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05 avril 2021

Les quatre questions à poser à votre gestionnaire avant une AG

Les quatre questions à poser à votre gestionnaire avant une AG

Une fois par an, chaque SCPI a l’obligation de convoquer ses associés en assemblée générale.

A quoi sert l’assemblée générale des associés ?

Une assemblée générale ordinaire statue sur l’approbation des comptes et l’affectation du résultat, l’approbation de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution, la rémunération de la société de gestion, le quitus à la société de gestion. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part dans le capital social.

Au préalable, l’associé reçoit un rapport annuel qui présente l’intégralité des comptes, les rapports des instances réglementaires, et l’ensemble des informations relatives à la vie de la SCPI : politique d’investissement et de gestion locative, marché des parts, rentabilité, inventaire du patrimoine…

Comment la préparer ?

L’ordre du jour de l’AG est donc, en majorité, financier. Vos interlocuteurs, les gestionnaires de votre SCPI, communiquent sur la rentabilité et la rémunération. Pourtant, d’autres sujets engagent la gouvernance de la société. Voici quelques questions que vous pouvez poser au gestionnaire de votre SCPI.

Politique d’investissement

Pendant l’année écoulée, le gestionnaire de la SCPI a été amené à faire évoluer le parc immobilier de la SCPI : achat de nouveaux actifs, revente d’autres. Il est intéressant de savoir comment les décisions ont été prises.

Pour chaque SCPI, une note d’information récapitule la politique d’investissement de la SCPI : nature des biens, zones géographiques, locataires particuliers et/ou professionnels. Est-ce que les mouvements réalisés dans l’année écoulée sont en cohérence avec cette politique ? S’agissait-il d’opportunités ou de la mise en œuvre de la stratégie votée par la précédente assemblée générale ?

La réponse que le gestionnaire apportera à ces questions vous permettra de mieux évaluer les décisions prises pendant l’année, et la confiance à accorder pour l’année suivante.

Calcul de la provision pour gros entretien (PGE)

La Provision pour Gros Entretien est une réserve financière prélevée chaque année sur les revenus générés par la SCPI. Elle sert à financer, pour les immeubles du parc immobilier de la SCPI, des travaux destinés à les maintenir en état : ravalement, rénovation de toiture…

Depuis 2017, les travaux de gros entretiens doivent être évalués immeuble par immeuble. Ils sont planifiés pour cinq ans et inscrits dans un plan de travaux pluriannuel remis à jour chaque année.

Si la société de gestion doit procéder à de gros entretiens non inscrits dans cette provision, les dépenses supplémentaires impacteront directement le résultat de l’année de la SCPI. Il est donc important d’évaluer la qualité du calcul de la PGE. Quels travaux ont été provisionnés ? Le gestionnaire effectue-t-il un suivi renforcé immeuble par immeuble, et pouvez-vous consulter les documents s’y rapportant ? Pour les immeubles pour lesquels la PGE est nulle, quelle est la date des derniers travaux ?

Ces questions vous permettront d’apprécier la capacité du gestionnaire à correctement évaluer les besoins futurs du parc immobilier pour éviter les résultats annuels irréguliers et la détérioration des biens.

Comment se comporte le marché secondaire de la SCPI sur l’année ?

Pour les SCPI à capital fixe, les parts peuvent être acquises ou revendues sur un marché secondaire administré par la société de gestion. Les investisseurs indiquent un nombre de parts et le montant maximal auquel ils souhaitent acheter. De même, les associés indiquent un nombre de parts et le montant minimal auquel ils souhaitent vendre. Le gestionnaire enregistre ces ordres et, à intervalles réguliers (par exemple chaque mois), indique le prix d’exécution. Il correspond au montant qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts, et de garantir la fluidité du marché. Les ordres satisfaits seront réalisés au prix d’exécution, tandis que les ordres non satisfaits seront reportés à la prochaine période d’enregistrement.

Le comportement du marché secondaire vous permet de savoir comment le marché juge votre part, et s’il vous sera simple, le cas échéant, de sortir de la SCPI. Combien de parts ont été échangées au cours de l’année écoulée ? Combien n’ont pas trouvé acquéreur ? Exitse-t-il un liste d’attente pour entrer dans la SCPI ? A quel montant les parts sont-elles cédées ? Ce montant est-il en hausse ou en basse par rapport à l’année précédente ? Est-ce que cette évolution a une explication ?

Est-ce que notre patrimoine est compatible avec les critères ESG ?

Les critères ESG (environnementaux, sociaux, de gouvernance) permettent d’évaluer la prise en compte de la notion de durabilité dans les décisions économiques (voir notre article à ce sujet). Il est possible de concilier rentabilité économique et poursuite d’objectifs écologiques et sociaux – dans nombre de cas, les deux impératifs sont même concordants.

Quel est l’âge moyen des biens de la SCPI ? Existe-t-il des mesures en faveur d’une moindre dépendance énergétique (isolation, panneaux solaires) ? Les biens disposent-ils de certifications ou labels environnementaux ? Sont-ils accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) ? Comment la transparence de la gestion est-elle garantie ?

En tant qu’associé d’une SCPI, vous disposez du pouvoir de vérifier la conformité de la gestion avec les valeurs qui vous sont chères. Saisissez-vous de ce pouvoir !

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