin 2023.