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11 mars 2019

Le régime fiscal PINEL-DENORMANDIE : la rénovation passe la seconde ?

A chaque nouveau ministre du logement, son régime de défiscalisation. Monsieur DENORMANDIE n’échappera donc pas à la règle. Quelle est la nature de ce nouveau régime? Est-ce qu'il introduit des innovations fiscales intéressantes? Regardons dans le détail le régime fiscal PINEL-DENORMANDIE.

Le cadre législatif :

Le bénéfice du dispositif PINEL (dédié au marché des logements neufs) est étendu au contribuable :
• qui réalise ou a réalisé des travaux d’amélioration et de rénovation sur un logement ancien,
• ou qui réalise ou a réalisé des travaux de transformation en habitation sur un local initialement affecté à un autre usage.

Pour bénéficier du nouveau régime PINEL-DENORMANDIE, l’investissement, devra être réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et les biens devront être situés dans des centres-villes dont l’habitat a un besoin marqué de réhabilitation (la liste des communes éligibles est disponible sur le site de Legifrance).

Les travaux (dont la liste sera précisée par décret) doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction porte sur l’ensemble de l’acquisition (foncier + travaux). Le montant de la réduction d’impôt DENORMANDIE pourra varier entre 12%, 18% et 21% du prix de revient total du bien immobilier (Prix d’achat + Frais de notaire + Travaux) et dépendra de la durée d’engagement de location du propriétaire bailleur.

Qu'en penser?

Comme à chaque fois, nous sommes dubitatifs lorsqu'un nouveau régime fiscal apparaît. Cette "subvention" à la pierre maintient le marché de l'immobilier en état de dépendance avec un certain nombre de biais évidents. Nous ne rentrerons pas dans l'éternel débat de savoir si le solde net entre les subventions versées et la contribution apportée par le marché de l'immobilier au budget de l'Etat (via la TVA, les droits d'enregistrement...) est positif. Ce dispositif semble néanmoins intéressant dans le cadre de la rénovation énergétique nécessaire du parc immobilier français.

Une incitation fiscale pour la rénovation énergétique?

En effet, pour une fois, l'approche ne laisse pas de coté les logements anciens. Pourquoi est-ce intéressant? Et bien parce que 75% du parc immobilier qui sera présent en 2050 est déjà construit actuellement. Il est, évidemment, nécessaire de fournir un cadre fiscal incitatif pour de nouvelles constructions respectueuses des règles environnementales (BBC, E+C-...). Mais, il est aussi capital de moderniser et de rénover le parc existant. Or, il est souvent plus coûteux de faire rénover un logement existant que d'en construire un neuf. L'incitation fiscale peut donc guider l'investissement au plus pertinent.

Un cercle vertueux à mettre en place

La rénovation est nécessaire pour les occupants du logement, pour les propriétaires, pour le pays et même pour la planète. L'enjeu est donc de taille. Pour autant, il nous semble qu'il aurait été pertinent d'allier à cette subvention quelques contraintes dont, par exemple, un engagement sur le résultat de la rénovation. Il aurait été utile de lier tout ou partie de l'aide fiscale à un engagement sur la performance énergétique des biens rénovés. Une sorte d'avant/après pour justifier auprès de tous le bénéfice de cette niche.

Ce contrat d'engagement aurait aussi eu l'immense avantage d'obliger les maîtres d’œuvre et d'ouvrage à s'engager sur une qualité de réalisation... Peut-être dans un prochain décret ou pour le prochain ministre ?

Mise à jour le 29/03/2019: Il semblerait que nous ayons été entendus. En effet, le décret d'application soumet la mise en place de l'avantage fiscal à une amélioration sensible du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du bien. Ainsi, un état énergétique du logement au moment de l'acquisition et un état au moment sera demandé pour bénéficier de l'avantage fiscal. Le gain doit être substantiel entre les deux pour que le propriétaire puisse bénéficier de cet avantage.

A quand des fonds immobiliers DENORMANDIE?

L'avantage fiscal est bien réel. Reste à savoir comment il sera mis en avant et comment il sera employé par l'ensemble des acteurs du marché. Nous faisons le pari que certaines SCPI se lanceront plus facilement dans des achats de biens anciens à rénover lourdement au lieu de n'acheter que du neuf.

Et si ce DENORMANDIE-là était vraiment l'incitation que le marché de l'immobilier ancien attendait depuis longtemps?

Marc SARTORI - CEO et fondateur - 04/03/2019