Laffitte Pierre : la liquidité en question

Suite à une forte demande de retrait non couverte par une collecte suffisante, la SCPI Laffitte Pierre fait actuellement face à un problème de liquidité. Guidée par son gérant AEW Patrimoine, elle semble préparer le terrain à la possibilité d'actionner le mécanisme du fonds de remboursement. Une opération dont les tenants et aboutissants ne sont pas anodins pouvant avoir des conséquences importantes.

Pourquoi avoir recours à un fonds de remboursement ?

Depuis 2023, la hausse des taux d'intérêt a fortement perturbé le marché de l'immobilier. La valeur des biens immobiliers a donc mécaniquement baissé entrainant avec elle la valeur des parts de SCPI. Ce qui a poussé de nombreux associés de SCPI à vouloir récupérer leur épargne pour limiter leur perte. Certaines SCPI doivent donc faire face à des baisses drastiques de liquidité.

Le problème se pose donc lorsque la SCPI fait face à un grand nombre d'associés souhaitant se séparer de leurs parts mais que le nombre d'acheteurs est insuffisant. Ainsi, l'assemblée générale de la SCPI peut décider de mettre en place un fonds de remboursement. Il permettra le rachat des parts avec une décote plus ou moins importante pour les investisseurs vendeurs.

En temps normal, la création et les modalités d'un fonds de remboursement sont décidées en (AGE), cf. article 422-40 du Règlement Général de l'AMF. Ce fonds est financé soit par la revente de certains des actifs, soit par l’utilisation de la trésorerie disponible.

Quelle est la situation exacte pour Laffitte Pierre ?

Comme nous l'avons vu, la mise en place d'un fonds de remboursement vient en réponse à une situation de crise. Or, les données consultables sur la fiche Deeptindex du fonds, indiquent que Laffite Pierre fait face à des baisses importantes et successives de la valeur de ses parts. Cette situation a conduit à une augmentation des demandes de retrait, ce qui a nécessité une réponse structurée de la part de la gestion.

La SCPI Laffitte Pierre fait face à une situation délicate. Elle affronte une forte demande de retraits non compensée. Notre calcul des délais de cession affiche en effet des délais de cession passant de 15 mois au 3T2023 à 554 mois au 1T2024.

La société de gestion AEW Patrimoine a d'ailleurs fait un communiqué le 6 avril 2023 :

"Depuis début 2020, nous avons vécu un enchaînement d’évènements difficilement prévisibles impactant nos sociétés, nos économies, les marchés de l’immobilier, et impactant, au final, le patrimoine de LAFFITTE PIERRE".

AEW Patrimoine - Bulletin 2ème semestre 2023

Laffitte Pierre, guidée par son gérant, a donc dû réagir en modifiant les statuts du fonds. Le but étant de faciliter la création d'un fonds de remboursement en cas de besoin. L'objectif de ces modification étant bien sûr la recherche de liquidité.

Que disent les statuts modifiés ?

Par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire des associés, quelques modifications substantielles ont été apportées aux statuts du fonds afin de gagner en liquidité en cas de besoin.

1. Suspension de la variabilité du capital. La société de gestion peut décider de cette suspension, sans faire appel à une AGE. Une telle action viendra modifier la flexibilité de l'entrée et la sortie des investisseurs.
2. Création d'un fonds de remboursement. Il sert à faciliter le retrait des associés en assurant la liquidité des parts, est décidé en Assemblée Générale Ordinaire.
3. Modalités de retrait. Des précisions sont apportées sur les conditions de retrait. Notamment leur compensation par de nouvelles souscriptions lorsque le fonds de réserve n'est pas suffisamment alimenté. Les statuts modifiés prévoient par ailleurs que les remboursements ne peuvent excéder 2% par mois de la valeur de reconstitution annuelle de la SCPI.

Comment sortir de la SCPI ?

Selon le bulletin d'information édité par AEW :

"Pour l’associé qui souhaite se retirer de la Société, le fonds de réserve n’étant pas créé et doté à ce jour, seul un retrait de part compensé par une souscription au prix en vigueur pourra être réalisé. À compter du 2 octobre 2023, l’associé se retirant perçoit la somme de 335,09 euros par part."

AEW Patrimoine - Bulletin 2ème semestre 2023

Les investisseurs qui souhaiteraient revendre leurs parts doivent donc envoyer un courrier recommandé à la société de gestion AEW Patrimoine. Selon la note d'information, les parts seront donc rachetées à condition qu'il y ait un nouvel investisseur prêt à les acheter au prix en vigueur. Pour information, au 31 décembre 2022 et selon la fiche Deeptinvest de la SCPI Laffitte Pierre, la dernière valeur constatée de la part à l'achat était de 450€. Elle est depuis descendue à 367€ au 1er trimestre 2024.

Pour conclure, la SCPI Laffitte Pierre, confrontée à un risque de liquidité, a pris des mesures pour faciliter les retraits tout en préservant la stabilité de son portefeuille immobilier. La mise en place éventuelle d'un fonds de remboursement reste une option semblant être préparée mais non encore activée. Cela offre néanmoins une solution potentielle en cas de besoin futur.

Source: Deeptinvest d'après AEW Patrimoine - Bulletin du 2ème semestre 2023