Premiers enseignements du marché des SCPI au 3eme trimestre 2025

Depuis quelques jours des SCPI majeurs ont publié leurs rapports du troisième trimestre 2025 comme Corum ou La Française. Voici les premiers enseignements du marché des SCPI au 3eme trimestre 2025. Évidemment, cette première analyse sera complété lorsque l'intégralité du marché aura publié.

Les principaux enseignements patrimoniaux et les tendances observées pour les quelques 31 milliards de capitalisation qui ont publié à date leurs résultats du troisième trimestre 2025 (3T 2025) se concentrent sur :

• la persistance des incertitudes économiques et immobilières,
• La concentration des investissements de qualité,
• La poursuite active des arbitrages,
• la baisse notable des valorisations des bureaux français,
• une divergence des taux d'occupation selon la typologie et la localisation des actifs.

1. Contexte du marché immobilier et stratégie d'investissement

Le marché immobilier est toujours marqué par un environnement économique et géopolitique instable.

• Ralentissement de la reprise : Après un début de rebond au premier semestre 2025. Le troisième trimestre a ralenti, confirmant un "faux départ" en France. L'investissement immobilier européen affiche une légère progression, mais les signaux positifs restent timides et inégaux selon les pays.
• Retour sélectif des investisseurs : Le trimestre a été marqué par le retour des investisseurs institutionnels. Ils se sont concentrés sur des opérations de plus de 100 millions d’euros dans les zones les plus centrales et stratégiques. Parallèlement, les capitaux privés et les family offices à long terme se concentrent sur Paris centre-Ouest. Les volumes sont inférieurs à 50 millions d'euros, y voyant un point d'entrée historique.
• Stratégie opportuniste de renouvellement : Plusieurs sociétés de gestion, notamment CORUM, croit savoir que le marché a atteint le creux de la vague. C'est un moment qu'ils jugent comme pertinent pour l'achat de «bonnes affaires». Evidemment, cela nécessite une gestion active impliquant la cession d'immeubles au pic de performance pour renouveler le patrimoine.

2. Évolution des valorisations et ajustement du prix des parts

Les expertises réalisées à mi-année (juin 2025) ont révélé des pressions sur la valeur de certains actifs, confirmant la prudence du marché :

• Bureaux Français : La valeur vénale des patrimoines des SCPI gérées par La Française a tendance à la stabilité, à l’exception des bureaux de grande taille situés en France, dont les valeurs sont en baisse.
• Plusieurs SCPI axées sur les bureaux en France ou Île-de-France ont vu leur valeur de réalisation diminuer par rapport à fin 2024 : LF Grand Paris Patrimoine (-5,4%), Crédit Mutuel Pierre 1 (-4,2%), Épargne Foncière (-3,3%), et Sélectinvest 1 (-3,2%).
• Actifs résilients/diversifiés : La valeur de réalisation de SCPI comme LF Avenir Santé (Santé) et LF Europimmo (Europe, Bureaux majoritaires) est restée stable au 30 juin 2025 par rapport à fin 2024. LF Opportunité Immo (Logistique/Activités) a connu une très légère baisse de -1,1%.
• Positionnement du prix de part : Malgré les baisses de valeur de réalisation, le prix de souscription de la part est resté inchangé pour plusieurs SCPI (Crédit Mutuel Pierre 1, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Sélectinvest 1, LF Europimmo, LF Opportunité Immo), positionnant désormais ce prix en décote (en dessous) de la nouvelle valeur de reconstitution.

3. Arbitrages et Acquisitions au 3T 2025

Arbitrages (Cessions)

Certaines SCPI continuent de mener des plans d'arbitrage pour céder des actifs. Cela leur permet dans le meilleur des cas de financer des travaux de modernisation (notamment environnementaux). Pour d'autres, cela leur permet de rembourser de la dette, ou d'alimenter des fonds de remboursement.

• Cessions génératrices de plus-values :
  • Allianz Pierre a cédé des lots de copropriétés pour 10,1 M€, générant une plus-value de +16,90% par rapport à la dernière valeur d'expertise.
  • CORUM Origin a vendu un immeuble commercial en Lituanie, réalisant une plus-value de 5,7 millions d’euros.
• Montants significatifs cédés (hors droits) : Épargne Foncière (64,8 M€), Crédit Mutuel Pierre 1 (51,8 M€), et LF Grand Paris Patrimoine (38,9 M€).

