Le marché des SCPI est-il un marché transparent et durable ? (Partie 2)

Quels sont les outils de communication actuellement utilisés par les maisons de gestion ? Le marché des SCPI est-il un marché transparent et durable ? (Partie 2)

À l’heure actuelle, comme pour les sociétés cotées, l’essentiel de la communication financière des SCPI se concentre autour de la publication :

• des rapports annuels,

• de documents d’informations clés aux investisseurs,

• de rapports trimestriels ou semestriels.

À cela se rajoute, bien évidemment, les sites internet des gérants qui présentent avec plus de détails par exemple le suivi de la valeur des parts échangées sur le marché pour chacune des SCPI, et certains gestionnaires proposent des cartes détaillants les implantations du patrimoine des fonds. Certains fonds ajoutent une communication extrafinancière, mais qui n’est pas normée.

Comme ces véhiculent sont complexes, il n’est pas toujours facile d’appréhender pour un particulier cette somme d’informations. Ainsi, c’est près de 6.000 pages de rapports annuels que nous analysons chez Deeptinvest. Cela ressemble aux douze travaux d’Hercules pour un particulier!

Quelques exemples de cette complexité :

Certains gestionnaires ont recours à des montages financiers structurés soit par l’intermédiaire de SCI mais aussi par de l’indivision dans la possession du patrimoine.

Certaines SCPI appartenant au même gestionnaire achètent une partie de la propriété d’un bien physique et se retrouvent à partager la propriété de ces biens avec les autres SCPI gérées par ce même gestionnaire… Certes, le risque d’impayé est dilué entre les SCPI mais la clarté de détention laisse à désirer. AESTIAM fait très largement recours à ces méthodes de détention et partage entre ces SCPI beaucoup de leur patrimoine. Une telle imbrication n’est pas forcément gage de transparence et de clarté dans la gouvernance des fonds.

Autre exemple, sur la grande hétérogénéité dans la communication extrafinancière des gestionnaires :

Certains communiquent sur la qualité énergétique du patrimoine de leurs SCPI de manière exhaustive, d’autres évoquent à peine le sujet.

Ainsi, c’est tout de même un paradoxe, alors que lorsque vous achetez de l’immobilier physique vous avez accès à de nombreux diagnostics (plomb, amiante, surface Carrez et DPE…).

Lorsque vous investissez dans la pierre-papier, vous n’allez pas trouver le même niveau d’informations extra-financières proposées par les gestionnaires quant à la performance énergétique des biens qui constituent la SCPI.

Que faudrait-il donc faire pour que ce marché de produits complexes puisse se démocratiser encore plus ?

Le gestionnaire PERIAL est l’un des premiers à avoir fourni de manière exhaustive les performances de son patrimoine depuis plusieurs années. Néanmoins, la plupart des SCPI se contentent de mettre en avant quelques bâtiments dans leurs rapports annuels (les 5 plus économes ou les 5 plus consommateurs). Cependant, ces informations ne permettent pas de conclure globalement sur la qualité du patrimoine. La communication extra-financière doit très fortement s’étoffer même si aucune règle précise n’est encore de mise pour ce type de communication.

Nous venons de finir la collecte de près de 200 SCPI. Nos analyses sont encore en cours. De plus, nous faisons appel à deux algorithmes qui vont traiter cette énorme quantité de données. Le but est d fournir une information fiable aux investisseurs et à leur conseiller en gestion de patrimoine. Nous devrions avoir près de 9.000 biens analysés et réalisons des échanges fournis avec certains gestionnaires de fonds qui acceptent de répondre à nos questions pour alimenter nos algorithmes. Mais faute d’une démarche pro-active et systématique de la part de l’ensemble des gestionnaires, un certain nombre d’informations manquent encore.

En conclusion: le marché des SCPI est-il transparent?

Les acteurs du marché doivent faire l’effort de communiquer sur plus d’éléments même s’ils sont très détaillés. Car sinon ils vont y être contraint par la législation ce qui n’est jamais très bon. La taxonomie Européenne arrive et les acteurs du marché de l’immobilier peuvent prendre les devants pour éviter de devoir subir des législations lourdes et fastidieuses. La fourniture d’informations n’est pas un frein à la vente si elle est bien organisée. C’est un outil pour rassurer les clients et leur permettre d’investir plus largement. C’est aussi un moyen pour tous les acteurs de collecter plus largement et d’être en avance sur les législations à venir.

Retrouver la première partie de cet article ici

Le marché des SCPI est-il un marché transparent et durable ? (Partie 2)