07 septembre 2026
SCPI Eurovalys : Advenis REIM cède un actif à Brême pour 33,6 M€ et réalise près de 8 M€ de plus-value
Dans un marché immobilier allemand encore exigeant, la SCPI Eurovalys transforme une opération de repositionnement en plus-value.
Advenis REIM annonce la cession d'un ensemble immobilier de 10 550 m² situé à Brême, en Allemagne, pour 33,6 millions d'euros. Acquis en 2016 et initialement occupé par Siemens, l'immeuble a connu une profonde transformation après le départ de son locataire historique.
Une partie des anciens bureaux a notamment été reconvertie en école et louée à la Ville de Brême dans le cadre d'un bail de 20 ans.
À l'issue de ce repositionnement, Eurovalys cède aujourd'hui l'ensemble à un fonds d'investissement suédois spécialisé dans les actifs immobiliers de santé et d'éducation.
L'opération génère une plus-value brute de près de 8 millions d'euros, dont une partie devrait être redistribuée aux associés en fin d'année.
De bureaux Siemens à un actif tourné vers l'éducation
L'histoire de cet investissement remonte à novembre 2016.
Eurovalys acquiert alors cet immeuble situé Universitätsallee 16 à Brême. Le bâtiment développe environ 10 550 m² et est principalement utilisé comme bureaux par Siemens.
Le départ du locataire en décembre 2023 change cependant la situation.
Plutôt que de rechercher uniquement un nouveau locataire de bureaux, Advenis REIM engage alors un repositionnement de l'immeuble.
Après avoir identifié les besoins de la Ville de Brême, le gestionnaire transforme une partie des surfaces pour accueillir un établissement scolaire.
Les travaux concernent 7 000 m². Les nouveaux espaces sont livrés en septembre 2024 et font l'objet d'un bail de 20 ans avec la Ville de Brême.
Ce changement d'usage constitue l'élément central de la création de valeur réalisée sur cet investissement.
Une école, mais également une salle de sport
La transformation ne s'est pas limitée à l'arrivée de l'établissement scolaire.
En 2024, Advenis REIM avait également annoncé la signature d'un bail de 13 ans avec Basic-Fit, portant sur 1 318 m² supplémentaires.
L'ensemble immobilier est ainsi passé d'un actif principalement destiné aux bureaux à un bâtiment accueillant plusieurs usages.
Cette évolution permet surtout de réduire la dépendance à la demande traditionnelle de bureaux, un segment qui traverse une période de profonde transformation dans plusieurs marchés européens.
Pour Eurovalys, la stratégie a donc consisté à adapter l'immeuble à la demande locale plutôt qu'à attendre une amélioration du marché.
Une cession à 33,6 millions d'euros
Après ce repositionnement, Eurovalys cède désormais l'actif à un fonds d'investissement suédois spécialisé dans l'immobilier de santé et d'éducation.
Le prix de vente atteint 33,6 millions d'euros.
Advenis REIM précise qu'il est supérieur à la fois au prix d'acquisition de l'immeuble et à sa valeur d'expertise au 31 décembre 2025.
Après prise en compte des frais et des travaux réalisés pour transformer le bâtiment, l'opération fait ressortir une plus-value brute proche de 8 millions d'euros.
Les chiffres clés de l'opération
| Indicateur | Donnée |
|---|---|
| Localisation | Brême, Allemagne |
| Surface | 10 550 m² |
| Acquisition | Novembre 2016 |
| Ancien locataire principal | Siemens |
| Départ de Siemens | Décembre 2023 |
| Surface transformée en école | 7 000 m² |
| Bail avec la Ville de Brême | 20 ans |
| Prix de cession | 33,6 M€ |
| Plus-value brute annoncée | Près de 8 M€ |
Une partie de la plus-value devrait revenir aux associés
L'opération présente également un intérêt direct pour les associés d'Eurovalys.
Advenis REIM annonce qu'une partie de la plus-value sera redistribuée aux associés en fin d'année.
Le gestionnaire ne précise toutefois pas, à ce stade, le montant qui sera effectivement distribué par part.
