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14 août 2019

Les quatre questions à poser à votre gestionnaire avant une AG

Une fois par an, chaque SCPI a l’obligation de convoquer ses associés en assemblée générale (voir notre article : Une SCPI, qu'est-ce que c'est ?).

L’assemblée générale des associés

Une assemblée générale ordinaire statue sur l’approbation des comptes et l’affectation du résultat, l’approbation de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution. Elle définit aussi la rémunération de la société de gestion et donne quitus pour les exercices comptables précédents. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part dans le capital social.

Au préalable, l’associé reçoit un rapport annuel qui présente l’intégralité des comptes, les rapports des instances réglementaires et l’ensemble des informations relatives à la vie de la SCPI : politique d’investissement et de gestion locative, marché des parts, rentabilité, inventaire du patrimoine…

Préparer l'assemblée générale

L’ordre du jour de l’AG est donc, en majorité, financier. Vos interlocuteurs, les gestionnaires de la SCPI, communiquent sur la rentabilité et la rémunération. Pourtant, d’autres sujets engagent la gouvernance de la société. Voici quelques questions que vous pouvez poser au gestionnaire de votre SCPI.

Quelle politique d’investissement applique la SCPI ?

Pendant l’année écoulée, le parc immobilier de la SCPI a peut-être évolué : achat de nouveaux actifs, revente d’autres. Mais comment sont prises les décisions d'investissement? Pour chaque SCPI, une note d’information récapitule la politique d’investissement : nature des biens, zones géographiques, locataires particuliers et/ou professionnels. Vous pouvez alors évoquer les questions suivantes :

  • Est-ce que les mouvements réalisés dans l’année écoulée sont en cohérence avec cette politique ?
  • S’agissait-il d’opportunités ou de la mise en œuvre de la stratégie votée par la précédente assemblée générale ?

La réponse que le gestionnaire apportera à ces questions vous permettra de mieux évaluer les décisions prises pendant l’année, et la confiance à accorder pour l’année suivante.

Comment la provision pour gros entretien (PGE) est-elle calculée ?

La Provision pour Gros Entretien est une réserve financière prélevée chaque année sur les revenus générés par la SCPI. Elle sert à payer les travaux destinés à maintenir les immeubles en état : ravalement, rénovation de toiture… Depuis 2017, les travaux de gros entretiens s'évaluent immeuble par immeuble. Planifiés pour cinq ans et inscrits dans un plan de travaux pluriannuel, le gestionnaire les remet à jour chaque année.

Il est important d’évaluer la qualité du calcul de la PGE.

  • Quels travaux ont été provisionnés ?
  • Le gestionnaire effectue-t-il un suivi renforcé immeuble par immeuble, et pouvez-vous consulter les documents s’y rapportant ?
  • Pour les immeubles pour lesquels la PGE est nulle, quelle est la date des derniers travaux ?

Ces questions vous permettront d’apprécier la capacité du gestionnaire à correctement évaluer les besoins futurs du parc immobilier, afin d'éviter les résultats annuels irréguliers et la détérioration des biens.

Comment se comporte le marché secondaire des parts ?

Les parts de SCPI s'acquièrent ou se revendent sur un marché secondaire administré par la société de gestion. Les investisseurs indiquent un nombre de parts et le montant maximal auquel ils souhaitent acheter. De même, les associés indiquent un nombre de parts et le montant minimal auquel ils souhaitent vendre.

Par la suite, le gestionnaire enregistre ces ordres et, à intervalles réguliers (par exemple chaque mois), indique le prix d’exécution. Ce prix est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts, et de garantir la fluidité du marché. Ainsi, les ordres satisfaits se réalisent au prix d’exécution, tandis que ceux non satisfaits sont reportés à la prochaine période d’enregistrement.

Le comportement du marché secondaire vous permet de savoir comment le marché juge la SCPI, et s’il vous sera simple, le cas échéant, d'en sortir :

  • Combien de parts se sont échangées au cours de l’année écoulée ?
  • Combien n’ont pas trouvé acquéreur ?
  • Existe-t-il un liste d’attente pour entrer dans la SCPI ?
  • A quel montant les parts sont-elles cédées ?
  • Ce montant est-il en hausse ou en baisse par rapport à l’année précédente ?
  • Est-ce que cette évolution a une explication ?

Est-ce que les actions de la SCPI sont compatibles avec les critères ESG ?

En effet, les critères ESG (environnementaux, sociaux, de gouvernance) permettent d’évaluer la prise en compte de la notion de durabilité dans les décisions économiques (voir notre article à ce sujet). Il est possible de concilier rentabilité économique et poursuite d’objectifs écologiques et sociaux – dans nombre de cas, les deux impératifs sont même concordants. Ainsi, vous pouvez challenger le gestionnaire sur les points suivants :

  • Quel est l’âge moyen des biens de la SCPI ?
  • Existe-t-il des mesures en faveur d’une moindre dépendance énergétique (isolation, panneaux solaires) ?
  • Les biens disposent-ils de certifications ou labels environnementaux ?
  • l'accès des personnes à mobilité réduite (PMR) est-il facilité?
  • La transparence de la gestion est-elle garantie ?

En conclusion, en tant qu’associé d’une SCPI, vous disposez du pouvoir de vérifier la conformité de la gestion avec les valeurs qui vous sont chères. Saisissez-vous de ce pouvoir !