Passage de Primopierre à un fonctionnement en capital fixe

Le passage de Primopierre à un fonctionnement en capital fixe résulte d’une décision prise dans le cadre de l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026. Le gérant annonce que la SCPI Primopierre a suspendu temporairement la variabilité de son capital avec effet immédiat à cette date.

Le coté temporaire de cette situation doit être distinguée d’une transformation définitive en SCPI à capital fixe. Selon les statuts et la note d’information de Primopierre, la SCPI conserve son cadre de SCPI à capital variable, mais la variabilité du capital est suspendue pour une période indéterminée (sic...). Pendant cette période, les échanges de parts passent par un marché secondaire organisé.

Une suspension temporaire de la variabilité du capital

Selon Praemia REIM, la suspension porte sur la variabilité du capital de Primopierre. La société de gestion n’indique pas une conversion statutaire définitive de la SCPI en SCPI à capital fixe. Elle présente cette mesure comme une suspension temporaire, prévue par les documents encadrant le fonctionnement de la SCPI.

En pratique, cette suspension modifie le régime de liquidité des parts. Primopierre ne fonctionne plus selon le mécanisme habituel de souscription et de retrait propre aux SCPI à capital variable. Les associés souhaitant céder leurs parts doivent passer par un marché secondaire, avec confrontation périodique des ordres d’achat et de vente.

Concrètement, un associé qui souhaite sortir ne dépose plus une simple demande de retrait auprès de la SCPI. Il doit désormais transmettre un ordre de vente, qui sera confronté aux ordres d’achat déposés par des investisseurs intéressés (à une fréquence définie par le gérant qui peut-etre le plus souvent au mois). La cession ne dépend donc plus seulement du fonctionnement interne de la SCPI, mais de l’existence d’acheteurs et du prix qu’ils acceptent de payer lors des confrontations organisées périodiquement par la société de gestion.

La distinction est donc importante. L’expression « fonctionnement à capital fixe » décrit le mode de liquidité mis en place pendant la période de suspension. Elle ne signifie pas, selon les éléments publiés par Praemia REIM France, que Primopierre a définitivement changé de catégorie juridique.

Une décision prise en assemblée générale extraordinaire

Selon l’avis de convocation publié au BALO, l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 devait se prononcer sur la faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital. Le projet de résolution prévoyait aussi la modification des statuts et de la note d’information.

Praemia REIM France indique ensuite que cette suspension temporaire a été approuvée par l’assemblée générale extraordinaire. La décision a pris effet immédiatement le 7 janvier 2026. Le DIC de Primopierre daté du même jour précise également que l’assemblée a décidé de mettre immédiatement en œuvre cette suspension temporaire.

Selon les statuts mis à jour de Primopierre, la suspension entraîne notamment l’interdiction d’augmenter le capital social effectif. Cette disposition distingue la mesure d’un simple ralentissement des souscriptions. Elle modifie directement le fonctionnement du marché primaire pendant la période concernée.

Les effets sur les souscriptions, les retraits et le marché secondaire

Selon Praemia REIM France, la suspension temporaire entraîne l’annulation des demandes de souscription non encore livrées. Les délais sur cette SCPI étaient particulièrement élevés sur la dernière période considérée (plusieurs milliers de mois selon les calculs réalisés par Deeptinvest). Aussi, cela entraîne l’annulation des demandes de retrait inscrites au registre. Les associés concernés doivent donc exprimer une nouvelle volonté de vendre leurs parts sur le marché secondaire.

La page officielle de Primopierre précise que les ordres sont ensuite confrontés périodiquement. Le délai de cession dépend donc de la rencontre entre les ordres vendeurs et les ordres acheteurs. Le DIC de Primopierre rappelle, dans ce contexte, la difficulté de sortir de ce produit.

Les premières confrontations mentionnées par Praemia REIM France indiquent un prix net vendeur de 45,00 € le 26 mars 2026, puis de 40,00 € le 30 avril 2026. À titre de comparaison, Praemia REIM France mentionnait auparavant un prix de souscription officiel de 115 €. La société de gestion a aussi publié une valeur de réalisation indicative de 78,45 € et une valeur de reconstitution estimée de 91,95 € par part au 7 janvier 2026.

La note d’information indique en outre que les cessions de parts de SCPI restent soumises au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % du montant de la transaction.

Les conditions prévues pour un retour à la variabilité du capital

Selon la note d’information et les statuts de Primopierre, le retour à la variabilité du capital est encadré. La société de gestion peut rétablir la variabilité après quatre confrontations mensuelles successives dans le tunnel réglementaire de prix. Elle doit le faire après huit confrontations mensuelles successives répondant à ces conditions.

Les documents de Primopierre prévoient également que le rétablissement de la variabilité doit intervenir au plus tard lors de l’assemblée statuant en 2028 sur les comptes 2027, sauf prorogation autorisée. Cette indication confirme le caractère temporaire de la suspension et ménage aussi une possibilité pour le gérant de prolonger cette situation.

Conclusion

Le passage de Primopierre à un fonctionnement de SCPI à capital fixe correspond à une suspension temporaire de la variabilité du capital, selon Praemia REIM France. Cette décision, approuvée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026, a pris effet immédiatement.

Pendant cette période, Primopierre fonctionne avec un marché secondaire organisé. Les demandes de retrait antérieures sont annulées, les nouvelles cessions passent par confrontation d’ordres, et l’augmentation du capital social effectif est interdite. Les documents de Primopierre prévoient toutefois les conditions permettant de rétablir la variabilité du capital.

C'est donc une solution juridique mis en place par le gérant pour trouver des solutions au problème de liquidité ou plutot d'illiquidité rencontré par le gérant depuis plusieurs années désormais. Cela enterine surtout le fait que la collecte n'est plus d'actualité sur ce fonds immobilier, ancien leader de la collecte sur les années 2020 et 2021.

Source : Deeptinvest d'après différentes publications de Praemia REIM - le 05/05/2026