Le label ISR, le label qui n’a jamais sanctionné personne

Le label ISR est devenu omniprésent dans l’univers des SCPI.

Sur les sites internet, les brochures commerciales et les présentations aux investisseurs, les trois lettres ISR – Investissement Socialement Responsable – sont désormais largement mises en avant.

Pour une société de gestion, obtenir ce label permet d'afficher une démarche environnementale, sociale et de gouvernance structurée. Pour l'épargnant, il peut donner le sentiment qu'un tiers a contrôlé la qualité responsable du fonds.

Mais derrière cette promesse apparaît une question beaucoup plus dérangeante : que se passe-t-il lorsqu'un fonds labellisé ne tient plus ses engagements ?

Et surtout : combien de SCPI ont réellement perdu leur label à la suite de mauvaises pratiques ?

Le label ISR n'est pas un gendarme

Une confusion existe parfois autour de la signification d'un label. Le label ISR n'est pas une autorité de régulation.

Il ne dispose pas des mêmes pouvoirs que l'Autorité des marchés financiers et n'a pas vocation à prononcer des sanctions administratives ou financières contre une société de gestion.

Le label fonctionne selon une logique différente : un fonds doit respecter un référentiel et faire contrôler sa démarche par un organisme certificateur.

En cas de non-conformité, le processus peut conduire à des demandes de correction et, en dernier ressort, à la suspension ou au retrait du label. Mais pour l'investisseur, la nuance est importante.

Un fonds labellisé ISR n'est pas un fonds dont les performances environnementales ou sociales seraient garanties par l'État.

Une certification qui repose largement sur des objectifs et des processus

Dans l'immobilier, la démarche ISR repose notamment sur l'analyse des actifs selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Consommation énergétique, émissions de gaz à effet de serre, mobilité, biodiversité, confort des occupants ou encore gouvernance peuvent entrer dans les grilles d'analyse.

Les sociétés de gestion définissent des indicateurs, évaluent leur patrimoine et mettent en place des plans d'amélioration. Le dispositif a donc une véritable utilité : il oblige les gestionnaires concernés à formaliser, mesurer et documenter leur politique ESG.

Mais il existe une différence fondamentale entre contrôler l'existence d'une démarche et garantir son résultat.

Un immeuble peut être intégré dans une stratégie d'amélioration sans être, au moment de son acquisition, un bâtiment exemplaire sur le plan environnemental. C'est d'ailleurs l'un des principes importants de l'ISR immobilier : améliorer progressivement un patrimoine existant peut avoir autant de sens que sélectionner uniquement des bâtiments déjà très performants.

Le paradoxe du « Best-in-Progress »

Une stratégie ISR immobilière peut intégrer des actifs dont les performances ESG sont initialement insuffisantes à condition que la société de gestion mette en œuvre une trajectoire d'amélioration. Cette approche dite de progression possède une logique économique et environnementale.

Transformer un bâtiment énergivore peut avoir davantage d'impact que d'acheter uniquement des immeubles neufs déjà performants. Mais cela rend aussi le label plus difficile à interpréter pour l'épargnant.

Deux SCPI portant exactement le même label peuvent posséder des patrimoines très différents. L'une peut détenir majoritairement des immeubles récents disposant de certifications environnementales élevées. Une autre peut posséder des actifs beaucoup plus anciens sur lesquels elle prévoit d'importants programmes d'amélioration.

Le même logo ne signifie donc pas nécessairement le même niveau de performance ESG du patrimoine.

Où sont les exclusions ?

C'est probablement l'une des questions les plus sensibles. Lorsqu'un label est largement utilisé commercialement, l'investisseur peut naturellement penser qu'il constitue une forme de filtre particulièrement exigeant.

Mais la réalité est plus complexe. L'ISR ne signifie pas nécessairement que tous les immeubles du portefeuille sont exemplaires, ni qu'un actif présentant une mauvaise performance environnementale doit automatiquement être vendu.

La société de gestion peut au contraire décider de conserver cet actif et de mettre en œuvre un plan d'amélioration. Cette souplesse peut être parfaitement cohérente avec une logique de transition.

Elle pose néanmoins une question de lisibilité : à partir de quel niveau de non-performance considère-t-on qu'un fonds ne mérite plus son label ?

Peut-on perdre le label ISR ?

Oui, en théorie. Un label n'est pas attribué définitivement. Les fonds doivent continuer à respecter les exigences du référentiel et font l'objet de contrôles dans le cadre du processus de labellisation.

Un manquement peut donc conduire à une demande de mise en conformité et potentiellement à une suspension ou à un retrait de la labellisation. Mais pour l'investisseur particulier, une autre question se pose immédiatement :

Combien de fois ce mécanisme a-t-il effectivement conduit à la perte du label d'une SCPI pour non-respect de ses engagements ?

La crédibilité d'un label ne repose pas seulement sur le nombre de fonds qui réussissent à l'obtenir. Elle repose également sur sa capacité à distinguer ceux qui respectent durablement ses exigences de ceux qui ne les respectent plus.

