L'influence des assureurs vie sur le marché des fonds immobiliers est-elle devenue systémique ?

L'influence des assureurs vie sur le marché des fonds immobiliers est-elle devenue systémique ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et leurs petites sœurs les Sociétés Civiles (SC) sont considérées comme un investissement sûr et attractif, permettant aux particuliers de bénéficier des avantages de l'immobilier sans les contraintes directes de la gestion immobilière. Il faut dire que ces dernières années, le marché des SCPI a été confronté à de nombreux défis majeurs (crise sanitaire, reprise de l’inflation etc…) et qu’elles ont toujours su surmonter ces crises-là.

Alors que l'évolution du prix de l'immobilier a souvent été pointée du doigt comme le principal risque de ces fonds et que dans un contexte de hausse très brutale et rapide des taux d’intérêt, l’ensemble des marchés de l’immobilier est fortement secoué, il est largement temps de se pencher sur un facteur sous-jacent qui pourrait être très lourd de conséquences pour ce marché de la pierre papier : le poids des assureurs vie dans le capital des fonds et leur impact sur le second marché.

Les assureurs vie et le marché des fonds immobiliers

Pour comprendre l'impact des assureurs vie sur le second marché des SCPI, il est essentiel de se pencher sur leur rôle dans ces fonds. Les assureurs vie ont depuis quelques années privilégiés les SCPI comme moyen d'investir dans l'immobilier. Et cela tout en offrant des rendements relativement attractifs à leurs assurés et en garantissant la liquidité de leurs placements. Elles ont dans de très nombreux cas remplacé partiellement ou complétement les fonds Euros. Ceux-ci ne rapportaient plus grand-chose avec des taux d’intérêt proche de zéro. Cette affluence de capitaux a été bénéfique pour les SCPI. Cela a stimulé leur croissance et leur permettant d'acquérir de nouveaux actifs immobiliers. Cependant, cela a également créé une dépendance vis-à-vis des assureurs vie ce qui peut s'avérer problématique. En effet, comme lorsque leurs intérêts divergent de ceux des investisseurs ayant pris des positions dans les fonds en direct.

Quel est le potentiel problème?

L'un des problèmes majeurs liés au poids des assureurs vie est leur gestion de la liquidité. Ainsi, au travers de l’apparition des UC « Immobilière » dans les contrats d’assurance-vie (en SC ou SCPI), les assureurs se doivent de gérer un placement de long terme avec des contraintes de court terme (racheter sans délai si un investisseur souhaite changer son placement).

De plus, il est fréquent que les particuliers qui investissent en SCPI au travers leur enveloppe d’assurance-vie n’appréhendent pas toujours clairement les différences avec d’autres types de fonds. Une UC reste une UC que ce soit sur une OPCVM ou sur une SCPI. Néanmoins, la SCPI n’est pas une action ou une obligation comme les autres. Son comportement, sa liquidité et ses oscillations de valeur de parts restent conditionnés par les évolutions du prix du marché de l’immobilier. Lorsque le marché est en forte collecte, personne ne se pose de questions. En phase de turbulence, la donne change.

Effectivement, les assureurs vie gèrent des flux de trésorerie importants. Ils doivent être en mesure de répondre aux demandes de rachat de leurs assurés à tout moment. Cela signifie qu'ils peuvent être amenés à réduire leur exposition aux SCPI lorsque la demande de rachat est élevée. Ce qui peut exercer une pression à la baisse sur les prix des parts de SCPI et impacter très directement la fluidité du second marché des parts des fonds immobiliers.

Quel pourrait-être l’impact pour le marché de ce surpoids des assureurs vie ?

Les investisseurs particuliers pourraient ainsi subir les conséquences des décisions prises par les assureurs vie, sans pouvoir influencer ces choix. Ce problème pourrait devenir structurant sur le marché. D’autant plus que très peu de gérants de fonds communiquent sur l’importance systémique prise par les Assureurs vie dans le capital des fonds qu’ils gèrent. La complexité pour les gérants va donc être d’adresser à la fois la demande de vente de parts qui pourraient être massive pour certains fonds, et de devoir répondre à cette demande sans avoir la collecte suffisante à mettre en face. La solution en la matière est assez classique : soit le fonds vend son patrimoine à prix de marché (quelle que soit la situation du marché immobilier à ce moment-là) pour se procurer de la liquidité, soit il refuse de faire sortir l’associé. Mais comment dire non à un assureur vie…

Ainsi, si la baisse de la valorisation du patrimoine des SCPI se fait influencée par l'évolution du prix de l'immobilier, le poids des assureurs vie dans le capital des fonds constitue un véritable enjeu quant à la liquidité du second marché des fonds immobiliers et à leur valorisation. Il est impératif de trouver un équilibre entre la sécurité financière des assurés vie et les opportunités de croissance pour les SCPI. Une plus grande transparence dans la part représentée par chacun des types d’investisseurs au sein des fonds est probablement un acte essentiel pour garantir la viabilité des fonds SCPI et la liquidité de leur second marché. Une plus grande attention quant aux souscriptions faites dans le cadre des contrats d’assurance-vie en UC immobilière doit aussi probablement être un axe central de la communication de ces fonds et des assureurs vie.

Source: Deeptinvest, juillet 2023.