Il convient également de distinguer cette distribution exceptionnelle éventuelle des revenus locatifs courants de la SCPI.
L'information devra donc être complétée lorsque les modalités exactes de redistribution seront connues.
Un exemple concret d'asset management
Cette cession illustre surtout l'intérêt d'une gestion active du patrimoine immobilier.
Lorsque Siemens quitte les lieux fin 2023, Eurovalys se retrouve avec un actif de grande taille dont il faut redéfinir la stratégie locative.
Deux ans plus tard, la situation est sensiblement différente : une partie importante de l'immeuble a changé d'usage, un bail de très longue durée a été conclu avec une collectivité publique et l'actif est finalement vendu avec une plus-value.
Le cas de Brême montre ainsi que la performance d'un investissement immobilier ne dépend pas uniquement de l'évolution générale des valeurs de marché.
Elle peut également provenir de la capacité du gestionnaire à restructurer, relouer et repositionner un immeuble avant sa cession.
La présence locale d'Advenis en Allemagne au cœur de l'opération
Advenis REIM insiste également sur le rôle de ses équipes allemandes.
Le groupe est implanté depuis plus de vingt ans en Allemagne par l'intermédiaire d'Advenis Germany.
La filiale compte 20 collaborateurs à Francfort, parmi lesquels deux techniciens/architectes et cinq property managers.
Ces équipes ont notamment accompagné les travaux de restructuration, les relations avec les acteurs locaux et le suivi des locataires.
Cette implantation constitue un élément important de la stratégie d'Eurovalys, dont le patrimoine reste très majoritairement exposé à l'Allemagne.
Un marché immobilier allemand qui se réveille progressivement
La cession intervient alors que le marché allemand commence à montrer certains signes d'amélioration.
Selon les données reprises par Advenis REIM, 12,3 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier d'entreprise allemand au premier semestre 2026, soit une progression de 8 % sur un an.
La reprise reste néanmoins sélective.
Les investisseurs privilégient notamment les actifs de qualité, les emplacements solides et les immeubles offrant une bonne visibilité sur leurs revenus locatifs.
Dans ce contexte, la transformation d'anciens bureaux en un actif bénéficiant notamment d'un bail de 20 ans avec la Ville de Brême a probablement renforcé le profil de l'immeuble auprès des investisseurs.
Eurovalys reste fortement exposée aux bureaux
Cette opération ne doit toutefois pas masquer la structure globale du patrimoine d'Eurovalys.
Créée en juillet 2015, la SCPI est historiquement spécialisée dans l'immobilier tertiaire allemand.
Au 31 décembre 2025, les bureaux représentaient encore 83,77 % de la valeur vénale de son patrimoine.
Cette exposition reste donc importante dans un marché où la qualité et la localisation des immeubles sont devenues déterminantes.
Le repositionnement des actifs constitue dans ce contexte un levier particulièrement important pour le gestionnaire.
Transformer avant de vendre plutôt que subir la vacance
La cession de Brême offre finalement une illustration assez parlante des enjeux actuels de certaines SCPI de bureaux.
Le départ d'un locataire important aurait pu transformer cet immeuble en actif durablement vacant.
Advenis REIM a choisi une autre voie : changer son usage, engager des travaux, signer de nouveaux baux de longue durée puis céder l'immeuble.
Le résultat est une vente à 33,6 millions d'euros et une plus-value brute proche de 8 millions d'euros, malgré un environnement immobilier allemand qui reste plus difficile qu'avant la remontée des taux.
Pour Eurovalys, l'enjeu sera désormais de reproduire ce type de création de valeur sur les actifs de son portefeuille nécessitant un repositionnement.
Dans le cycle immobilier actuel, la performance ne viendra en effet probablement plus seulement de la hausse mécanique des valeurs.
Elle dépendra aussi de la capacité des sociétés de gestion à transformer leurs immeubles pour les adapter aux nouveaux usages.
Sourece: Deeptinvest d’après le communiqué de presse d'Advenis gérant de la SCPI Eurovalys 7 septembre 2026