Quand presque tout le monde est labellisé, le label différencie-t-il encore ?

À mesure que le nombre de fonds immobiliers labellisés augmente, une autre difficulté apparaît. Le label était initialement susceptible de constituer un élément de différenciation. Mais si une grande partie des sociétés de gestion finit par proposer une ou plusieurs SCPI labellisées, sa fonction évolue.

Il devient progressivement moins un avantage compétitif qu'un standard attendu par le marché. Pour les distributeurs et les investisseurs, la présence du label peut alors devenir une case à cocher. ISR : oui.

Mais cette information seule permet-elle réellement de comparer deux SCPI ? Probablement pas.

Toutes les SCPI ISR ne se valent pas

C'est peut-être la principale limite d'une lecture trop rapide du label. Deux fonds labellisés peuvent avoir des ambitions extrêmement différentes. L'un peut engager des travaux importants de rénovation énergétique. Un autre peut privilégier des immeubles récents. Un troisième peut concentrer ses efforts sur la consommation énergétique. Un quatrième peut accorder davantage de poids aux critères sociaux ou à la mobilité.

Pour analyser sérieusement une SCPI ISR, il faut donc dépasser le logo. L'investisseur devrait notamment regarder les indicateurs réellement suivis, leur évolution, les objectifs fixés, les résultats obtenus et les moyens financiers consacrés à l'amélioration du patrimoine.

Un label ne mesure pas la performance financière

Autre confusion possible : ISR ne signifie pas « meilleur investissement ». Une SCPI labellisée reste exposée aux mêmes grands risques immobiliers qu'une autre SCPI : baisse de valeur des immeubles, vacance locative, difficultés de certains locataires, remontée des taux, endettement ou manque de liquidité des parts.

Le label ne garantit ni le rendement, ni la valeur de la part, ni la liquidité. Un fonds peut donc être parfaitement conforme à sa démarche ISR et connaître simultanément une baisse importante de sa valeur immobilière.

Les deux sujets doivent être analysés séparément.

Le vrai problème est peut-être la perception du label

Le débat ne consiste donc pas nécessairement à dire que le label ISR ne sert à rien. Il a contribué à imposer aux sociétés de gestion une formalisation beaucoup plus importante de leurs politiques ESG et à rendre accessibles davantage d'indicateurs.

Le problème apparaît lorsque le raccourci suivant s'installe :« Cette SCPI est ISR, donc son patrimoine est responsable. »

La réalité est beaucoup plus nuancée. Le label certifie une démarche répondant à un référentiel. Il ne transforme pas automatiquement chaque immeuble détenu par la SCPI en actif immobilier durable.

Et si on publiait aussi les retraits ?

Pour renforcer la crédibilité du dispositif auprès des investisseurs, une piste serait de rendre extrêmement visibles les situations dans lesquelles un fonds perd, suspend ou ne renouvelle pas sa labellisation.

Le nombre de labels accordés est une information intéressante.

Le nombre de labels retirés l'est tout autant.

Pourquoi le label a-t-il été perdu ? Quels critères n'ont pas été respectés ? Combien de temps le fonds a-t-il eu pour corriger la situation ? Quelles mesures ont été prises ?

Ces informations permettraient à l'investisseur de mieux comprendre la différence entre une certification réellement contraignante et un simple outil de communication.

Le label devrait-il devenir plus exigeant ?

Le sujet dépasse finalement le seul marché des SCPI. Les labels financiers doivent trouver un équilibre délicat.

S'ils deviennent trop restrictifs, ils risquent d'exclure les stratégies de transition qui cherchent précisément à améliorer des actifs initialement peu performants. S'ils deviennent trop accessibles, ils risquent au contraire de perdre leur pouvoir de différenciation.

Pour l'immobilier, cet équilibre est particulièrement complexe puisque la transition énergétique nécessite justement d'investir massivement dans le parc existant. Une SCPI possédant des immeubles anciens mais consacrant des capitaux importants à leur transformation peut donc avoir une véritable démarche environnementale.

La question n'est alors pas seulement de savoir où se situe le patrimoine aujourd'hui, mais où il sera demain et si les engagements pris sont effectivement respectés.

Le label qui n'a jamais sanctionné personne ?

Le titre est volontairement provocateur. Car juridiquement, un label n'a pas vocation à « sanctionner » comme le ferait un régulateur. Mais derrière la formule se trouve une vraie question pour l'industrie de la gestion immobilière : un label peut-il rester crédible si l'investisseur ne voit presque jamais les conséquences concrètes d'un non-respect de ses exigences ?

Pour l'épargnant, la bonne approche consiste probablement à considérer le label ISR comme un premier niveau d'information et non comme une conclusion. La présence du logo devrait être le début de l'analyse. Pas la fin.

Car demain, la véritable différenciation entre les SCPI ne viendra peut-être plus de la capacité à afficher trois lettres sur une brochure. Elle viendra de leur capacité à démontrer, chiffres à l'appui, ce qu'elles ont réellement amélioré dans leur patrimoine.

Source: Deeptinvest octobre 2026