Evolution des délais de cession depuis 2022

Les SCPI ont longtemps bénéficié d’une liquidité plus accessible que l’immobilier détenu en direct. Cependant, depuis 2022, et plus encore entre 2023 et 2024, les délais de cession se sont considérablement détériorés.

Les délais de cession se sont allongés de manière significative, rendant la revente des parts plus complexe.

Pour rappel, le délai de cession correspond au temps requis moyen pour qu'un associé vende ses parts sur le marché secondaire. Deeptinvest l'évalue pour chaque SCPI en s'appuyant sur les données fournies par le gérant chaque trimestre.

Pour certaines SCPI, l’absence totale de transactions empêche même d’évaluer un délai moyen. Cette situation s’explique par plusieurs facteurs, notamment le ralentissement de la collecte, la hausse des taux d’intérêt et la baisse de l’attrait pour certains types d’actifs immobiliers.

Un marché encore fluide en 2022

Fin 2022, le délai moyen de cession des SCPI s’établissait à 10,54 mois, selon les données Deeptinvest. De nombreux véhicules affichaient encore une liquidité confortable.

À cette période, environ 114 SCPI permettaient une revente immédiate avec un délai de 0 mois. Ceci voulant dire que toute part présenté par un associé souhaitant les vendre était vendu au cours du mois ou elles étaient présentées. Seules 10 SCPI présentaient un délai incalculable en raison d’un manque de transactions. Malgré quelques premiers signes de ralentissement, notamment sur certains véhicules comme AESTIAM CAP’HÉBERGIMMO (13 mois de délai fin 2022), le marché restait globalement fluide.

Un tournant marqué en 2023

L’année 2023 a marqué une rupture nette dans l’évolution des délais de cession des SCPI. Certaines SCPI, comme PIERREVENUS et SOFIPRIME, sont devenues totalement illiquides. Le marché secondaire s’est grippé, notamment sur les SCPI de bureaux, plus exposées aux difficultés économiques post COVID. Des véhicules spécialisés dans le commerce, comme PATRIMMO COMMERCE et CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1, ont également vu leurs délais exploser.

Une illiquidité record en 2024

En 2024, l’évolution des délais de cession des SCPI a atteint un niveau inédit. Selon les données Deeptinvest, plusieurs indicateurs témoignent de cette dégradation. En effet, sur un ensemble de plus de 140 SCPI, la moyenne bondit de 10,54 mois en 2022 à 293,92 mois en 2024.

Parallèlement, le nombre de SCPI sans délai calculable a fortement augmenté. Alors qu’elles étaient 10 en 2022, elles sont désormais 26. Ces véhicules ne trouvent plus aucun acheteur sur le marché secondaire.

La part des SCPI revendues immédiatement s’est aussi effondrée. En 2022, 114 SCPI affichaient un délai de 0 mois, contre 89 fin 2024.

TOP 10 des SCPI avec des délais de cessions problématiques au 31/12/2024 :

Il faut aussi noter que la plupart des SCPI qui ont été constitué avant les années 2000 proposent des délais de cession qui sont supérieurs à 1 mois. Ainsi, seuls 5 SCPI créées avant 2000 sont toujours parfaitement liquide à la fin de l'année 2024 et ce sont ALLIANZ PIERRE, ATLANTIQUE MUR REGION, FRANCE INVESTIPIERRE, PIERRE EXPANSION SANTE et SOFIPIERRE. Maigre butin pour une liste complète d'environ une quarantaine de SCPI...

Les causes du blocage du marché

Plusieurs éléments expliquent cette évolution des délais de cession :

• La baisse de la collecte joue un rôle majeur. Les nouvelles souscriptions permettent habituellement aux sociétés de gestion de racheter des parts en vente. Or, avec une collecte en net recul, ces rachats ne sont plus possibles.
• Le contexte économique pèse aussi sur la liquidité des SCPI. La hausse des taux d’intérêt, les incertitudes macroéconomiques et la baisse de l’attrait pour les bureaux et les commerces freinent les investisseurs.
• En parallèle, la demande sur le marché secondaire s’effondre. Un faible nombre d’ordres de vente suffit à saturer le carnet d’ordres, allongeant les délais de revente. Certaines SCPI ne voient même plus de transactions, rendant impossible toute estimation de délai.
• Enfin, la concurrence des nouvelles SCPI accentue la tendance. Des véhicules récents, mieux positionnés sur le plan sectoriel et environnemental, attirent la maigre collecte restante. Les SCPI historiques en souffrent, réduisant encore leur liquidité.

Les conséquences pour les investisseurs

La détention des SCPI doit toujours être envisagée sur un horizon de long terme. Les véhicules historiquement accessibles en quelques mois nécessitent désormais plusieurs années, voire plusieurs décennies, pour être revendus.

Une diversification des investissements devient essentielle. Répartir son capital entre plusieurs SCPI, de différentes sociétés de gestion et secteurs, peut limiter l’impact d’un blocage sur le marché secondaire. Intégrer d’autres classes d’actifs, comme les actions ou les obligations, permet également de réduire l’exposition au risque d’illiquidité.

Il est aussi nécessaire de surveiller l’évolution des prix de part et de la collecte. Certaines SCPI baissent leurs prix pour attirer de nouveaux investisseurs et relancer les échanges. Suivre ces ajustements peut offrir des opportunités ou éviter des situations de blocage prolongé.

Enfin, les investisseurs doivent aussi se méfier des SCPI sans frais de souscription qui ont un avantage pour eux qui est de réduire la nécessité de conserver ses titres sur longue période (pour amortir ces frais de souscription). En effet, en réduisant les frais d'entrée, ce type de véhicule risque de générer des comportements plus opportunistes. Pourquoi hésiter à sortir de tels fonds s'il n'y a aucun frais à l'entrée. C'est le principal risque qui est porté par ces nouveaux fonds. Attention, les SCPI sont et restent un placement de long terme. Croire qu'il peut en être autrement est un risque très substantiel pris par les investisseurs qui pourraient confondre le type de placement.

Un marché en pleine mutation

L’évolution des délais de cession des SCPI entre 2022 et 2024 illustre un changement profond du marché.

• Le délai moyen est passé de 10,5 mois fin 2022 à plus de 293,9 mois fin 2024.
• Le nombre de SCPI sans délai calculable a plus que triplé.
• Les SCPI revendables immédiatement ne sont plus qu’une minorité.

Cette tendance témoigne d’un manque de confiance des investisseurs et d’un repli généralisé sur le marché secondaire. Une amélioration reste possible si la collecte reprend et si des ajustements de prix sont effectués. Cependant, à ce jour, la liquidité des SCPI doit toujours rester un critère de choix pour ces véhicules.

Retrouvez l'intégralité de notre analyse de marché au 31/12/2024 ici.

Retrouvez tous les délais de cession calculés pour tous les fonds du marché dans notre baromètre des SCPI accessibles sur abonnement ici.

Source: Le baromètre des SCPI par Deeptinvest, au 04 mars 2025