Tunnel de valorisation : Démystifier les SCPI avant d'investir

Le monde des SCPI peut sembler complexe et intimidant pour les novices, avec ses nombreux termes techniques. Démystifions le fonctionnement des SCPI à capital variable, en particulier en ce qui concerne le tunnel de valorisation. Ce concept crucial pour comprendre l'évolution du prix des parts. Vous pourrez aussi retrouver ces termes expliqués dans notre glossaire.

Qu'est ce que le tunnel de valorisation ?

Les gestionnaires de fonds ont la liberté de fixer le prix des parts des SCPI. Ils doivent cependant respecter la législation en vigueur : le prix d'acquisition doit se situer dans une marge de 10% au-dessus ou en dessous de la valeur de reconstitution. Cette réglementation vise à protéger les investisseurs.

Pourquoi un tunnel de valorisation ?

Un tunnel de valorisation trop large aurait pu conduire à des risques pour les associés :

• Sous-valorisation des parts: Les investisseurs achèteraient des parts à un prix supérieur à leur valeur réelle, ce qui pourrait entraîner des pertes en cas de revente.
• Sur-valorisation des parts: La SCPI pourrait rencontrer des difficultés à attirer de nouveaux investisseurs, ce qui freinerait sa croissance et pourrait nuire à la performance des parts existantes.

Les deux valeurs clés du tunnel de valorisation

• Valeur de reconstitution: Elle représente la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI, obtenue par une évaluation annuelle. Elle prend en compte la valeur des biens immobiliers, des actifs financiers et des dettes de la SCPI.
• Valeur de souscription: C'est le prix auquel les parts sont vendues aux nouveaux investisseurs. Elle est fixée librement par la société de gestion. Elle doit cependant se situer dans le tunnel de revalorisation, c'est-à-dire entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution. Elle inclut la prime d'émission (les frais d'acquisition en autre).

Le second marché : un autre mode d'acquisition de parts

Le second marché permet l'échange de parts de SCPI entre investisseurs sans intermédiaire. Le prix des parts sur le second marché n'est pas soumis au tunnel de valorisation et est librement négocié entre l'acheteur et le vendeur (vente de gré à gré).

Analyser l'historique de valorisation : un atout pour une décision éclairée

Avant d'investir dans une SCPI, il est crucial d'examiner l'historique de son tunnel de valorisation. Cela permet d'observer l'évolution de la valeur de souscription par rapport à la valeur de reconstitution et d'apprécier la cohérence de la stratégie de valorisation adoptée par la société de gestion.

Retrouvez sur le site Deeptinvest, le baromètre des SCPI permettant de consulter l'ensemble des données financières disponibles sur les SCPI et en particulier l'historique de valorisation des parts de SCPI avec le tunnel de valorisation. Ces outils précieux permettent aux investisseurs de faire des choix éclairés en fonction de leurs objectifs et de leur profil de risque.

Le tunnel de valorisation est un élément essentiel à comprendre pour investir sereinement en SCPI. En analysant la valeur de reconstitution, la valeur de souscription et l'historique de la SCPI, les investisseurs peuvent mieux apprécier le potentiel et les risques associés à chaque placement immobilier. N'oubliez pas que l'investissement en SCPI doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale globale et qu'il est important de se faire conseiller par un professionnel avant de prendre une décision. Les analyses proposées par Deeptinvest ne sont pas des conseils en investissement financier.

Source : Deeptinvest - 12/04/2024