Marché des SCPI : trois nouvelles baisses de valorisation rappellent que les expertises restent sous pression

Alors que le marché des SCPI semblait entrer dans une phase de stabilisation après deux années de corrections successives, les premières expertises immobilières arrêtées au 30 juin 2026 montrent que les ajustements se poursuivent. En plein cœur de l'été, La Française REM annonce une baisse de la valeur de réalisation de trois de ses SCPI historiques : Crédit Mutuel Pierre 1, Sélectinvest 1 et LF Grand Paris Patrimoine.

Ces nouvelles expertises illustrent les difficultés persistantes rencontrées par les fonds fortement exposés au marché des bureaux franciliens, dont les valorisations continuent d'être affectées par un manque de liquidité et un environnement économique toujours incertain.

Trois SCPI historiques concernées

Les expertises à mi-année conduisent à une baisse de la valeur de réalisation des trois véhicules.

Parallèlement, les expertises immobilières font apparaître une diminution de la valeur des patrimoines comprise entre 9,4 % et 24,9 %, selon les fonds. En six mois, une baisse de 25% s'apparente plus à une tremblement de terre qu'à un ajustement de prix...

Si les amplitudes diffèrent, le constat est identique : les actifs de bureaux situés en Île-de-France continuent de subir une correction importante de leurs valorisations.

Les bureaux franciliens restent le principal point de tension

Dans son communiqué, le gérant explique que cette évolution résulte avant tout de la poursuite de la correction du marché des bureaux franciliens. Depuis 2023, ce segment fait face à une baisse durable des volumes d'investissement, à une remontée des taux d'intérêt et à une évolution des usages des entreprises. La montée en puissance du télétravail, les arbitrages immobiliers des grands utilisateurs et les exigences accrues en matière de performance environnementale continuent d'alimenter la sélectivité des investisseurs.

Les immeubles les moins récents ou nécessitant des travaux de modernisation sont les plus exposés à ces ajustements de valeur. La question se pose aussi sur la qualité des actifs achetés pendant la période vaste des années post-covid.

Un contexte macroéconomique qui continue de peser

Le gérant évoque également un environnement de marché toujours marqué par de nombreuses incertitudes.

Les conflits en Ukraine et au Moyen-Orient, le retour des tensions inflationnistes, le ralentissement attendu de la croissance européenne ainsi que les échéances politiques françaises de 2027 entretiennent un climat d'attentisme sur les marchés immobiliers.

À cela s'ajoute la volatilité persistante des taux souverains européens. Au cours du premier semestre, le rendement de l'OAT française à dix ans a de nouveau approché les 4 %, maintenant une pression sur les taux de capitalisation utilisés par les experts immobiliers.

Une liquidité toujours insuffisante

Selon La Française REM, le manque de transactions demeure l'un des principaux freins à la stabilisation des valorisations.

Le gérant indique que les volumes d'investissement comme la demande placée restent largement inférieurs à leurs niveaux historiques. Sur le marché des bureaux, la demande placée affiche encore un recul de 53 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

Cette faible activité rend les références de marché plus rares et complique le travail d'évaluation des experts immobiliers.

Des situations locatives parfois plus fragiles

Au-delà des conditions de marché, certaines difficultés sont également propres aux patrimoines concernés.

La Française REM précise que plusieurs actifs connaissent une dégradation ciblée de leur situation locative. Cette évolution accentue la baisse des expertises sur certains immeubles et explique notamment l'ampleur de la correction observée pour LF Grand Paris Patrimoine, dont la valeur de réalisation recule de près de 25 % sur six mois.

Le détail des actifs concernés sera publié dans les bulletins trimestriels attendus à partir de la fin du mois de juillet.

Un été qui rappelle que le marché n'a pas totalement trouvé son point d'équilibre

Ces nouvelles expertises interviennent alors que plusieurs investisseurs espéraient voir le marché des SCPI entrer dans une phase de normalisation.

Après les nombreuses baisses de prix de parts intervenues entre 2023 et 2025, plusieurs sociétés de gestion avaient laissé entrevoir une stabilisation progressive des expertises. Les annonces de La Française REM montrent néanmoins que cette amélioration reste très contrastée selon les typologies d'actifs.

Les SCPI fortement exposées aux bureaux franciliens demeurent les plus sensibles aux évolutions du marché, tandis que les véhicules investis en logistique, santé, commerce alimentaire ou immobilier paneuropéen apparaissent globalement plus résilients.

Les investisseurs devront désormais suivre les publications estivales

Les expertises de mi-année constituent traditionnellement un premier indicateur avant les éventuels ajustements des prix de souscription. Même si une baisse de la valeur de réalisation ne conduit pas automatiquement à une diminution du prix de part, ces publications seront particulièrement suivies par les investisseurs au cours des prochaines semaines.

Les bulletins trimestriels publiés à partir de la fin juillet permettront de mieux mesurer l'ampleur des corrections, d'identifier les actifs les plus touchés. Reste à savoir quelle sera la stratégie retenue par les sociétés de gestion pour accompagner cette nouvelle phase de marché.

Rappelons que le second marché pour chacun de ces trois fonds est illiquide depuis plusieurs années. A tel point que ces 3 SCPI ont été "temporairement" basculées en capital fixe. Cela aura permis de restreindre le volume de parts en attente sur le marché primaire sans pour autant résoudre la problématique de liquidité pour ces fonds.

Est-ce que ce premier mouvement va en annoncer d'autres? Il est fort probable que la réponse sera OUI.

Source: Deeptinvest d'après les informations communiquées par le gérant LF 22 juillet 2026