Entretien BFM Business du 4 janvier 2023

Ce mercredi 4 janvier était l'occasion pour Marc SARTORI, Président de Deeptinvest, d'intervenir lors d'un entretien au sein de BFM Business. Bilan de l'année 2022 pour le marché des SCPI, quelles perspectives pour 2023 ? Explications de texte…

Entretien BFM Business du 04/01/2023.

Ci-dessous vous pouvez trouver l'échange entre les deux intervenants et un peu plus bas, l'entrevue en vidéo.

Le marché immobilier, sort-il vainqueur ou vaincu par l’atmosphère économique oppressante de 2022 ?

En ce début d’année, le marché immobilier est source de beaucoup de préoccupations. Pourtant, en 2022, la demande a été ambitieuse malgré les vents contraires. Les taux d’emprunt ont doublé sur un an (2.25 % en moyenne en décembre). L’inflation est à son plus haut, 6.2 % en novembre. La hausse des prix de vente (+8,3 % pour les appartements, et +18,3 % pour la VEFA). Le record de 2021 n’est pas battu, mais 2022 restera une année avec plus d’un million de transactions.

Quel est le bilan sur l'année 2022 pour les SCPI ?

Il est évidemment encore un peu tôt pour tirer les grands enseignements, car nous ne disposons pas de tous les chiffres pour le marché de l’immobilier et plus particulièrement sur celui du 4e trimestre 2022 pour ce qui est des SCPI. Néanmoins, nous pouvons commencer à dresser un premier portrait de cette nouvelle année de multiples crises.

Les SCPI, maintiennent-elles leur résistance à la fin 2022 ?

Et même plus que cela ! Sur les SCPI ayant publié des informations au 3e trimestre (les chiffres du 4T n’étant pas encore connus), la collecte cumulée totale devrait se terminer par une collecte proche des 10 milliards d’euros à l’année, soit autant et peut-être plus que celle constatée en 2019 (année record). Les deux plus grosses collectes sont enregistrées par Primovie avec près de 200 Millions d’euros suivi de près par EPARGNE FONCIÈRE à près de 156 M€. La rentabilité moyenne des SCPI de rendement reste élevée à près de 4.67 % brut de fiscalité. Le Taux d’Occupation Financier moyen (c’est-à-dire la capacité de la SCPI à remplir son patrimoine avec des locataires) est de 95.23 %.

Tout va bien pour tout le monde ?

Comme souvent dans le monde de l’immobilier, il faut faire un focus par segment d’appartenance du patrimoine : Les SCPI Bureaux, SCPI Diversifiées et SCPI Hôtellerie, affichent 5% et plus de rentabilité au T3. Les SCPI Hôtellerie sont le Phoenix de la place grâce aux allègements des barrières touristiques : taux d’occupation financier s’accroît à 100 % (ratio pré-covid), des nouvelles acquisitions dans les zones côtières. Les SCPI Santé continuent de collecter fortement. PIERVAL SANTE a réalisé un important programme d’investissements avec l’acquisition de 11 actifs pour un prix de revient global de 141 Million d’euros. Enfin, après avoir beaucoup tremblé pour les SCPI commerces sur les années passées, 2022 a été l’année de vérité pour ces SCPI. Globalement, elles font mieux que résister à la conjoncture même si certaines SCPI commerces comme Patrimmo Commerce ont un problème de liquidité (plus de 100 mois pour vendre ses parts).

À quoi faut-il s'attendre en 2023 pour la pierre papier ?

Pour tenter de prévoir et d’anticiper les évolutions du marché, il vaut mieux se baser sur les grandes caractéristiques de chacun des segments d’activité constituant les marchés de l’immobilier. C’est plus fiable que la boule de cristal…

Le marché des bureaux : un colosse aux pieds d’argile ?

Le marché des bureaux reste très fortement corrélé à la qualité de l’activité économique. Si la récession potentielle se matérialise, cela pourrait impacter fortement ces fonds. Mais le point central est le défi que représente l’isolation des bâtiments tertiaires. En effet, l’isolation de certains immeubles nécessite des budgets quasi équivalents à leurs reconstruction… Les objectifs du gouvernement (-40 % de consommation énergétique en 2030) et les factures délirantes d’énergie vont augmenter les initiatives et contraindre les gérants à faire des choix sur leur patrimoine. L’importance de la qualité du bien et de son emplacement reste donc essentielle.

Les commerces : un rescapé du COVID qui confirme sa seconde place ?

Le risque de récession concerne aussi les commerces. L’impact de la crise énergétique pourrait être critique et l’inflation presque une opportunité pour ce segment. À ce titre, les négociations vont bon train entre les parties pour limiter l’augmentation des loyers prévue à 5,36 %.

Le résidentiel : un laboratoire grandeur nature de l’impact des contraintes environnementales

Avec les nouvelles contraintes qui s’appliquent aux bâtiments résidentiels, un marché à plusieurs vitesses se met en place. Les biens en zone peu tendue, mal notés vont se vendre à prix discount alors que les biens en zone tendue et disposant de performance énergétique de bonne facture voient leur prix se maintenir. La sélection est donc critique sur ce segment. Et il en est de même pour les SCPI apportant à ce segment.

L’avantage de la pierre papier européenne ?

C’est le dernier très gros avantage des SCPI : donner la possibilité d’investir dans des pays européens sous réserve de la qualité de la gérance du fonds. Là encore, il faut choisir les fonds avec précision. Le Royaume-Uni devrait continuer sa descente aux enfers en 2023 à la différence d’autres pays. 

L’immobilier papier reste donc une belle opportunité en 2023 et va probablement démontrer une nouvelle fois sa capacité de résilience à l’adversité.

Entretien BFM Business du 04/01/2023 : Cliquez sur le lien pour visionner le replay de cet entretien.

Source : Entretien BFM Business, 04/01/2023.