Le marché de l'immobilier résidentiel : certitudes et zones d'ombre pour 2023

Le marché de l'immobilier résidentiel : la surchauffe de 2021 se corrige 

Le marché de l'immobilier résidentiel s’ajuste en se détachant des régions qui ont connu l’envolée de 2021. Parmi elles, la Normandie, le Pays de la Loire et l’Île-de-France. Elles affichent un recul du ratio demande/offre sur un an de 17 %, 22 % et 16 % respectivement. La Côte d’Azur, la Corse et le Grand Est qui étaient plus en marge, retrouvent des couleurs. Son ratio a augmenté de 22 %, 17 % et 5 % selon le baromètre de Bien’ici. 

Une production de crédit immobilier en chute libre

Accumulation des projets non finançables, des taux d’emprunt toujours plus hauts avec une moyenne de 2.25 % en décembre contre 2.05 % en octobre dernier. Mais aussi, 1.03 % en octobre 2021 selon les sources de la Finance pour tous. Les banques se résignent sur la quantité pour sélectionner les meilleurs profils. Une situation qui semble intenable en raison du risque de dégradation de leurs objectifs de 2023. En conséquence, le volume de transaction immobilière recule de 5 % en 2022 selon Boursorama. 

Les contraintes environnementales impactent très fortement l'ancien

Avec l'entrée progressive en vigueur des diverses contraintes environnementales (impossibilité d'augmenter puis de mettre en location des biens avec des notes de DPE mauvaise), les acheteurs scrutent désormais à la loupe les batiments anciens. Ainsi, les propriétaires de ces biens qui ne parviennent pas à cocher l'ensemble des cases de la performance énergétique vont devoir les vendre ou réaliser de couteux travaux de mise aux normes. Ces biens vont donc venir grossir les rangs des actifs pas encore "échoués" mais en passe de l'être. Ces actifs "échoués" voient leur prix de vente se concrétiser avec des -20% voire -30% en fonction des copropriétés et des travaux à réaliser. Cette lame de fond environnementale en mettant en évidence les risques de forte décote risque aussi de coincer bon nombre de petit propriétaire qui vont se trouver otage de leurs copropriétés échouées... Les tensions vont donc être très fortes pour ce type de logement à très court terme et amplifier l’intérêt pour le neuf.

La rareté du foncier, un problème national pour satisfaire la demande locative

Le constat n’est pas neuf mais s’est encore renforcé cette année. La réglementation ZAN (Zéro Artificialisation des Sols) rajoute une pression supplémentaire aux maires pour l’attribution de permis de construire. À cela, s'ajoutent les ruptures d'approvisionnements en Asie. Mais aussi la guerre en Ukraine, qui ont rallongé les délais de construction par la gestion de la pénurie de certains matériaux. L’augmentation des normes énergétiques, de confort et l'inflation ont participé à la baisse de rentabilité des programmes neufs. 87.400 logements neufs ont été livrés en 2022, soit 12.000 de moins qu’en 2021 selon les chiffres de Trouver un logement neuf. Le gouvernement tente de mobiliser l'ensemble des acteurs au niveau national pour agréer 250.000 logements sociaux en deux ans. Le volume d’offres de biens à louer a baissé de 10 % sur un an, alors que la demande explose. Le taux de locataires ne s'est jamais retrouvé aussi élevé qu’aujourd’hui en atteignant les 40,1 % selon l’INSEE. 

L'Europe, un marché acheteur mais à risques pour l'immobilier résidentiel

Lors des neuf premiers mois, les sommes engagées sur le marché résidentiel européen s'élèvent à 44,5 milliards d’euros, soit une baisse de 8 % sur un an selon l’étude de l’ERA. Le recul s’est accentué au 3e trimestre, avec 10,8 milliards d’euros investis soit 38 % de moins qu’à la même période en 2021. Cela montre que la détérioration du climat économique n’épargne pas le marché résidentiel. Le niveau des prix à Lisbonne, Prague et Amsterdam monte en flèche. La construction de nouveaux logements peine à répondre à la demande dans les pays d’Europe du Sud (Bulgarie, Albanie…). L’accessibilité au crédit reste un problème dans la plupart des pays. La hausse des taux d’intérêt indexée sur l’Euribor et les politiques monétaires conservatrices en sont les principales causes.

Le Portugal enregistre encore un taux à 1,47 % mais le reste avoisine les 3 %. Des transactions plus longues et des négociations plus équilibrées sur la valorisation des biens entre vendeurs et acheteurs sont attendues en 2023. La situation du Royaume-Uni est toutefois à relativiser très fortement car la subite montée des taux de la banque Centrale Britannique à la fin 2022 risque de faire flancher la demande intérieure. Il existe donc de très gros risques sur la solvabilité non seulement des ménages mais aussi des entreprises. Les emprunts étant très largement souscrits à taux variable outre manche, il est probable que des tensions de marché apparaissent en 2023. L'immobilier britannique pourrait ainsi être le maillon faible de la plaque européenne en 2023. Et plus encore, si les mauvaises nouvelles économiques annoncées se confirment (récession prévue à 1,4 % en 2023 selon la banque centrale britannique).

En conclusion :

En conclusion, le marché de l'immobilier résidentiel reste l'un des piliers de l'immobilier en France et en Europe. Les carences persistantes en France avec une offre inférieure à la demande sont restées d'actualité en 2022. Elle devrait donc perdurer en 2023. La hausse des taux pourrait avoir un effet ralentisseur sur les prix. En effet, elles devraient avoir des évolutions très contrastées à la fois au niveau national et Européen. Comme souvent en matière d'immobilier, l'emplacement reste une donnée critique en la matière. Il est vraisemblable que le destin du patrimoine qui se situe dans des communes ou emplacements moins stratégiques pourraient être plus sombre que celui qui se situe en emplacement prime.

Pour ce patrimoine en "seconde zone", une baisse des prix substantiels (de l'ordre de 10 à 20 %) pourrait être envisageable. Néanmoins, il est peu vraisemblable que les taux d'emprunt s'envolent au-dessus des 4 - 4,5 % à la fin 2023. Celui-ci serait un taux fatal pour le bon fonctionnement du marché. Un scénario d'évolutions des prix au niveau national en forme de tôle ondulée pourrait être une piste à privilégier. Au niveau européen, les inconnues géostratégiques vont persister. Il existe une très grosse inconnue sur le Royaume-Uni qui pourrait devenir l'homme gravement malade du bloc européen avec des répercussions difficiles à évaluer sur la zone euro.

Source : Deeptinvest, 10/01/2023.