Acquisitions

Les acquisitions se concentrent sur des actifs "high yield" ou des marchés jugés opportunistes :

• Défense et Diversification à l'international (CORUM) : CORUM Origin a marqué un retour en France après 7 ans en achetant un immeuble de bureaux rénové à Courbevoie (proche La Défense). Elle semble avoir profiter d'un prix attractifs dans le secteur du bureau. Elle a également investi dans des bureaux à Dublin, en Irlande, avec des rendements élevés (7,3% et 9,2% à l'acquisition). CORUM Eurion a acquis un second hôtel en Italie (Turin) avec un rendement de 7%. CORUM XL a acheté des bureaux à Manchester, Royaume-Uni, avec un rendement de 8,5%.
• Marchés spécialisés et à haut rendement :
  • Elevation Tertiom s'est positionnée sur les DROM-COM (Outre-mer) en acquérant un bureau en Guadeloupe (Pointe-à-Pitre) avec un rendement brut à l'acquisition élevé de 13,20 %, visant une stratégie high yield.
  • UNIDELTA a acquis un local commercial à Nice avec un rendement de 7,14 % hors droits.
  • Les nouvelles SCPI comme Telamon Borea et IROKO Atlas ont réalisé leurs premières acquisitions (commerce au Royaume-Uni pour Telamon Borea à 8% de rendement AEM, commerce en Irlande pour IROKO Atlas).
• Effet de change : L'affaiblissement du dollar et de la livre sterling est perçu comme une opportunité pour les SCPI investissant dans ces devises (CORUM USA, CORUM XL) d'acquérir des immeubles à des prix fortement dépréciés. L'autre manière de voir les choses serait de dire que ce risque se rajoute à d'autres déjà présents sur les SCPI. Cela pourrait finir par en faire beaucoup...

4. Taux d'occupation (TOF)

La prudence des utilisateurs (entreprises) se traduit par une hausse du taux de vacance en Île-de-France (dépassant 10%), et par des baisses de TOF ou TOP pour les SCPI majoritairement exposées au bureau en France :

• Bureaux sous pression : Crédit Mutuel Pierre 1 a vu son Taux d’Occupation Physique (TOP) chuter à 76,9 % (contre 80,3 % au T2) et son stock de locaux vacants augmenter de 8 154 m². Sélectinvest 1 a enregistré une augmentation de 13.000 m² de locaux vacants, avec un TOF à 88,9 %. Accès Valeur Pierre (Paris) a un TOF de 85,16 % (en légère baisse). Allianz Pierre a également vu son TOF baisser à 85,16 % et a enregistré 13 résiliations pour 13.515 m².
• Actifs résilients/spécialisés : Les SCPI spécialisées ou diversifiées affichent des taux d'occupation très élevés : LF Avenir Santé (100,0 % de TOF), CORUM Eurion (99,92 %), et LF Opportunité Immo (Logistique/Activités) a maintenu un bon niveau à 95,3 % et a même résorbé 1.042 m² de vacance.

5. Liquidité et risques

Bien que la liquidité demeure un risque inhérent aux SCPI, certaines SCPI ont mis en place des fonds de remboursement pour traiter les parts en attente de retrait.

• Crédit Mutuel Pierre 1 a des parts en attente de retrait de 381,9 millions d'euros, mais prévoit de doter le fonds de remboursement de 20 millions d’euros pour traiter 119 760 parts au 4T 2025. Cela laissera tout de même encore des épargnants à la peine...
• Épargne Foncière a un montant de parts en attente de 283,1 M€ et dote son fonds de remboursement de 30 M€ au 4T. Inversement, plusieurs SCPI (notamment CORUM et Elevation Tertiom) affichent 0 part en attente de retrait au 30/09/2025.

Les risques de perte en capital et de liquidité reste rappelé pour tout placement en SCPI. De plus, les risques liés à la durabilité (ESG) doivent être activement gérés par les sociétés de gestion. A noter que les SCPI investissant hors zone euro (CORUM XL, CORUM USA) s'exposent en plus de ces risques spécifiques à des risques risques de change qui dans la situation actuelle pourrait s'amplifier.

Source: Deeptinvest d'apres les rapports trimestriels des gérants CORUM, LF, TELAMON, ALLIANZ, 29/10/2025