Peut-on être une SCPI labellisées ISR Immo et être rentable ? (Partie 2)

Dans notre précédent article, nous avions découvert les SCPI obtenant le label ISR Immo et l’importance de ces SCPI sur le marché. Intéressons-nous maintenant aux rentabilités de ces fonds et ses engagements sur l’investissement socialement responsable. Peut-on être une SCPI labelisée ISR Immo et être rentable ? (Partie 2)

Comment s’assurer donc de la rentabilité de ces fonds ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord préciser ce que l’on entend par rentabilité. Le taux de distribution sur valeur de marché qui est le plus souvent utilisé pour comparer la rentabilité des SCPI entre elles est à proscrire pour ces analyses car les profils des SCPI sont si hétérogènes que l’on comparerait des choux et des carottes.

En effet, les SCPI les plus récentes affichent pour certaines d’entre elles des TDVM très élevés mais qui sont pour certaines encore prévisionnels.

Parler de rentabilité pour ces dernières est plus de l’ordre de la spéculation que d’une quelconque analyse approfondie. Aussi, nous allons nous intéresser aux plus anciennes SCPI labellisées pour lesquels nous sommes en mesure de réaliser cette analyse. Nous avons développé chez Deeptinvest un outil permettant de calculer la rentabilité brute de frais et de fiscalité pour l’ensemble des SCPI du marché sur les 5, 8 ou 10 dernières années. Ce sont les résultats de ces calculs que nous allons commenter ici.

4 SCPI labellisées ISR Immo peuvent faire l’objet de cette analyse des performances sur les 5 dernières années à savoir :

• Epargne pierre,
• PFO²
• PRIMOPIERRE
• LF GRAND PARIS PATRIMOINE

Pour ces dernières, la rentabilité brute de frais et de fiscalité sur la période considérée va de 2,6 % pour PFO2, de 3,2 % pour PRIMOPIERRE par an sur la période. Sur une période de 10 ans (qui est la période de référence d’investissement pour des parts de SCPI), cette rentabilité de PRIMOPIERRE passe à 6,3% par an et seulement 5,4% pour LF Grand Paris Patrimoine. A noter que l’ensemble du marché sur la même période de 10 ans est à 6,1%. Il est donc aisé de constater que les SCPI labellisées ISR Immo ne surperforment pas le marché sur une période de 10 ans.

Mais est-ce que le label ISR Immo est vraiment une bonne boussole de l’engagement des SCPI sur l’investissement socialement responsable ?

Difficile question car nous avons vu que tous les fonds intégrant ce label ne se valent pas. Reprenons quelques bases de la problématique environnementale pour ce qui concerne l’immobilier.

1) Le secteur de l’immobilier représente l’un des plus gros contributeurs à la production de gaz à effet de serre de l’économie française, avec l’agriculture et la mobilité,

2) Le gros enjeu sur ce segment de marché est la rénovation des bâtiments existants plutôt que les constructions neuves. Quant aux opérations de constructions neuves, elles sont le plus souvent respectueuses des normes actuelles (RT2012). De même, elles poussent à économiser au mieux l’énergie du bâtiment nouvellement construit.

Le label ISR Immo va faire la part belle aux nouvelles SCPI qui ont des petits patrimoines en cours de constitution. Elles vont sélectionner les meilleurs patrimoines (les plus économes par exemple en énergie) au lieu d’acquérir des patrimoines anciens et vétustes.

Pour les SCPI avec un gros patrimoine, la tentation va être forte. Elles ne rénovent pas ses patrimoines anciens mais les vendent au profit d’acquisition plus récente. Or, ceci ne favorisera en rien la rénovation de l’ancien mais plutôt l’acquisition de neuf. Au bout du compte, le bénéfice pour la collectivité sera nul.

Mais qu’en sera-t-il pour l’investisseur ?

Avenir incertain pour lui. En effet, le patrimoine ancien a bénéficié de la hausse plus ou moins continue des prix de l’immobilier depuis 15 ans alors que le neuf ou récent a le plus souvent été acheté plus cher et contient donc une plus-value latente plus faible. Ceci ne se verra pas dans les comptes immédiatement mais sur une plus longue période.

Enfin, il faut noter que certaines SCPI avec de forts engagements sociétaux et environnementaux ne sont pas labellisées ISR Immo. Elles pourraient même ne jamais faire la démarche. Par exemple, Kyaneos Pierre qui a pris comme stratégie patrimoniale la rénovation complète de patrimoine existant ancien n’est pas labellisée. Son patrimoine, une fois rénové, est extrêmement performant sur le volet énergétique (note moyenne au diagnostic de performance énergétique entre B et C). D’ailleurs, elle a obtenu en 2020 la première note de notre scoring Deeptindex durable avec près de 62/100.

En conclusion, il faut dire que tout ce qui est labellisé ISR Immo n’est pas forcement rentable et tout ce qui est investissement responsable n’est pas forcement labellisé ISR Immo… Comme toujours, il faut bien regarder dans le détail et bien analyser les SCPI entre elles avant d’acheter des parts. C’est un investissement sur le long terme et qui peut-être un formidable vecteur pour donner du sens à son épargne.

Source: Deeptinvest.fr septembre 2021