Replay du webinaire Deeptinvest du 24 novembre 2022 : deuxième partie

Retrouver le replay du webinaire Deeptinvest du 24 novembre 2022 : deuxième partie au cours duquel nous avons traité les conséquences des contraintes environnementales vis-à-vis des rendements immobiliers.

Deeptinvest organise chaque mois un webinaire sur des thématiques différentes mais toujours dans le monde des SCPI. La thématique abordée par Marc SARTORI, président fondateur de Deeptinvest ce mois-ci est, "les contraintes environnementales réduisent-elles les rendements immobiliers ?". Nous avons accueilli Jérémie ROUZAUD, Président de KYANEOS Asset Management. Il a présenté la démarche du groupe pour réussir à concilier, contrainte environnementale et rendement dans le monde des SCPI. Voici un petit résumé de ces échanges.

Quelles sont les contraintes environnementales qui pourraient réduire les rendements immobiliers ?

L'immobilier est un des premier émetteur de CO² en France et dans le monde.

La production de déchets du secteur du BTP (227 millions de tonnes par an en France) ne bénéficie pas en grande partie d'une valorisation et ainsi, finit dans les décharges qui sont responsables de 21 % des émissions françaises de CO².

Les sources d'énergie des biens sont soumises à la production locale (ex : le charbon en Europe de l'Est) ce qui généralise les émissions dangereuses d'un pays.

Le CO² perturbe tout notre écosystème entraînant à court terme un niveau de risques climatiques variés (montées des eaux, incendies, tempêtes, canicules, etc.) sur le parc immobilier et à long-terme. Il affecte ainsi l'activité immobilière dans son intégralité.

Les réglementations européennes se sont emparer de ces thématiques :

L'approche ISR (Investissement Socialement Responsable) et sa déclinaison dans des critères ESG  (Environnementaux, Sociaux et de gouvernance) vont venir adresser cette dimension environnementale, avec les trois grands piliers qui sont : les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Par ailleurs, la contrainte la plus lourde sur l'immobilier est la contrainte environnementale. Effectivement, la consommation énergétique des bâtiments est un élément central du bâti. 

Les fonds immobiliers naviguent dans un monde réglementaire qui se matérialise maintenant avec la nouvelle législation nommée SFDR. La Commission européenne a essayé de planter un cadre pour que les investisseurs puissent se retrouver dans le panorama réglementaire sur le volet extra-financier. Trois catégories sont identifiées : l'article 6, 8 et 9 pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article.

La réglementation immobilière :

Premièrement, tout va directement dépendre de la notion de l'activité du patrimoine.

• Tous les propriétaires de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² ont désormais l'obligation de déclarer à l'Ademe le niveau de consommation du bâti et d'améliorer son efficacité énergétique.
• Ils vont aussi devoir avoir recours à une analyse du cycle de vie des bâtiments neufs supérieurs à 50 m2 pour réduire l'ensemble des émissions de gaz à effet de serre.
• Enfin, les bâtiment résidentielles vont se voir appliquer une législation qui va geler les loyers et/ou rendre impossible de louer des logements qualifiés de passoires énergétiques d'ici 2023 (étiquettes F & G: obligation de rénovation)

Quelles sont les principales certifications et labellisations immobilières ?

Lorsqu'un bâtiment est construit dans du neuf, et qu'il est spécialisé dans le bureau, les certifications HQE, BREAM, LEED sont disponibles et vont matérialiser l'engagement du constructeur pour construire en respectant un cahier des charge pour favoriser les économies d'énergie, mais aussi l'usage du bâtiment et sa versatilité.

Toutes ces certifications concernent tout ce qui va être neuf de manière à encadrer ces constructions.

De plus, il y a aussi un certain nombre de labels qui existe comme GREENFIN ou encore FINANSOL pour les fonds immobiliers. Ce sont des Labels plutôt exigeants. Il existe aussi le Label ISR qui a sa déclinaison immobilière: le Label ISR immo fortement décrier. En effet, plus de 40 SCPI disposent de ce label ce qui crée un contexte confus. Ainsi, la transparence de ce label n'est pas forcement claire. En effet, certaines SCPI disposent du Label ISR immo mais sont catégorisées en article 6 du règlement SFDR.

Quels sont les stratégie des gérants de fonds adopter face a la situation de marché ?

Les acteurs adoptent tous des stratégies différentes, mais qui peuvent être complémentaires.

La stratégie la plus rependue sur le marché est d'investir dans le neuf. Puisque l'investissement est neuf, il est donc plus cher, ce qui conduit a une problématique de rentabilité face à un investissement plus élevé.

Sur le marché, il y a aussi des SCPI très anciennes avec beaucoup de patrimoines. Elles vont soit devoir vendre ce patrimoine, ou devoir récupérer une partie de la rentabilité pour rénover le bâtiment existant. Les travaux de rénovation représentent l'autre piste importante de ces stratégies.

À noter qu'il y a d'autres éléments sur lesquels un gérant peut jouer pour améliorer l'empreinte Carbone de son bâti comme : l'amélioration de la consommation des locataires, l'aménagement d'économie d'énergie, la récupération de l'eau de pluie ou encore, la végétalisation des bâtiments.

Topos sur les gérants qui ont répondu a nos questionnaires :

Chaque année, les équipes de Deeptinvest adressent des questionnaires de durabilité à l'ensemble des gérants de la place. À partir de ces questionnaires, nous sommes en mesure d'analyser les performances de chacun des immeubles constituants les SCPI.

KYANEOS DENORMANDIE s'est placé dans les premiers de nos scorings, sur son patrimoine avec de très bons scores en matière de consommations d'énergie primaire ainsi qu'en terme de production de CO² ou il est très substantiellement au dessus du marché.

Pour finir, rappelons que tout nos scorings Deeptindex sont disponibles en ligne.

Vous pouvez aussi retrouver la première partie de nos analyses marchés dans cet article.

Source : Deeptinvest, 28/11/2022, Replay du webinaire Deeptinvest du 24 novembre 2022.