Cœur d’Europe : Sogenial acquiert un entrepôt logistique de 18 580 m² près de Pampelune

La SCPI Cœur d’Europe, gérée par Sogenial Immobilier, poursuit son développement en Espagne avec l'acquisition d'un nouvel actif logistique situé à Arazuri, près de Pampelune, dans la région de Navarre.

Annoncée le 3 novembre 2026, cette opération porte sur un entrepôt de 18 580 m², principalement loué à deux groupes industriels internationaux : Siemens Gamesa et Benteler.

Cette acquisition permet à Cœur d’Europe de renforcer son exposition au marché espagnol tout en poursuivant la diversification géographique et locative de son patrimoine.

Un entrepôt logistique de 18 580 m² au nord de l'Espagne

L'actif acquis par Sogenial Immobilier se situe Calle E, 5, à Arazuri, à proximité de Pampelune.

Construit en 2004, cet ensemble immobilier présente les caractéristiques suivantes :

• Surface bâtie : 18 580 m²
• Surface du terrain : 35 653 m²
• Localisation : Arazuri, région de Navarre, Espagne
• Principaux locataires : Siemens Gamesa et Benteler
• Durée résiduelle ferme moyenne des baux (WALB) : 5,5 ans

Le rapport entre la surface bâtie et la superficie totale du terrain laisse également une place importante aux espaces extérieurs, un élément potentiellement utile pour les circulations et les opérations logistiques.

Siemens Gamesa et Benteler : deux locataires industriels internationaux

L'entrepôt est essentiellement loué à Siemens Gamesa et Benteler, deux groupes industriels internationaux.

Siemens Gamesa est notamment présent dans le secteur des équipements destinés à l'énergie éolienne, tandis que Benteler exerce des activités industrielles, notamment dans les équipements et technologies automobiles.

La présence de ces deux entreprises permet à la SCPI de répartir son exposition locative entre plusieurs occupants. La durée résiduelle ferme moyenne des baux atteint 5,5 ans, offrant une certaine visibilité sur les revenus contractuels de l'actif. Il convient néanmoins de distinguer cette durée moyenne de la durée de chaque bail pris individuellement.

Le gérant ne précise pas la répartition des loyers entre les locataires, ni les échéances contractuelles propres à chacun d'eux.

Ces informations seraient utiles pour apprécier plus finement la concentration du risque locatif.

La Navarre : un territoire industriel stratégique entre la France et l'Espagne

L'entrepôt bénéficie d'une implantation dans la région de Navarre, au nord de l'Espagne et à proximité de la frontière française. Cette région dispose d'un tissu économique diversifié, notamment autour de trois secteurs :

• L'industrie automobile
• Les activités industrielles et manufacturières
• Les énergies renouvelables

Sa position géographique, entre les grands pôles économiques espagnols et le sud-ouest de la France, constitue un atout pour les entreprises ayant des besoins industriels et logistiques transfrontaliers.

Pour Cœur d’Europe, cette localisation permet de se positionner sur un marché immobilier différent des grandes métropoles européennes traditionnellement privilégiées par les investisseurs.

Une nouvelle acquisition pour diversifier le portefeuille de Cœur d’Europe

Avec cette opération, la SCPI poursuit sa stratégie d'investissement à l'échelle européenne. L'acquisition d'un actif logistique occupé par des entreprises industrielles présente plusieurs intérêts pour un portefeuille immobilier. D'abord, elle permet de diversifier les typologies d'actifs et de ne pas dépendre exclusivement des bureaux ou des commerces.

Ensuite, elle offre une exposition à des entreprises dont les besoins immobiliers sont directement liés à leurs activités opérationnelles. Enfin, elle renforce la présence de la SCPI sur le marché espagnol, dans une région disposant d'une activité industrielle établie.

Il faut toutefois rappeler qu'un actif industriel ou logistique peut présenter des contraintes spécifiques : adaptation des bâtiments aux utilisateurs, coûts d'entretien, caractéristiques techniques et possibilités de relocation en cas de départ d'un occupant.

La qualité de l'emplacement et la polyvalence des locaux restent donc déterminantes.

Quel rendement pour cette acquisition ?

C'est le principal élément manquant dans le communiqué de Sogenial Immobilier.

La société de gestion ne communique ni le prix d'acquisition, ni le montant des loyers, ni le rendement immobilier initial de l'opération. Il n'est donc pas possible de déterminer si cet entrepôt a été acheté à un niveau de rendement particulièrement attractif. Pour analyser la qualité financière de cette acquisition, plusieurs indicateurs seraient intéressants :

• Le prix d'acquisition rapporté aux 18 580 m² bâtis, afin d'obtenir un coût d'investissement par mètre carré.
• Le rendement immobilier initial, calculé à partir des loyers et du coût global de l'opération.
• La répartition des revenus locatifs entre Siemens Gamesa et Benteler, pour mesurer la dépendance à chaque occupant.
• Les dépenses futures nécessaires à l'entretien ou à l'adaptation de l'entrepôt, construit en 2004.

La présence de deux locataires industriels internationaux et une WALB de 5,5 ans constituent des éléments intéressants, mais ils ne suffisent pas à eux seuls pour évaluer la rentabilité économique de l'investissement.

Notre analyse : une diversification cohérente, mais une rentabilité encore inconnue

Cette acquisition illustre la volonté de Sogenial Immobilier de poursuivre la diversification européenne de la SCPI Cœur d’Europe.

L'actif présente plusieurs caractéristiques favorables : une surface importante, une implantation dans un territoire industriel, deux locataires internationaux et une durée ferme moyenne résiduelle des baux de 5,5 ans.

La question de la rentabilité reste néanmoins ouverte.

Un immeuble bien situé et occupé par des entreprises reconnues ne constitue pas automatiquement un bon investissement : tout dépend également du prix payé, des loyers encaissés et des dépenses à supporter.

Pour les associés de Cœur d’Europe, cette opération renforce l'exposition au marché logistique et industriel espagnol. Il restera à connaître les conditions financières de l'acquisition pour en mesurer pleinement l'intérêt.

Source: Deeptinvest d'après le communiqué de presse du gérant novembre 2026